Impact de la taxe foncière aux États-Unis
Chris Berry, Université de Chicago, professeur au Centre for Municipal Finance se joint au panel Yahoo Finance Live pour discuter d’une étude récente selon laquelle les propriétaires des quartiers plus riches sont imposés à environ la moitié du taux des propriétaires des quartiers à faible revenu.
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ZACK GUZMAN: Rapport sur l’immobilier de cette semaine, nous nous concentrons sur le pire aspect de l’accession à la propriété pour beaucoup, à savoir les impôts fonciers, une chose qui est universellement détestée par presque tous les propriétaires, mais quelque chose qui n’est étrangement pas universellement et également appliqué, selon le nouveau des données de l’Université de Chicago qui montrent que les impôts fonciers pèsent de manière disproportionnée sur les propriétaires de maisons de moindre valeur, qui ont tendance à être des minorités. Pour comprendre cela et ce que montrent les données, faisons simplement une expérience de pensée simple ici.
En théorie, une ville donnée pourrait fixer son taux de taxe foncière à environ 3%, appliqué aux logements quel que soit le prix. Ainsi, une maison au meilleur prix est taxée au même taux de 3% qu’une maison en vente à des prix avantageux. Mais en réalité, les données dans ce cas sur les maisons de Chicago entre 2015 et 2017 montrent quelque chose de très différent.
Les maisons les plus chères étaient taxées à un taux plus proche de 1,5%, tandis que les maisons les moins chères payaient un taux d’imposition d’environ 4%, soit plus du double de ce que les propriétaires les plus riches payaient. Alors pourquoi est-ce? Eh bien, un professeur de l’Université de Chicago et directeur du Center for Municipal Finance se joint à nous pour le décomposer. Chris Berry nous rejoint maintenant.
Et Chris, des données très intéressantes que vous aviez dans cette étude ici. Alors pourquoi les propriétaires plus riches paient-ils moins d’impôts ici?
CHRIS BERRY: Eh bien, tout revient à l’étape de l’évaluation. Et ce à quoi beaucoup de gens ne pensent pas, c’est que la valeur de votre propriété n’est pas toujours connue avec certitude. Ce n’est donc pas tout à fait comme une taxe de vente. Donc, où nous prélevons la taxe au moment où vous achetez un produit, et nous exactement ce que vous avez payé pour cela.
La taxe foncière doit être facturée chaque année à tout le monde, alors que la plupart des gens ne vendent pas vraiment leur maison très souvent. Et donc, l’évaluateur a le travail de déterminer ce que vaut votre maison. Et en général, ils vont prendre des informations sur les maisons qui se sont vendues et essayer de faire des estimations ou des suppositions sur ces maisons qui ne se sont pas vendues.
Et c’est vraiment à ce stade que les inégalités sont générées. Et en particulier, ce que nous voyons, c’est qu’ils surestiment systématiquement la valeur des propriétés à bas prix et sous-estiment la valeur des propriétés à prix élevé. Et parce que ces valeurs imposées sont ce qui détermine en fin de compte la facture fiscale, cette inégalité dans les évaluations se traduit directement par des inégalités dans les paiements d’impôts.
ZACK GUZMAN: Ouais. Et il était intéressant de parcourir votre rapport. De toute évidence, cela devient très problématique quand on pense aux minorités et à la façon dont elles sont traditionnellement, comme le montrent les données, sur ces marchés intérieurs moins précieux. Mais quand vous pensez à cela, comment résoudre le problème si vous pensez à l’évaluation et comment cela fonctionne. Quelles sont les solutions?
CHRIS BERRY: Eh bien, tout d’abord, ce ne sera pas facile. Je veux être très clair sur le fait que c’est un travail difficile. L’évaluation est un travail difficile. Et donc je pense que ce n’est pas comme s’il y avait un interrupteur que nous pouvons activer, l’interrupteur de l’équité qui va simplement faire disparaître ce problème. Je pense qu’il y a plusieurs choses à faire.
Les évaluateurs ne travaillent pas toujours avec les meilleures données. Et l’une des choses qui est vraiment au cœur de tout cela est qu’il y a de nombreuses caractéristiques des maisons que les acheteurs et les vendeurs peuvent voir que l’évaluateur ne peut pas voir, par exemple, les caractéristiques intérieures de la maison. De toute évidence, pour tout acheteur, s’il trouve une maison avec une belle cuisine rénovée et une salle de bain de type spa, c’est un énorme argument de vente, quelque chose pour lequel vous seriez prêt à payer plus cher. Mais souvent, un évaluateur ne verra pas cela. Et en fait, il existe différentes sortes de règles qui empêchent les évaluateurs d’entrer dans une maison. Voilà donc un exemple, une catégorie de fonctionnalités que l’évaluateur ne voit pas. Mais cela compte pour une grande partie du prix d’une maison.
Et donc, obtenir de meilleures données est un premier départ important. Il est également vrai que les évaluateurs n’utilisent pas toujours les modèles les plus avancés. Et en particulier, ils ne sont pas géniaux en général et modélisent les variations d’un quartier à l’autre. Et donc je pense qu’il y a beaucoup de place pour des améliorations là-bas.
Mais je pense que l’un des points de départ doit être de reconnaître le problème. Le fait est que peu de gens y prêtent attention. Les évaluateurs en général ont tendance à le balayer sous le tapis. Et tant que nous ne sommes pas prêts à reconnaître que nous avons cette inégalité, il sera impossible de la réparer. Ce serait donc la première étape.
ZACK GUZMAN: Ouais, c’est pourquoi vos données m’ont vraiment sauté dessus. Mais quand vous regardez peut-être aussi l’autre côté, les maisons les plus chères, il est intéressant de voir que de nombreux États ont des limites sur peut-être combien cette évaluation et la valeur pourraient augmenter en un an. Je veux dire, est-ce un autre élément aussi, peut-être se débarrasser de certains de ceux-ci pour peut-être rendre les choses plus équitables aussi?
CHRIS BERRY: Ouais. Je pense que ce que vous avez mentionné est un excellent exemple de conséquence involontaire d’une politique. Ainsi, de nombreux États, comme vous le dites, ont des limites quant au montant des cotisations qui peuvent augmenter d’année en année. Et ces limites ont été mises en place dans le but de protéger les gens de la montée en flèche des impôts fonciers s’ils vivent dans un marché où la valeur des maisons s’apprécie rapidement. Donc, particulièrement, par exemple, les personnes vivant avec un revenu fixe, nous voulions les protéger contre une augmentation rapide de leurs impôts fonciers. Et c’est ainsi que ces casquettes ont été créées.
Mais l’une des choses que nous trouvons – et ce serait particulièrement vrai dans un endroit comme New York, c’est que les casquettes finissent par profiter à la plupart des personnes possédant les propriétés les plus chères, ce qui n’était pas vraiment l’intention. Mais c’est comme ça que ça s’est joué. Et certainement sur certains marchés, en particulier les marchés qui s’apprécient rapidement, cela contribue en grande partie à l’iniquité globale.