Les hedge funds de Wall Street achètent-ils des maisons dans la Bay Area ?

Étant donné que la région de la baie est l’une des régions les plus chères du pays avec l’une des pénuries de logements les plus aiguës, cela soulève la question suivante : assistons-nous ici à une augmentation des fonds d’investissement ?

Pas vraiment, selon les défenseurs locaux du logement, les experts immobiliers et les données de vente. Bien que les investisseurs institutionnels soient présents ici, la réalité de la crise du logement dans la région de la baie est beaucoup plus compliquée, sans cause unique ni méchant d’entreprise.

The Chronicle a obtenu des données récapitulatives du groupe John Burns Real Estate Consulting, qui examine le pourcentage de maisons où le code postal de la taxe foncière diffère du code postal de l’adresse du domicile pour déterminer approximativement combien de maisons sont achetées par quelqu’un qui ne le fait pas. l’intention d’y vivre, un bon indicateur pour savoir si la maison a été achetée par un investisseur.

À partir de 2020, le pourcentage de maisons dans la région de la baie achetées par des investisseurs chaque année était de 15 %, contre 10 % en 2005. Cependant, les experts disent qu’il est probable qu’une grande partie de cette augmentation s’est produite autour de la crise hypothécaire de 2008, lorsque les investisseurs institutionnels ont acheté des forclusions. foyers en masse dans tout le pays. Au premier trimestre 2021, la part estimée des logements achetés par les investisseurs n’a augmenté que de 1% jusqu’à présent cette année, pour atteindre 16%.

En outre, le pourcentage de logements achetés par des investisseurs dans la Bay Area reste nettement inférieur à celui des États-Unis dans leur ensemble. Selon leurs données, 24% des maisons ont été achetées par des investisseurs au premier trimestre 2021, une augmentation par rapport à environ 21% en 2020.

Les données de John Burns Real Estate ne précisent pas quels types d’investisseurs achètent des maisons – elles incluent toute personne d’une grande entreprise comme American Homes 4 Rent, une société appartenant à l’origine à Blackstone (une société de capital-investissement souvent confondue avec BlackRock) à un plus petit home-flip ou même une seule famille achetant une maison de vacances.

Mais John Burns, PDG de John Burns Real Estate Consulting, a déclaré dans son expérience que la plupart des investisseurs de la région de la baie sont des particuliers, des entreprises internationales et des particuliers. Les fonds spéculatifs nationaux et d’autres grandes entreprises ont été moins actifs dans la Bay Area pendant la pandémie que sur les marchés du logement plus abordables comme Phoenix et certaines parties du Texas.

« Le gros argent qui entre (en ce moment) n’entre pas dans la Bay Area », a déclaré Burns à The Chronicle. « Il va là où les maisons sont moins chères parce qu’ils peuvent les louer de manière plus rentable. »

Burns a déclaré que la crise de l’abordabilité du logement dans la région de la baie est due moins aux investisseurs institutionnels qu’aux pénuries de terres, aux réglementations de zonage strictes et aux politiques anti-développement.

À l’échelle nationale, les investisseurs institutionnels d’entreprise possédaient 300 000 logements locatifs unifamiliaux en 2019, soit seulement 2 % des quelque 15 millions de logements locatifs existants, selon Radian, une compagnie d’assurance hypothécaire. L’idée que les fonds spéculatifs ont acheté beaucoup plus de maisons unifamiliales depuis lors – et qu’il s’agit du principal moteur de la crise actuelle de l’abordabilité du logement dans la région de la baie – ne semble pas être corroborée par les données, a déclaré Burns.

« Ces grands opérateurs de location de maisons unifamiliales … à l’échelle nationale, tous possèdent un seul chiffre en termes de parc locatif dans le pays », a déclaré Dean Wehrli, directeur de la société Burns, à The Chronicle. « Je pense qu’ils vont juste augmenter progressivement cette part de marché, mais … cela leur prendra une éternité avant qu’ils n’aient une domination sur la part de marché, voire jamais. »

Au lieu de cela, le principal moteur de l’aggravation de la crise de l’abordabilité du logement en Californie semble être la même chose depuis des années : une grave pénurie de logements. L’État aurait besoin d’environ 3 millions d’unités de logement pour améliorer considérablement l’abordabilité à partir de 2018, selon l’économiste de l’UCLA Jerry Nickelsburg. La pression sur l’offre de logements est particulièrement aiguë dans la Bay Area, où un récent rapport de la National Low Income Housing Coalition a estimé qu’il existait une pénurie de plus de 160 000 logements pour les seuls ménages pauvres, sans parler des familles actives et de la classe moyenne.

À cela s’ajoutent des facteurs liés à la pandémie, comme un grand nombre de jeunes familles entrant pour la première fois sur le marché du logement et intéressées par leur propre espace, ainsi que des taux d’intérêt historiquement bas.

Cela ne veut pas dire que les sociétés immobilières et les grands investisseurs n’ont pas joué un rôle important dans le paysage immobilier actuel de la région de la baie, a déclaré Desiree Fields, professeur à l’UC Berkeley qui se concentre sur la financiarisation du marché du logement. Dans un exemple récent, Wedgewood Inc., une société de capital-investissement qui retourne des maisons, s’est fait connaître au début de l’année dernière lorsqu’un groupe de mères d’Oakland appelé Moms 4 Housing occupait l’une des 125 propriétés au moins qu’elle possédait alors dans la région de la baie.

Mais la plupart des entreprises qui possèdent de nombreuses propriétés dans la Bay Area ne sont pas basées à Wall Street ; ils sont plus petits et locaux, a ajouté Fields.

Ces petits investisseurs, comme Neil Sullivan de Sullivan Management Company/REO Homes dans l’East Bay et Mosser Capital, ainsi que Veritas Investments à San Francisco, continuent d’acquérir des immeubles à louer, Erin McElroy, membre fondateur du projet Anti-Eviction Mapping , a dit La Chronique.

« Ce que nous voyons, ce sont ces autres sociétés d’investissement qui ne sont pas basées à Wall Street mais néanmoins grandes. Et ils modélisent certaines des stratégies et tactiques des sociétés d’investissement de Wall Street et sont maintenant les plus grands propriétaires de la ville et parfois les pires expulseurs », a déclaré McElroy.

Les investisseurs institutionnels locaux ont gagné des parts de marché dans la Bay Area à la suite de la crise hypothécaire de 2008, lorsque de nombreuses familles de couleur à faible revenu – en particulier dans la East Bay – ont été contraintes de faire défaut sur leurs prêts hypothécaires, entraînant la saisie de leurs maisons. Les investisseurs commerciaux ont acquis près de la moitié des maisons saisies à Oakland, et les propriétés qu’ils ont acquises se trouvaient presque entièrement dans les quartiers à faible revenu de la ville, selon un rapport de 2012 de l’Urban Strategies Council.

« Vous aviez ces propriétaires institutionnels, grands et terribles qui abusaient des locataires, les chassaient, essayaient d’attirer une classe de clientèle différente dans leurs maisons et changeaient totalement les quartiers », Kevin Stein, directeur adjoint du groupe de défense California Reinvest Coalition, a dit La Chronique.

Un rapport récent des Actions stratégiques pour une économie juste a révélé que les zones de Los Angeles avec une concentration plus élevée d’immeubles résidentiels appartenant à des sociétés ont tendance à voir des augmentations de loyer plus importantes que celles avec une concentration plus faible. Les défenseurs du logement sont particulièrement préoccupés par les locataires des maisons unifamiliales, qui n’ont pas les mêmes protections de contrôle des loyers que les unités multifamiliales en Californie grâce à la loi Costa Hawkins.

Et bien que les grandes entreprises d’investissement ne soient peut-être pas encore en train de s’emparer d’un tas de maisons dans la région de la baie, a déclaré Stein, lui et d’autres défenseurs du logement pensent que beaucoup sont sur le point de commencer à acheter une fois que les protections contre la forclusion de la Californie expireront.

« La prévention des saisies est toujours en place. Droite? Les moratoires sont toujours en place. Nous verrons donc ce qui se passera juste après », a déclaré Jyotswaroop Bawa, organisateur de California Reinvest, citant un récent rapport de l’Institute of Policy Studies qui a révélé que les 20 plus grands propriétaires des États-Unis – dont 10 opèrent en Californie – ont amassé à au moins 245 milliards de dollars pour acheter des maisons et des entreprises connexes sur le marché.

Bawa et Stein s’efforcent d’adopter AB1199, un projet de loi qui imposerait une taxe aux propriétaires d’entreprise qui louent 10 propriétés ou plus et obligerait les entreprises à divulguer les informations de leur propriétaire sur des documents publics.

Pourtant, les experts disent que tout ce que les investisseurs institutionnels finiront par faire dans la région de la baie aura été rendu possible par une pénurie de logements qui leur est antérieure – causée par des ordonnances et des fonctionnaires anti-développement, trop de zonage unifamilial et des propriétaires qui soutiennent les politiques visant à maintenir le parc de logements bas. et la valeur de leur propre maison est élevée.

« Je pense que ce qui rend les gens fous à propos de BlackRock qui investit dans l’immobilier résidentiel, c’est que cela donne tout le jeu », Jake Anbinder, doctorant en histoire à l’Université Harvard, a écrit sur Twitter. « Le plus gros investisseur n’est pas BlackRock. Ce sont les propriétaires américains. Et ils ont déjà exactement la même incitation.

Susie Neilson est une rédactrice du San Francisco Chronicle. Courriel : susie.neilson@sfchronicle.com Twitter : @susieneilson