Dois-je rembourser mon hypothèque ou investir pour la retraite ?

Essayer de décider entre éliminer la dette et investir pour l’avenir est une décision difficile. Pour de nombreuses familles, ce choix se présente souvent sous la forme de rembourser leur hypothèque (la dette la plus importante qu’elles auront probablement jamais) ou d’épargner pour la retraite. Les deux sont des objectifs louables, mais lequel devrait venir en premier ?

Rembourser votre hypothèque en premier

Disons que vous êtes enfin dans la dernière ligne droite avec une hypothèque que vous avez contractée il y a des années. Cela a été un long chemin, et vous êtes tenté de le payer en un seul paiement final et d’être enfin libre et clair – ou, au moins, d’accélérer un peu vos paiements pour être fait plus tôt.

Même s’il peut sembler tentant de rembourser votre prêt hypothécaire vers la fin, il est en fait préférable de le faire au début. Bien que vous fassiez le même paiement chaque mois (en supposant que vous ayez l’hypothèque proverbiale à taux fixe de 30 ans), la majeure partie de votre argent au cours de ces premières années est consacrée aux intérêts et fait peu pour réduire le capital du prêt.

Ainsi, en effectuant des paiements supplémentaires dès le début et en réduisant le principal sur lequel vous payez des intérêts, vous pourriez payer considérablement moins d’intérêts sur la durée du prêt. Les mêmes principes d’intérêt composé qui s’appliquent à vos investissements s’appliquent également à vos dettes, donc en remboursant plus de votre capital plus tôt, les économies sont composées au fil du temps.

En revanche, au cours des dernières années, vos paiements vont davantage vers le capital du prêt. Payer plus ne réduira pas votre charge d’intérêts totale aussi rapidement ; cela augmentera simplement la valeur nette de votre maison plus rapidement (et réduira la durée globale du prêt). Non pas qu’il y ait quelque chose de mal à cela. Mais nous recherchons les meilleures utilisations pour votre argent.

Supposons donc que ce soit encore les premiers jours de votre prêt hypothécaire, au cours de la première décennie. Disons que vous avez un prêt fixe de 200 000 $ sur 30 ans à un taux de 4,38 %; cela équivaut à des frais d’intérêt à vie de 159 485 $ si vous payez les 12 fois par année habituelles. Faites-en 13 paiements chanceux chaque année, et vous économisez 27 216 $ en intérêts au total. Si vous injectiez 200 $ de plus chaque mois, vous économiseriez 6 000 $ en 10 ans, 50 745 $ en 22 ans et demi, et votre hypothèque serait également remboursée.

Autres considérations hypothécaires

Économiser de l’argent sur les intérêts n’est pas la pire idée au monde. Mais les intérêts hypothécaires ne sont pas les mêmes que les autres types de dettes. C’est déductible d’impôt si vous détaillez les déductions sur votre déclaration de revenus. Vous pouvez déduire jusqu’à 750 000 $ de dette hypothécaire en 2020 (jusqu’à 1 million de dollars, si vous avez acheté la maison avant le 16 décembre 2017). Si vous avez besoin de quelque chose pour réduire le montant que vous devez à l’oncle Sam, l’hypothèque pourrait valoir la peine d’être conservée.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable ou un autre prêt hypothécaire non standard, le remboursement du prêt hypothécaire, même si c’est plus tard dans la partie lorsque vous remboursez une plus grande partie du capital, peut être un avantage. La constitution de fonds propres dans une maison financée par un prêt à taux variable vous permettra de refinancer plus facilement vers un prêt hypothécaire à taux fixe si jamais vous le décidez.

De plus, si les valeurs immobilières locales chutent, si les gens de votre région voient peu d’appréciation – ou même de dépréciation – de leur maison, rembourser une hypothèque est un moyen d’éviter de sombrer (en raison de plus que la valeur de votre maison). Cela pourrait rendre difficile la vente de la maison, son refinancement ou l’obtention d’un autre crédit.

Financer votre retraite d’abord

Malheureusement, s’il est préférable de rembourser un prêt hypothécaire plus tôt, il est également préférable de commencer à épargner pour la retraite plus tôt. Grâce aux joies des intérêts composés, un dollar que vous investissez aujourd’hui a plus de valeur qu’un dollar que vous investirez dans cinq ou dix ans. C’est parce qu’il rapportera des intérêts—et les intérêts rapporteront des intérêts—pendant une plus longue période de temps. Ainsi, chaque année, vous retardez l’épargne en vue de la retraite vous fera un préjudice disproportionné.

Pour cette raison, il est généralement plus logique d’épargner en vue de sa retraite à un plus jeune âge que de rembourser une hypothèque plus tôt.

Bien sûr, les investissements ne font pas qu’augmenter ; ils chutent également et leur performance peut fluctuer énormément avec les marchés financiers. Les rendements, hélas, ne sont généralement pas aussi fixes que les versements hypothécaires. Mais c’est une raison de plus pour commencer à investir le plus tôt possible. Votre portefeuille a plus de temps pour se remettre du comportement de montagnes russes du marché. Et le marché boursier a historiquement augmenté sur le long terme.

Paiements hypothécaires supplémentaires par rapport à l’investissement

Supposons que vous ayez un prêt hypothécaire de 150 000 $ sur 30 ans avec un taux d’intérêt fixe de 4,5 %. Vous paierez 123 609 $ d’intérêts sur la durée du prêt, en supposant que vous n’effectuez que le paiement minimum de 760 $ par mois. Payez 948 $ par mois, soit 188 $ de plus, et vous rembourserez l’hypothèque dans 20 ans, et vous économiserez 46 000 $ en intérêts.

Maintenant, disons que vous avez plutôt investi ces 188 $ supplémentaires chaque mois et que vous avez obtenu un rendement annuel moyen de 7 %. En 20 ans, vous auriez gagné 51 000 $, soit 5 000 $ d’avance sur la somme que vous avez économisée en intérêts, sur les fonds que vous avez cotisés. Continuez à déposer ces 188 $ mensuels, cependant, pendant 10 ans de plus, et vous vous retrouverez avec 153 420 $ de gains.

Ainsi, même si cela ne fera peut-être pas une grande différence à court terme, à long terme, vous obtiendrez probablement une bonne longueur d’avance en investissant dans votre compte de retraite.

Position de compromis : financer les deux à la fois

Entre ces deux options se trouve un compromis : financer votre épargne-retraite tout en faisant de petites contributions supplémentaires pour rembourser votre hypothèque. Cela peut être une option particulièrement intéressante dans les premières phases de l’hypothèque, lorsque de petites contributions peuvent réduire les intérêts que vous paierez en fin de compte. Ou, si le marché est extrêmement volatil ou plonge dans une spirale descendante, il pourrait être plus logique de rembourser votre hypothèque au lieu de risquer la perte de fonds d’investissement.

Étant donné que les circonstances individuelles varient considérablement, il n’y a pas de réponse unique quant à savoir s’il est préférable de rembourser une hypothèque ou d’épargner pour la retraite. Dans chaque cas, vous devez exécuter vos propres numéros. Dans l’ensemble, cependant, ne sacrifiez pas les objectifs d’épargne à long terme de votre plan de retraite en vous concentrant trop sur votre hypothèque. En donnant d’abord la priorité à vos objectifs d’épargne-retraite, vous pouvez ensuite décider s’il est préférable de consacrer toute épargne supplémentaire à d’autres cotisations à votre prêt hypothécaire ou à d’autres investissements.

En fait, vous devez équilibrer le remboursement d’une hypothèque par rapport aux perspectives de rendement d’autres options d’épargne non-retraite. Par exemple, si votre taux d’intérêt hypothécaire est bien supérieur à ce que vous pouvez raisonnablement espérer gagner, s’en débarrasser peut être avantageux (et vice versa si vous payez un taux d’intérêt relativement bas). De plus, si vous avez un taux d’intérêt inhabituellement élevé sur votre prêt hypothécaire, il est logique sur le plan financier de rembourser d’abord la dette ou d’envisager un refinancement.