Le jeu immobilier de Lloyds Bank semble un saut stratégique


Mises à jour de propriétés résidentielles

Attendez-vous à un avenir où vous pourrez vous plaindre de la fermeture de votre succursale bancaire locale et de la plomberie en un seul appel.

Lloyds Banking Group, le plus grand prêteur du Royaume-Uni, se lance dans le marché des locations « de la construction à la location », dans le but de jouer le rôle de propriétaire auprès de dizaines de milliers de familles britanniques.

Ce n’est pas seulement motivé par l’attrait incontestable de déposer des plaintes concernant le chauffage central en un clin d’œil. Autant que tout, cela reflète les difficultés à gagner de l’argent dans ce qui est un secteur de quasi-utilité à l’ère des taux d’intérêt au plus bas.

La chasse aux banques de nouvelles sources de revenus n’est bien sûr pas nouvelle. Le secteur britannique est plus dépendant des revenus d’intérêts que d’autres marchés. Le capital n’est actuellement pas une contrainte. Les produits de base tels que les prêts hypothécaires sont confrontés à une concurrence croissante et à des rendements battus, d’où l’accent croissant des banques sur les activités basées sur des frais ou des commissions, comme la gestion de patrimoine et l’assurance.

Mais le passage à la construction en location est inhabituel. Le terme fait référence à la propriété institutionnelle de portefeuilles de propriétés résidentielles neuves, où l’investisseur final finance généralement le développement. Il s’agit actuellement d’une infime partie du marché britannique dans son ensemble, qui compte 4,5 millions de propriétés locatives privées détenues en grande partie par des propriétaires individuels.

Et l’ampleur de ce que la Lloyds envisage est frappante, même si elle a soigneusement minimisé ses ambitions depuis le lancement cette année de la marque de location privée Citra.

Citra peut commencer petit, avec 45 appartements à Peterborough. Mais une offre d’emploi interne ce mois-ci a indiqué qu’il avait un « défi stratégique » d’atteindre 10 000 propriétés d’ici la fin de 2025, avec un objectif supplémentaire d’atteindre 50 000 d’ici 2030.

Pour le contexte, l’ensemble du marché britannique de la construction à la location se compose de 62 000 logements, avec 40 000 autres en construction, selon les données de Savills. Grainger, la société FTSE 250 qui est le plus grand propriétaire résidentiel privé du Royaume-Uni, possède environ 9 000 logements.

Certaines préoccupations sont déplacées. Lloyds ne sera pas en concurrence avec des propriétaires avides de biens immobiliers, ni vraiment avec ses clients commerciaux. En fait, il a conclu un partenariat avec Barratt Developments.

Ce qui est effectivement un financement de développement bon marché devrait signifier que les propriétés construites pour la location sont des ajouts nets à l’offre de logements et, parce qu’elles sont construites pour durer des décennies, les maisons ont tendance à être de meilleure qualité. Construire pour louer ne signifie pas non plus entrer dans un logement social : cela doit se faire par l’intermédiaire d’un prestataire enregistré, ce que Citra n’est pas.

Certes, une partie de la prémisse de la croissance du secteur locatif en général est que l’accession à la propriété est devenue inabordable pour beaucoup, et la suppression du soutien gouvernemental renforcera cette tendance.

Mais d’autres marchés locatifs ont une composante institutionnelle beaucoup plus importante : celui du Royaume-Uni représente environ un 50e de la taille du marché américain, sur une base comparable. Le marché londonien a été volatil, mais ailleurs la promesse d’une croissance soutenue corrélée à l’inflation s’est concrétisée : les rendements locatifs nets sont d’environ 4 à 4,5 % dans les villes régionales.

Ce qui est discutable, c’est s’il s’agit d’une « extension naturelle » de l’activité de la banque, comme l’a suggéré Lloyds. Les banques de détail ne sont pas réellement des participants importants sur les marchés plus matures de la construction à la location à l’étranger.

Bien sûr, Lloyds connaît le logement. Mais pas la gestion des locataires, c’est là que se situent les écueils de réputation. Et l’hypothèse de certains selon laquelle la fin du jeu ici est le financement des ventes ultérieures semble déplacée : l’essentiel (généralement) est de construire un portefeuille diversifié à conserver. De même, la notion de vente croisée d’autres produits Lloyds aux locataires : doit-il y avoir des stratégies d’acquisition de clients moins tortueuses ?

Lloyds se lance dans la valeur nette du logement plutôt que dans la dette, à un moment où de nombreux autres à la recherche de rendements à long terme liés à l’inflation font de même. Et Legal & General a engagé 2 milliards de livres sterling en fonds propres sur plusieurs années pour atteindre un objectif de 5 500 propriétés, ce qui met à nouveau en perspective la taille et la vitesse des cibles de Lloyds.

Un changement stratégique à la recherche de rendements dans un marché adjacent au mieux semble le vrai risque ici. Ça, et la plomberie, bien sûr.

helen.thomas@ft.com
@helentbiz



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