En ciblant les prix de l’immobilier, la Nouvelle-Zélande montre la voie

L’écrivain, le stratège en chef mondial de Morgan Stanley Investment Management, est l’auteur de «  The Ten Rules of Successful Nations  »

Ces révolutionnaires kiwis recommencent. En 1989, la banque centrale néo-zélandaise a été la première à s’engager sur un objectif spécifique d’inflation des prix à la consommation, alors la plus grande menace pour l’économie mondiale. Les syndicats et les entreprises ont hurlé, affirmant que cette décision tuerait la croissance et les emplois. Un promoteur immobilier a demandé une corde à laquelle accrocher le chef de la banque centrale, Donald Brash.

Brash, un ancien producteur de fruits qui avait vu les économies de vie de son oncle détruites par l’inflation, a tenu bon. En signalant le sérieux de la banque, la cible a contribué à réduire l’attente auto-réalisatrice du public de hausses de prix sans fin. En deux ans, l’inflation est tombée de 8 à 2 pour cent. L’idée impopulaire a fait son chemin. Bientôt, la plupart des banques centrales ont adopté des objectifs, ce qui a contribué à apprivoiser le fléau mondial de la flambée des prix des denrées alimentaires, des carburants et d’autres produits de consommation de base.

Aujourd’hui, un nouveau fléau – l’inflation des prix des actifs – se profile. Et la Nouvelle-Zélande a lancé une autre contre-attaque. Alors que les prix à la consommation ont été contrôlés par la mondialisation et l’automatisation, l’argent facile qui sort des banques centrales a fait grimper le prix des actifs, des actions aux obligations et au logement. Étant donné que les logements ne sont généralement pas considérés comme des biens de consommation, même les fortes flambées de prix ont relativement peu de poids dans les délibérations de la banque centrale.

Les prix des maisons ont augmenté régulièrement pendant la pandémie, et en 12 mois jusqu’à la fin janvier, ils ont augmenté de 19% en Nouvelle-Zélande. Le prix d’une maison typique d’Auckland a dépassé 720 000 dollars, embarrassant la première ministre Jacinda Ardern.

Célébrité politique mondiale, le libéral Ardern a été élu sur la promesse d’un logement abordable. Marre, son gouvernement a ordonné à la banque centrale d’ajouter la stabilisation des prix de l’immobilier à son mandat, à partir du 1er mars. Il est nouveau et sain pour un politicien de reconnaître les conséquences involontaires de l’argent facile.

Si cette idée se concrétise, elle pourrait conduire à une plus grande stabilité financière et sociale dans le monde. Des décennies de politique souple de la banque centrale ont moins contribué à générer de la croissance dans l’économie réelle que sur les marchés financiers – et ces gains profitent principalement aux riches.

Cela aggrave les inégalités de richesse, poussant les foyers hors de portée de la classe moyenne, et pas seulement en Nouvelle-Zélande. Sur 502 villes internationales suivies par Numbeo, une société de recherche, les prix sont «inabordables» (plus de trois fois le revenu familial médian) dans plus de 90 pour cent. Ces dernières années, la minuscule minorité de villes abordables a diminué vers zéro.

Avant la récession inhabituelle de 2020, déclenchée par des verrouillages pandémiques, chaque crise économique majeure des dernières décennies, du Japon en 1990 à la crise financière de 2008, était précédée d’une forte hausse des prix des logements ou des actions ou des deux. Ma recherche a révélé que les marchés financiers, alimentés par l’argent facile, sont passés depuis 1980 d’environ la même taille que l’économie mondiale à quatre fois plus grande. Plus les grands marchés se profilent, plus l’impact sur l’économie dans son ensemble est grand lorsqu’ils chutent.

Des recherches de 140 ans dans 17 grands pays ont montré qu’avant la Seconde Guerre mondiale, seule une récession sur quatre faisait suite à une bulle immobilière ou boursière. Mais à mesure que les banques, en particulier les prêts hypothécaires, ont pris de l’ampleur pour assumer un rôle central dans les économies modernes, la dynamique a changé. Depuis la guerre, plus de deux récessions sur trois ont suivi une bulle immobilière ou boursière.

Les bulles immobilières sont les pires. Le marché immobilier mondial de 220 milliards de dollars représente plus de deux fois la taille du marché boursier mondial et est compliqué par l’endettement. Lorsque les prix baissent, il peut s’écouler des années pour éliminer les prêts hypothécaires échoués, ce qui entraîne une récession. En général, les récessions qui suivent les booms immobiliers alimentés par l’endettement sont les plus longues et les plus profondes.

La décision d’Ardern ne ralentira peut-être pas bientôt le boom immobilier, car la dynamique de l’offre et de la demande est trop forte. Mais ordonner à la banque centrale de faire de la stabilité des prix des logements une priorité plus élevée est un début, et pourrait inciter d’autres personnes à repenser le rôle que l’argent facile a joué dans l’instabilité financière. Le défi, de désamorcer les bulles avant qu’elles ne deviennent dangereuses, n’est pas aussi insurmontable que les sceptiques le croient. Les recherches montrent que les principaux signes avant-coureurs résident dans le rythme des augmentations des prix et de la dette.

Les politiques doivent suivre l’évolution de l’économie mondiale. Une révision est en retard, en particulier parmi les collègues progressistes d’Ardern dans le monde entier. Ils en sont venus à adopter l’argent facile comme moyen de financer les programmes sociaux, mais doivent reconnaître son impact négatif sur la stabilité financière, les inégalités de richesse et l’abordabilité du logement. Ardern est en tête pour remédier à l’un des inconvénients. Comme la Nouvelle-Zélande montre la voie, il serait sage de suivre d’autres, encore une fois.