Hypothèque 15 ans vs 30 ans : quelle est la différence ?

Hypothèque 15 ans vs 30 ans : un aperçu

Une variété ahurissante de prêts hypothécaires peut être disponible, mais pour la plupart des acheteurs de maison, en pratique, il n’y en a qu’un. L’hypothèque à taux fixe de 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C’est le chemin que des générations d’Américains ont emprunté pour accéder à la propriété pour la première fois.

Mais bon nombre de ces acheteurs auraient peut-être été mieux servis s’ils avaient plutôt opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans.

Les prêts sont structurellement similaires – la principale différence est la durée. Alors qu’une hypothèque de 30 ans peut rendre vos paiements mensuels plus abordables, une hypothèque de 15 ans coûte généralement moins cher à long terme.

Comment les conditions hypothécaires ont-elles un impact sur le coût

Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme, garanti par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l’emprunteur paie des intérêts calculés annuellement sur le solde impayé du prêt. Le taux d’intérêt et la mensualité sont fixes.

Étant donné que le paiement mensuel est fixe, la portion qui servira à payer les intérêts et la portion qui servira à payer le capital change au fil du temps. Au début, parce que le solde du prêt est si élevé, la majeure partie du paiement est constituée d’intérêts. Mais à mesure que le solde diminue, la part des intérêts du paiement diminue et la part revenant au principal augmente.

Un prêt à plus court terme signifie une mensualité plus élevée, ce qui rend l’hypothèque de 15 ans moins abordable. Mais la durée plus courte rend le prêt moins cher sur plusieurs fronts. En fait, sur toute la durée d’un prêt, une hypothèque de 30 ans finira par coûter plus du double de l’option de 15 ans.

Hypothèque de 30 ans

Dans une hypothèque de 30 ans, bien sûr, ce solde diminue beaucoup plus lentement – en fait, l’acheteur emprunte le même montant d’argent pendant plus de deux fois plus longtemps. En fait, c’est plus de deux fois plus long que juste deux fois plus long car, pour un prêt hypothécaire de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que pour un prêt de 15 ans.

Plus le taux d’intérêt est élevé, plus l’écart entre les deux hypothèques est grand. Lorsque le taux d’intérêt est de 4 % par exemple, l’emprunteur paie en réalité près de 2,2 fois plus d’intérêts pour emprunter le même montant de principal sur 30 ans par rapport à un prêt sur 15 ans.

Le principal avantage d’une hypothèque de 30 ans est la mensualité relativement faible. Et même si l’abordabilité n’est pas un problème, il y a d’autres avantages :

• Le paiement inférieur peut permettre à un emprunteur d’acheter plus de maison qu’il ne pourrait se le permettre avec un prêt sur 15 ans, car le même paiement mensuel permettrait à l’emprunteur de contracter un prêt plus important sur 30 ans.
• Le paiement inférieur permet à un emprunteur de se constituer une épargne.
• Le paiement inférieur libère des fonds pour d’autres objectifs.

Hypothèque 15 ans

Les consommateurs paient moins pour un prêt hypothécaire de 15 ans, de 25 % à un pour cent (ou point) de moins, et au fil des décennies, cela peut vraiment s’additionner.

Les agences soutenues par le gouvernement qui soutiennent la plupart des hypothèques, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, imposent des frais supplémentaires, appelés ajustements de prix au niveau des prêts, qui rendent les hypothèques de 30 ans plus chères.

Ces frais s’appliquent généralement aux emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure, les acomptes moins importants ou les deux. La Federal Housing Administration facture également des primes d’assurance hypothécaire plus élevées aux emprunteurs de 30 ans.

«Certains des ajustements de prix au niveau des prêts qui existent sur 30 ans n’existent pas sur 15 ans», déclare James Morin, vice-président principal des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, Connecticut. La plupart des gens, selon Morin, intégrer ces coûts dans leur prêt hypothécaire dans le cadre d’un taux plus élevé, plutôt que de les payer d’emblée.

Imaginez alors un prêt de 300 000 $, disponible à 4 % pendant 30 ans ou à 3,25 % pendant 15 ans. L’effet combiné de l’amortissement plus rapide et du taux d’intérêt plus bas signifie qu’emprunter de l’argent sur seulement 15 ans coûterait 79 441 $, comparativement à 215 609 $ sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.

Bien sûr, il y a un hic. Le prix pour économiser autant d’argent à long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée – le paiement sur le prêt hypothétique de 15 ans est de 2 108 $, 676 $ (ou environ 38 %) de plus que le paiement mensuel pour le prêt de 30 ans (1 432 $ ).

Pour certains experts, être en mesure de se permettre le paiement le plus élevé implique de disposer d’un fonds pour les jours de pluie. Ce que de nombreux planificateurs financiers aiment à propos de l’hypothèque de 15 ans, c’est qu’il s’agit en fait d’une «épargne forcée» sous la forme de capitaux propres dans un actif qui s’apprécie normalement (bien que, comme les actions, la valeur des maisons augmente et diminue).

Considérations particulières

Dans certains cas, un emprunteur peut être incité à investir ailleurs l’argent supplémentaire dépensé chaque mois pour une hypothèque de 15 ans, comme dans un compte 529 pour les frais de scolarité ou dans un plan 401(k) à imposition différée, surtout si l’employeur égalise les cotisations de l’emprunteur. Et avec des taux hypothécaires si bas, un investisseur avisé et discipliné pourrait opter pour le prêt à 30 ans et placer la différence entre les versements sur 15 et 30 ans dans des titres à rendement plus élevé.

En utilisant l’exemple précédent, si le paiement mensuel d’un prêt sur 15 ans était de 2 108 $ et que le paiement mensuel du prêt sur 30 ans était de 1 432 $, un emprunteur pourrait investir cette différence de 676 $ ailleurs. Le calcul au dos de l’enveloppe est de savoir de combien (ou si) le rendement de l’investissement extérieur, moins l’impôt sur les plus-values ​​dû, dépasse le taux d’intérêt de l’hypothèque après prise en compte de la déduction des intérêts hypothécaires. Pour quelqu’un dans la tranche d’imposition de 24 %, la déduction pourrait réduire le taux d’intérêt hypothécaire effectif de, par exemple, 4 % à 3 %.

D’une manière générale, l’emprunteur sort en tête si le rendement de l’investissement après impôts est supérieur au coût de l’hypothèque moins la déduction des intérêts.

Ce pari exige cependant une propension au risque, selon Shashin Shah, un planificateur financier certifié à Dallas, au Texas, car l’emprunteur devra investir dans des actions volatiles.

« Actuellement, il n’existe aucun investissement à revenu fixe qui produirait un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne », déclare Shah. Ce risque pourrait ne pas toujours porter ses fruits s’il coïncide avec le type de chutes brutales des marchés boursiers survenues pendant le ralentissement de 2020. Il nécessite également la discipline d’investir systématiquement l’équivalent de ces différentiels mensuels et le temps de se concentrer sur les investissements, qui , ajoute-t-il, la plupart des gens en manquent.

Une option du meilleur des deux mondes

La plupart des emprunteurs n’ont évidemment pas non plus – ou du moins pensent qu’ils manquent – ​​les moyens d’effectuer les paiements plus élevés requis par une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour profiter d’une grande partie des économies d’un prêt hypothécaire plus court : effectuez simplement les paiements les plus importants d’un calendrier de 15 ans sur votre prêt hypothécaire de 30 ans, en supposant que le prêt hypothécaire n’a pas de pénalité pour remboursement anticipé.

Un emprunteur a le droit de diriger les paiements supplémentaires vers le principal, et si les paiements sont cohérents, l’hypothèque sera remboursée en 15 ans. Si les délais sont serrés, l’emprunteur peut toujours revenir aux paiements normaux et inférieurs de l’échéancier de 30 ans. Cependant, un emprunteur qui accélère ses paiements verra également ses intérêts assujettis au taux relativement plus élevé sur 30 ans, alors qu’il aurait peut-être mieux fait de rembourser l’hypothèque dans 15 ans de toute façon au taux inférieur offert sur le prêt le plus court.

La ligne de fond

La décision entre une hypothèque de 30 ou 15 ans est une décision qui aura un impact sur vos finances pour les décennies à venir, alors assurez-vous de calculer les chiffres avant de décider laquelle est la meilleure. Si votre objectif est de rembourser l’hypothèque plus tôt et que vous pouvez vous permettre des mensualités plus élevées, un prêt de 15 ans pourrait être un meilleur choix. Le paiement mensuel inférieur d’un prêt sur 30 ans, en revanche, peut vous permettre d’acheter plus de maison ou de libérer des fonds pour d’autres objectifs financiers.