Les défis du développement immobilier



Le développement immobilier (alias développement immobilier) est le processus de construction de nouvelles structures et de modification de celles existantes pour augmenter la valeur de la propriété. En général, cela signifie développer la propriété en bâtiments commerciaux ou résidentiels, allant des complexes d’appartements et des maisons multifamiliales aux restaurants, bureaux et espaces de vente au détail. Les développeurs gèrent le projet du début à la fin : ils planifient, conçoivent et financent l’entreprise, et forment une équipe pour exécuter le plan. Une fois le projet terminé, le promoteur vend généralement la propriété à un investisseur immobilier. S’il s’agit de maisons individuelles, un promoteur immobilier pourrait vendre directement au consommateur.

Alors que le développement immobilier peut être un domaine particulièrement lucratif du secteur immobilier, les développeurs sont confrontés à de nombreux risques et défis qui peuvent faire dérailler les projets et les bénéfices. Voici un aperçu de certains des principaux défis du développement immobilier.

Points clés à retenir

  • Le développement immobilier est le processus d’amélioration d’un bien immobilier pour augmenter sa valeur.
  • Les promoteurs immobiliers acquièrent et transforment des biens immobiliers en bâtiments commerciaux ou résidentiels.
  • De nombreux promoteurs immobiliers commencent leur carrière en tant qu’agents immobiliers, tandis que d’autres commencent dans la construction.
  • Les défis du développement immobilier comprennent la lecture du marché, l’opposition du quartier et les pertes de défauts de conception.

Une mauvaise lecture du marché immobilier

Dans le monde du développement immobilier, il peut être une erreur coûteuse de supposer : « Si je le construis, ils viendront. » Les développeurs doivent poursuivre des projets motivés par les besoins actuels du marché, et non en espérant créer un besoin. Pour obtenir une bonne lecture du marché, les développeurs évaluent la zone commerciale et une grande variété de facteurs, notamment des considérations économiques, éducatives, d’emploi et environnementales.

Le développement immobilier comprend trois phases principales : le pré-développement, la construction et le post-développement.

Choisir le mauvais site

Vous l’avez déjà entendu : emplacement, emplacement, emplacement. Chaque projet de développement immobilier réussi commence par un excellent site qui correspond au marché cible du développeur et aux principales données démographiques. Parce que choisir la bonne propriété peut faire ou défaire un projet, les développeurs doivent trouver les meilleures opportunités immobilières. Pour aider à évaluer les sites potentiels, les développeurs prennent en compte des facteurs tels que :

  • Accessibilité
  • Concurrence
  • Risques environnementaux
  • Frais applicables
  • Exigences de conception
  • Améliorations prévues

Opposition de quartier

Il est facile de sous-estimer le potentiel d’opposition du quartier. Des projets peuvent dérailler si les voisins réussissent à faire pression sur les élus pour qu’ils tuent un projet, même lorsque la loi est du côté du développeur. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les voisins peuvent s’opposer à un projet, notamment des perceptions erronées ou des craintes exagérées des impacts du projet, des conflits d’intérêts et des conflits de valeurs (par exemple, préservation écologique vs croissance économique).

Pour limiter les problèmes potentiels, les développeurs doivent d’abord déterminer pourquoi il peut y avoir une opposition au projet, puis élaborer une stratégie de sensibilisation qui répond aux préoccupations.

Approbations et permis de projet

L’une des premières étapes du développement consiste à obtenir l’approbation du plan du bureau municipal approprié. Ensuite, il y a les permis, qui sont nécessaires pour une nouvelle construction, une reconstruction, une modification, une réparation, un déplacement vers un autre site et l’enlèvement ou la démolition de tout bâtiment. Des permis distincts sont nécessaires pour installer, étendre, modifier ou réparer les systèmes électriques, mécaniques, CVC et de plomberie.

Bien que l’obtention des approbations et des permis appropriés puisse être un processus simple, il existe toujours le risque que cela prenne beaucoup plus de temps que prévu ou que les approbations et les permis ne soient pas accordés. Pour limiter les maux de tête potentiels, les développeurs doivent commencer le processus de permis et d’approbation tôt et communiquer efficacement avec le centre des permis de la municipalité locale.

Risques sur le chantier

Les chantiers de construction sont intrinsèquement risqués, et ces dangers doivent être identifiés et évalués, et des plans et procédures de sécurité appropriés doivent être mis en place. Selon l’Occupational Safety and Health Administration (OSHA), le taux de blessures mortelles pour l’industrie de la construction est plus élevé que la moyenne nationale pour toutes les autres industries. Les blessures les plus courantes sont :

  • Chute
  • Glisser et trébucher
  • Exposition aérienne et matérielle
  • Accidents « frappés » (lorsqu’un travailleur est heurté par un
    véhicule, objet tombant ou objet volant)
  • Bruit excessif
  • Blessures liées aux vibrations
  • Blessures liées aux échafaudages
  • Incidents électriques
  • Brûlures
  • Manipulation du matériel

Alors que la sécurité des travailleurs incombe aux entrepreneurs, le développeur (qui embauche l’entrepreneur) est ultimement responsable.

D’autres dangers sur le chantier sont des conditions qui peuvent entraîner des retards de projet et des coûts de construction supplémentaires. Les exemples incluent des conditions météorologiques défavorables, des débris enfouis, des services publics inattendus, des roches imprévues, des niveaux d’eau souterraine plus élevés que prévu et des sols avec une capacité portante inadéquate. Il est possible que ces conditions déclenchent des clauses contractuelles qui transfèrent le risque de l’entrepreneur au développeur.

Pertes par défaut de conception

Les architectes souscrivent généralement une assurance responsabilité civile professionnelle pour se protéger contre les erreurs telles que la spécification du mauvais type de béton ou le calcul erroné d’une charge structurelle. Cependant, les pertes causées par des erreurs de conception peuvent dépasser de loin les limites de la politique, en particulier lorsqu’il s’agit de projets de construction importants (par exemple, 50 millions de dollars et plus). Cela signifie que le développeur pourrait finir par subir une perte dévastatrice.

Heureusement, il existe des moyens de limiter le risque de pertes liées à des défauts de conception. Par exemple, le développeur peut augmenter la couverture d’assurance du projet – à la fois avec l’architecte et par le biais d’une police de projet – et acheter une police d’indemnisation professionnelle de protection du propriétaire (OPPI). Bien sûr, le meilleur moyen de réduire les risques est d’éviter les erreurs de conception en premier lieu en sélectionnant des cabinets d’architectes hautement qualifiés avec une excellente réputation et un faible historique de réclamations.

Dépassements de coûts

Le développement immobilier peut être très lucratif, mais les bénéfices peuvent rapidement s’éroder en raison des dépassements de coûts. Qu’il s’agisse de la fluctuation des coûts de main-d’œuvre et des matériaux, des problèmes inattendus ou des commandes modifiées, les budgets peuvent être explosés. Le développeur prend tous les risques des dépassements de coûts, et le meilleur moyen de les éviter est de sur-budgéter en premier lieu en ajoutant un « tampon » de 10 à 20 %. C’est aussi une bonne idée d’ajouter 10 % ou 15 % supplémentaires dans le temps pour chaque étape du projet afin de tenir compte des retards inévitables.

Quelle est la différence entre un promoteur immobilier et un investisseur immobilier ?

Les promoteurs immobiliers achètent des terrains et des propriétés en difficulté, les construisent ou les rénovent, puis vendent à profit. Une fois le projet terminé, les promoteurs immobiliers vendent la propriété à des investisseurs immobiliers, qui détiennent généralement les propriétés pour des flux de trésorerie.

Qu’étudient la plupart des promoteurs immobiliers ?

Bien qu’aucune formation formelle ne soit requise, la plupart des promoteurs immobiliers ont au moins quelques années d’expérience dans l’immobilier. De plus, il est utile d’avoir de solides compétences en analyse et en recherche et des compétences en matière de création de réseaux pour aider au financement, à l’acquisition de terres, au marketing, etc.

Que font les promoteurs immobiliers ?

Les promoteurs immobiliers achètent des terrains et des propriétés en difficulté pour créer de la valeur en construisant de nouvelles structures ou en modifiant celles existantes. Les promoteurs immobiliers gèrent le projet du début à la fin. Ils planifient, conçoivent et financent l’entreprise et forment une équipe pour exécuter le plan. Une fois le projet terminé, un développeur vend généralement la propriété à un investisseur immobilier.

La ligne de fond

Le développement immobilier n’est pas pour les âmes sensibles. Alors que les projets peuvent être gratifiants et générer des rendements impressionnants, les développeurs sont confrontés à de nombreux défis du début à la fin. Les promoteurs immobiliers les plus performants sont ceux qui savent reconnaître, planifier et réduire ces risques.

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