Le krach immobilier en Chine expose une fracture économique régionale croissante

Dans un complexe résidentiel à moitié construit à quelques pâtés de maisons de la plus grande usine d’iPhone d’Apple dans la ville de Zhengzhou, dans le centre de la Chine, Wang Lina a fait une offre inhabituelle pour attirer les entreprises après une baisse de prix de 10% au cours des 12 derniers mois.

Au lieu d’exiger un acompte standard de 30%, le directeur des ventes a demandé un acompte de 5% et comble la différence en offrant un prêt sans intérêt de deux ans financé par le promoteur du projet.

«Nous espérions autrefois que l’expansion de Foxconn attirerait des travailleurs migrants et stimulerait les ventes de logements», a-t-elle déclaré, faisant référence au plus grand fabricant de sous-traitants au monde qui a construit une base de production dans la ville de 10 millions d’habitants il y a dix ans. « Mais cela n’a pas fonctionné de cette façon et nous devons faire ce que nous pouvons pour joindre les deux bouts. »

Wang n’est que l’un des nombreux promoteurs locaux aux prises avec l’assouplissement des prix des maisons et la stagnation des ventes. Des dizaines de villes de l’intérieur des terres sont confrontées à un problème similaire.

Dans les pôles côtiers chinois, cependant, un boom immobilier induit par la spéculation a incité les promoteurs à augmenter les prix et à sélectionner les acheteurs par loterie.

L’expérience contrastée des villes côtières prospères du pays et des centres intérieurs en difficulté offrent un aperçu de la fracture régionale croissante de la Chine qui menace de saper la reprise post-coronavirus de la deuxième économie mondiale.

«Zhengzhou a toujours été confronté à une offre excédentaire d’appartements et la pandémie aggrave le problème», a déclaré Larry Hu, économiste chez Macquarie Group à Hong Kong. «La situation va se détériorer dans les 12 à 24 mois à venir.»

Alors que les ventes de maisons ont augmenté sur les marchés développés de Chine, dirigés par Shanghai et Shenzhen, après le contrôle réussi du virus par Pékin, l’image est restée faible à Zhengzhou.

Les données officielles montrent que les transactions de logement de la ville, mesurées par la superficie, ont diminué de près de moitié au cours des deux premiers mois de cette année par rapport à la même période de 2019. Cela comparé à un bond de 76% parmi les 10 premières villes côtières au cours de la même période. point final.

La demande tiède a porté l’offre à un niveau risqué. Selon CRIC, un cabinet de conseil basé à Shanghai, il faudra 15 mois – un niveau élevé selon les normes de l’industrie – pour que les développeurs vendent leur inventaire à Zhengzhou à condition qu’aucun nouveau projet n’entre sur le marché.

«Notre priorité absolue est de nous assurer que nos projets existants sont approuvés plutôt que d’en mettre de nouveaux sur le marché», a déclaré un cadre de Changjian Holding, un développeur qui a passé plus de deux ans à essayer de vendre un complexe résidentiel dans une banlieue de Zhengzhou.

Le surplomb immobilier fait suite à plusieurs années d’un boom de la construction galopant couplé à une répression gouvernementale contre la spéculation immobilière qui a freiné la demande.

La construction de logements de Zhengzhou a décollé en 2016, lorsque les efforts pour freiner une bulle immobilière dans les villes côtières, menés par des limites d’achat, ont incité les investisseurs à inonder le centre d’affaires central où de nouvelles maisons pouvaient être vendues sans ces restrictions.

La manne, cependant, a pris fin un an plus tard après que Zhengzhou ait dévoilé des mesures, y compris des restrictions à la fois pour les acheteurs et les vendeurs, pour contrôler les prix des logements. Les nouvelles ventes résidentielles de la ville ont chuté de plus d’un tiers en 2017 après une hausse de 62% en 2016.

«L’époque de Zhengzhou en tant que paradis pour le retournement de maison a pris fin quand ils ont empêché l’un d’entre eux de vendre une propriété jusqu’à trois ans après l’achat», a déclaré Wang Yan, un investisseur qui avait gagné plus de 1 million de rmb. Dans le commerce d’appartements dans la ville en 2016.

Malgré les ventes de montagnes russes, la frénésie de construction s’est poursuivie. Les nouvelles mises en chantier de Zhengzhou entre 2016 et 2019 ont totalisé plus que la décennie précédente combinée, selon les statistiques officielles. Les développeurs ont déclaré qu’ils étaient engagés dans la capitale de la province du Henan – qui abrite plus de 100 millions de personnes – dans la conviction que les migrants des villes voisines continueraient à s’installer.

«Aucune autre ville du Henan ne pourrait rivaliser avec Zhengzhou en ce qui concerne les possibilités d’emploi ainsi que les ressources éducatives et médicales», a déclaré un cadre de Youwell, un développeur local. «C’est suffisant pour stimuler le marché immobilier.»

Bien que Zhengzhou ait attiré des migrants, la plupart d’entre eux ont occupé des emplois faiblement rémunérés dans le secteur de la fabrication et des services qui ne pouvaient pas soutenir les achats de logements locaux.

Dans la zone économique de l’aéroport de la ville, qui abrite le vaste complexe industriel de Foxconn, un appartement standard d’une chambre nécessite un versement hypothécaire mensuel de plus de 4500 Rmb (690 $). Un travailleur moyen chez Foxconn gagne moins de 5 000 Rmb par mois.

«Mon salaire actuel ne me permettra pas de payer un appartement à Zhengzhou dans les années à venir», a déclaré Li Chaoyong, un travailleur de Zhengzhou Foxconn qui gagne 4 800 Rmb par mois.

Il n’y a pas de solution miracle au problème. L’économie de Zhengzhou repose fortement sur une fabrication à forte intensité de main-d’œuvre connue pour ses bas salaires. La ville, située dans l’une des provinces les plus rurales du pays, a peu progressé dans la croissance des industries à forte valeur ajoutée telles que la finance ou les services Internet,

Avec peu d’espoir d’un rebond rapide, les développeurs autrefois ambitieux de Zhengzhou commencent à réduire leurs dépenses. Les ventes de terrains résidentiels de la ville, un indicateur avancé de l’investissement dans le logement, ont chuté de plus d’un tiers au cours des deux premiers mois de cette année par rapport à il y a un an, de nombreux promoteurs ayant choisi de suspendre la construction.

«Les pires jours ne sont pas terminés», a déclaré un cadre de la succursale de Zhengzhou de China Merchants Property.