La première tour résidentielle du World Trade Center déclenche une lutte pour un logement abordable

Deux décennies après le 11 septembre 2001, le dernier bloc de reconstruction du World Trade Center se met en place.

Une proposition de gratte-ciel résidentiel de 900 pieds sur le « Site 5 », qui abritait autrefois le bâtiment de la Deutsche Bank, est en cours. Il comprendra 1 325 appartements, dont un quart seront dits abordables, ou loués en dessous du prix du marché.

Mais à l’approche du 20e anniversaire des attaques, certains habitants font pression pour quelque chose de différent : pourquoi ne pas faire du bâtiment un endroit où les survivants et leurs familles peuvent vivre, avec toutes les unités fixées à des loyers abordables et ajustés en fonction du revenu ?

À Mariama James, une résidente de longue date du centre-ville qui a déclaré qu’elle était aux prises avec des problèmes de santé liés au 11 septembre et qu’elle avait perdu son père à cause d’un cancer connexe, suivre ce cours est la bonne chose à faire.

Cela représenterait une reconnaissance des habitants qui ont fait de Lower Manhattan un lieu de vie «phénoménal» après les attentats, a-t-elle déclaré.

«Ce sont les gens à qui on a demandé de rester ici, de ne pas partir et de vivre, fondamentalement, dans une zone de guerre – de déménager ici à la suite de cela, ou de retourner dans leurs maisons qui avaient été détruites et de les reconstruire. Nous l’avons fait. Vous avez demandé et nous l’avons fait », a-t-elle déclaré. « Et il n’y a eu aucune compensation pour cela. Il n’y a pas eu de remerciements.

James est co-fondateur d’une nouvelle coalition de résidents du Lower Manhattan et de défenseurs du logement qui se mobilisent pour pousser plusieurs agences publiques et deux méga-développeurs, Brookfield Properties et Silverstein Properties, à changer de cap sur le plan du site 5.

Le bâtiment devrait être la première propriété résidentielle du complexe du centre-ville et le dernier site majeur à y être réaménagé depuis les attentats de 2001.

Un gros coup de pouce pour le centre-ville

Le plan actuel du site prévoit environ 995 appartements au prix du marché et 330 logements abordables, également appelés appartements à revenus limités, car ils sont loués à des familles appartenant à des catégories de revenus spécifiques.

Les logements abordables seront réservés aux familles représentant jusqu’à 50 % du revenu médian de la région. Avec un IAM local de 107 400 $, une famille de trois personnes ne gagnant qu’environ 53 000 $ par an pourrait s’assurer une place dans la tour.

Will Burns, porte-parole d’Empire State Development – ​​qui supervise la proposition de développement du site 5 par l’intermédiaire de sa filiale, la Lower Manhattan Development Corporation – a décrit le nouveau bâtiment comme offrant « le plus grand nombre d’appartements abordables construits dans le Lower Manhattan depuis des décennies ».

La tour à usage mixte proposée comprend également 12 000 pieds carrés d’espace communautaire, 55 000 pieds carrés pour les équipements publics, a noté Burns.

Les 330 unités de la proposition actuelle augmenteraient considérablement le parc de logements abordables disponibles dans la région. En 2012, des recherches menées par le conseil communautaire local ont montré un inventaire total de 946 unités de locations abordables dans le district.

Depuis 2014, trois bâtiments avec un total de 131 unités abordables entre eux ont été construits dans le quartier communautaire de Lower Manhattan qui englobe le WTC, selon une carte retraçant les nouvelles unités abordables compilée par le service du logement de la ville.

« Se mettre lentement en boîte »

Mais cela ne suffit pas à ceux qui s’organisent en tant que Coalition pour une tour cinq du World Trade Center abordable.

«C’est comme dire:« N’est-ce pas gentil? Trois cents unités de logements abordables potentiels?’ Non! Nous sommes plus de 300 personnes », a déclaré Taylor Banning, une membre de la coalition âgée de 28 ans, née à Gateway Plaza à Battery Park City et qui a vécu dans le quartier pendant la majeure partie de sa vie.

Elle a observé que des voisins de longue date avaient du mal à rester dans la région ou étaient hors de prix. Les personnes âgées à revenu fixe sont particulièrement vulnérables, a-t-elle déclaré.

Les personnes qui étaient des enfants dans la région le 11 septembre et qui sont maintenant des adultes – comme elle – disent qu’elles ont peu d’espoir de trouver leur propre maison dans un quartier qui est devenu l’un des plus chers de la ville.

Ben Fractenbeg/LA VILLE

« C’est un quartier riche, c’est sûr. Je le reconnais. Mais beaucoup de familles qui sont ici depuis le 11 septembre ne sont pas toutes riches. Ils ont des emplois. Ils essaient de subvenir à leurs besoins », a déclaré Banning. «À un moment donné, les personnes qui ont tenu bon se font lentement éliminer. Les jeunes ne peuvent pas revenir.

La coalition s’est formée ce printemps après que l’Autorité portuaire et la LMDC – les deux entités contrôlées par l’État contrôlant le site – ont annoncé en février que Brookfield et Silverstein étaient les développeurs du projet résidentiel.

Les principaux objectifs du groupe sont de voir un bâtiment 5 WTC qui est un logement 100% abordable, et de donner une préférence pour certaines de ces unités aux survivants du 11 septembre et à leurs familles – de la même manière que les loteries de logements gérées par la ville donnent souvent un avantage à candidats du quartier ou à des fonctionnaires.

« Un logement bien nécessaire »

Mais ces objectifs vont être difficiles à vendre pour un projet qui est en préparation depuis des années – et vise à utiliser le développement comme un moyen de collecter des fonds pour plusieurs articles coûteux au sein du complexe WTC.

Chaque fois que le site 5 sera construit, le produit ira à l’autorité portuaire en remboursement d’un échange de terres qui a permis la construction du mémorial et du musée du 11 septembre ainsi qu’un centre des arts du spectacle, en construction actuellement, sur un terrain contrôlé par le Autorité.

Le LMDC avait déjà acheté le site 5, également connu sous le nom de 130 Liberty St., avec des fonds du HUD et a assumé la responsabilité de sa démolition notoire d’une décennie qui a entraîné la mort de deux pompiers et a coûté 160 millions de dollars.

Cependant, la valeur du plan du site 5 est inconnue. Un mémorandum de 2019 décrivant l’accord – obtenu par une demande de la loi sur la liberté d’information par un membre de la coalition du logement abordable, Todd Fine, et partagé avec LA VILLE – expurge les revenus estimés de la proposition de développement.

Ni ESD ni l’Autorité portuaire n’ont divulgué d’informations financières sur l’accord.

Amber Greene, porte-parole de l’Autorité portuaire, a déclaré que l’agence « négocie toujours les conditions du bail et que, en tant que tel, le projet reste un marché ouvert ».

Dans un communiqué, le porte-parole de Brookfield, Andrew Brent, a déclaré: « Sur un site qui était entièrement envisagé comme espace de bureau, le développement ajoutera des logements dont on a grand besoin, y compris des centaines d’unités de logements abordables, ainsi qu’un espace communautaire bénéfique dans le Lower Manhattan. »

Une enquête à Silverstein n’a pas été retournée.

« Ceci est une terre publique »

Augmenter le nombre d’appartements abordables dans le bâtiment du site 5 nécessiterait une injection de fonds publics pour compenser la différence entre les loyers inférieurs au marché et le coût de construction et d’entretien de chaque appartement. Sans cela, Brookfield et Silvesstein – ou tout autre développeur – pourraient décider que cela ne vaut pas la peine d’aller de l’avant avec la construction.

L’entité publique qui assumerait la responsabilité de cet effort n’est pas claire. Le site 5 est sous la juridiction du LMDC et de l’Autorité portuaire, mais le département du logement abordable de la ville ainsi que le département fédéral du Logement et du Développement urbain sont également impliqués.

Entre la ville, les États et les gouvernements fédéral – ainsi que l’autorité portuaire bi-étatique – Fine, un historien du Lower Manhattan et membre de la coalition, voit une opportunité.

« Nous avons ces quatre entités différentes. N’importe lequel d’entre eux pourrait changer d’avis », a-t-il déclaré.

« C’est une soupe à l’alphabet », a déclaré Jill Goodkind, membre de la coalition, à propos du fouillis des agences de surveillance.

Elle est la veuve de l’activiste et musicien du centre-ville Tom Goodkind, qui avait réclamé des logements plus abordables dans le Lower Manhattan pendant des années avant sa mort d’un cancer lié au 11 septembre en 2019.

Son plaidoyer sert en quelque sorte de guide pour le groupe, clarifiant leur objectif malgré la complexité du projet, a-t-elle déclaré.

« Les gens vont tous dire : ‘Logement abordable, logement abordable’ et ne feront jamais rien à ce sujet », a-t-elle déclaré. « C’est l’occasion. C’est un domaine public. Les fonds publics sont allés acheter ce terrain. C’est le moment et j’espère que ce message résonnera. »

Un long chemin à parcourir

La coalition a tenu sa première réunion publique au début du mois et a contacté les élus, les groupes de locataires locaux et les défenseurs du logement pour se rallier à la cause.

Les membres ont distribué des dépliants aux premiers intervenants lors du défilé de bandes magnétiques du 7 juillet à Broadway, et James dit que leurs documents sont parvenus entre les mains du sénateur Chuck Schumer, du maire démocrate vainqueur Eric Adams et d’un assistant du gouverneur Andrew Cuomo.

« Ils ne l’ont pas jeté à la poubelle », a déclaré James en riant.

Ben Fractenberg/LA VILLE

Même dans son état actuel, le projet du site 5 a un long chemin à parcourir avant que toute construction puisse commencer. Greene, de l’Autorité portuaire, a déclaré qu’un accord de location finalisé est attendu d’ici la fin de l’été. Cet accord avec Brookfield et Silverstein nécessite un certain nombre d’approbations de la LMDC, de l’Autorité portuaire et de l’ESD.

En plus de cela, étant donné que le plan de projet général du WTC, ou GPP, du LMDC demande que le site 5 devienne un développement commercial, la construction résidentielle nécessite une modification du plan de projet.

La modification du GPP nécessiterait l’approbation du conseil d’administration du LMDC et du Conseil de contrôle des autorités publiques de l’État, ainsi qu’un examen du bureau du procureur général et du contrôleur de l’État. Il fera également l’objet d’un nouvel examen environnemental.

Ce processus durera probablement jusqu’à au moins l’été prochain, selon un responsable connaissant le projet.

Pendant ce temps, Goodkind a promis que le groupe « se battra aussi dur que possible », a-t-elle déclaré – parce que « le besoin de logements abordables est si désespéré » et « le besoin de logements de luxe ne l’est pas du tout ».

James a accepté.

« Nous sommes entourés de tours de luxe vides comme c’est le cas », a-t-elle déclaré.