Les maisons sont-elles des infrastructures? La proposition de Biden indique qu’une meilleure politique de logement améliorera l’accès et l’abordabilité

Le plan américain pour l’emploi de la Maison Blanche repousse les limites de la définition de l’infrastructure, faisant valoir que l’endroit où vivent les Américains est une composante fondamentale de l’économie. Le plan proposé par la Maison Blanche consacrerait 213 milliards de dollars au renforcement de l’offre de logements du pays, en mettant l’accent sur les logements abordables et les quartiers plus inclusifs.

Bien que le statut de la proposition dans un Congrès divisé soit loin d’être certain, les défenseurs et les experts en politique du logement affirment qu’il comprend des éléments qui pourraient freiner la spirale des coûts auxquels sont confrontés les propriétaires et les locataires et favoriser une plus grande accessibilité au logement dans les quartiers et les communautés historiquement marginalisés.

« C’est un élément important d’une stratégie de revitalisation de quartier [and] également un élément important de l’élargissement de l’accès des propriétaires aux propriétaires de couleur », a déclaré Chris Herbert, directeur général du Joint Center for Housing Studies à l’Université Harvard. Pour des millions d’Américains, a-t-il déclaré, « la possibilité de vivre dans des maisons de bonne qualité et dans des communautés sur une trajectoire ascendante est limitée ».

Herbert a déclaré que le plan se démarque parce que plutôt que de se concentrer uniquement sur la demande – c’est-à-dire les personnes qui ont besoin d’un logement – la proposition aborde plutôt le problème du côté de l’offre, visant à construire, moderniser ou rénover un total de deux millions de logements, avec le double objectif de baisser les prix des logements et l’impact climatique de ces logements.

« Tant que nous aurons une pénurie d’offre, les prix des logements deviendront de moins en moins abordables », a déclaré David Dworkin, président et chef de la direction de la Conférence nationale sur le logement.

Parmi les éléments liés au logement de l’American Jobs Act, Dworkin a déclaré que l’un des plus importants – ainsi que le plus susceptible d’attirer un soutien bipartite – est le Neighbourhood Homes Investment Act, un ensemble de crédits d’impôt de 20 milliards de dollars qui vise à inciter les construction ou réhabilitation de 500 000 logements pour familles à revenus faibles et modestes.

La partie nouvelle construction de cette initiative rendrait le parc immobilier existant du pays plus abordable, a déclaré Matthew Murphy, directeur exécutif du Furman Center for Real Estate & Urban Policy de l’Université de New York. Les programmes d’aide au versement initial, tels que la proposition conjointe élaborée par la National Fair Housing Alliance et le Center for Responsible Lending, pourraient aider à amener les acheteurs de première génération dans des maisons.

« Augmenter l’offre, en particulier l’offre de logements pour les ménages locataires à faible revenu et à revenu modéré – cela se démarque, compte tenu du contexte des infrastructures », a déclaré Murphy.

Un autre aspect de la proposition du président Joe Biden allouerait 40 milliards de dollars aux logements sociaux du pays, dont beaucoup ont été construits il y a des décennies et sont tombés en très mauvais état.

« L’élan autour du logement public et l’histoire du logement public est si compliqué », a déclaré Murphy. « Nous devons penser à la fois à l’injection de capital… et aussi aux mécanismes modernes que nous pouvons utiliser pour le rendre financièrement viable. »

Beaucoup à gauche disent que 40 milliards de dollars ne répondraient qu’à une fraction des besoins. Le Congressional Progressive Caucus a publié une déclaration disant que beaucoup plus d’argent est nécessaire parce que tant de projets de logements publics ont souffert de négligence. Les progressistes disent qu’un « nouveau pacte vert pour le logement public » coûterait entre 119 et 172 milliards de dollars au cours d’une décennie.

Dans toutes les catégories de logements, une analyse de Moody’s Analytics a révélé que l’offre actuelle du pays manque d’environ 100 000 unités par an, le plus grand écart entre l’offre et la demande en cinq décennies. Les règlements de zonage qui imposent de grandes superficies ou interdisent la construction de logements multifamiliaux sont l’un des principaux contributeurs à cet écart d’approvisionnement. Permettre aux promoteurs de construire plus facilement des immeubles d’habitation au lieu de maisons unifamiliales augmenterait l’offre et réduirait les coûts finalement payés par les propriétaires ou les locataires.

Malheureusement, comme le notent avec ironie les experts du logement, le zonage est une catégorie sur laquelle il existe le consensus le plus bipartite – en ce sens que les législateurs locaux des États rouges et bleus ont été réticents à l’idée que le gouvernement fédéral s’implique dans les réglementations de zonage des villes.

« Le zonage d’exclusion et d’autres restrictions sont tout aussi répandus dans les villes bleues que dans les rouges », a déclaré Dworkin.

La proposition de Biden vise à éliminer ces obstacles en offrant des subventions pour inciter les municipalités à modifier les codes de zonage et de construction afin de faciliter, par exemple, une construction plus dense. « La densité est en fait bonne pour l’économie locale », a déclaré Dworkin.

Certains disent que la proposition ne va pas assez loin : l’idée d’amener les villes à annuler les réglementations de zonage restrictives doit inclure une incitation punitive ainsi que l’offre de subventions – la carotte et le bâton, selon l’argument – certains suggérant que l’accès à Les fonds fédéraux pour le transport soient subordonnés à l’acceptation par les villes d’entreprendre ces changements de zonage.

« L’idée que nous subventionnons tous ces dollars de transport pour permettre ces trajets plus longs est ridicule », a déclaré Dworkin. « Si vous voulez l’argent fédéral, vous devriez zoner de manière responsable. »

Avec un examen minutieux de différents côtés, même ses plus grandes pom-pom girls reconnaissent que l’adoption de l’American Jobs Act sera une tâche ardue à accomplir pour les législateurs. Le plus gros obstacle : il suffit d’amener les législateurs de l’autre côté de l’allée à se mettre d’accord sur la façon dont, exactement, l’infrastructure doit être définie. « Nous devons définir clairement nos priorités sur ce que nous définissons comme une infrastructure », a déclaré Dworkin.

Les républicains ont largement rejeté l’argument selon lequel des domaines comme les soins de santé à domicile ou l’éducation devraient être regroupés sous l’égide des infrastructures. Les défenseurs du logement, cependant, affirment que le logement doit être placé sous l’égide de l’infrastructure afin de lutter contre les effets de plusieurs décennies d’exclusion et de discrimination qui sont ancrés dans le système existant.

« Je pense que, compte tenu de sa nature physique et de son importance pour la façon dont nous travaillons, nous rencontrons et profitons de la vie, je pense que c’est une infrastructure », a déclaré Murphy. « C’est une opportunité de briser nos modes de vie séparés. »

« Il ne fait aucun doute que le logement est le moyen le plus efficace de constituer un patrimoine familial dans la classe moyenne, [but] l’un des principaux facteurs de l’accession à la propriété multigénérationnelle était les programmes gouvernementaux dont les Noirs et les bruns étaient exclus. Cet écart n’était pas accidentel. C’était délibéré », a déclaré Dworkin.

« Ce n’est pas parce que nous ne le faisons plus que cela n’a toujours pas d’impact », a-t-il déclaré.