Devriez-vous refinancer votre hypothèque lorsque les taux d’intérêt augmentent ?

Ce n’est pas une mauvaise idée d’envisager de refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d’intérêt sont bas et qu’ils sont en train de chuter. En juillet 2020, les taux hypothécaires avaient chuté à 3,02 %, leur plus bas niveau depuis juillet 2016. Cependant, à un moment donné, ils recommenceront inévitablement à augmenter. Comment cela devrait-il affecter votre décision de refinancer? Cela dépend bien sûr du taux d’intérêt que vous payez actuellement sur votre prêt hypothécaire.

Même en période de hausse des taux, une hypothèque plus ancienne pourrait encore avoir un taux d’intérêt plus élevé que ceux actuellement offerts. De plus, avec la hausse des taux, il peut être avantageux de bloquer un taux actuel si vous pensez que les taux vont beaucoup augmenter.

Dans un climat de taux d’intérêt relativement bas, le refinancement d’un prêt hypothécaire présente à la fois des avantages et des inconvénients. Votre meilleure cote de crédit, par exemple, ou une décision de modifier la durée de votre prêt hypothécaire, pourrait également entraîner des conditions de refinancement qui pourraient vous faire économiser de l’argent à long terme. Mais peut-être n’avez-vous pas l’intention de rester sur le long terme. Il existe également des programmes de refinancement spéciaux qui peuvent être particulièrement avantageux pour les personnes admissibles. Voici comment travailler à travers le processus de prise de décision.

Devriez-vous envisager de refinancer votre hypothèque?

Dans le passé, les taux d’intérêt bas ont créé une frénésie de refinancement sur le marché. Mais dans toute économie, la seule façon de savoir si un refinancement a du sens pour vous est de considérer les détails de votre situation unique.

Combien plus bas sont les taux que celui que vous avez actuellement ?

De combien les taux d’intérêt devraient-ils baisser pour se refinancer ? Ce n’est pas la bonne question. Au lieu d’écouter les « règles » concernant le pourcentage de variation des taux d’intérêt que vous devriez rechercher avant de refinancer, regardez combien d’argent vous pourrez économiser. Une réduction de taux de 1 % est beaucoup plus significative si vous avez un prêt hypothécaire de 500 000 $ que si vous en avez un de 100 000 $.

Combien de temps prévoyez-vous conserver l’hypothèque?

Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison, vous devrez payer les frais de clôture de votre refinancement. Si vous envisagez de vendre votre maison dans quelques années, vous risquez à peine d’atteindre votre seuil de rentabilité (ou d’être en retard) en refinançant. Comment venir?

Si les économies mensuelles pour le reste de votre prêt hypothécaire ne sont pas supérieures aux frais de clôture associés au refinancement, vous serez perdant. Si vous intégrez les frais de clôture à votre prêt hypothécaire au lieu de les payer d’avance, vous payez des intérêts sur eux, vous devrez donc tenir compte de cette dépense dans votre calcul du seuil de rentabilité.

Pouvez-vous refinancer à plus court terme ?

S’il vous reste 20 ans sur votre prêt hypothécaire et que vous refinancez en un nouveau prêt hypothécaire de 30 ans, vous risquez de ne pas économiser d’argent à long terme (même avec un taux inférieur).

Cependant, si vous pouvez vous permettre de refinancer cette hypothèque de 20 ans en une hypothèque de 15 ans, la combinaison d’un taux d’intérêt plus bas et d’une durée plus courte réduira considérablement le montant total des intérêts que vous paierez avant de devenir propriétaire de la maison gratuitement et dégager.

Ce que vous avez à gagner

Fait correctement, un refinancement peut avoir des avantages immédiats et durables. Vous pourrez peut-être faire ce qui suit.

Obtenez un meilleur prêt

Peut-être êtes-vous dans une meilleure situation financière maintenant que lorsque vous avez contracté votre prêt hypothécaire actuel. Le refinancement peut être l’occasion d’obtenir un meilleur taux d’intérêt ou simplement d’améliorer encore plus une bonne hypothèque.

Quoi qu’il en soit, vous augmenterez votre sécurité financière à court et à long terme et augmenterez les chances que les temps difficiles ne vous mettent pas à risque de perdre votre maison.

Augmentez votre valeur nette à long terme

Grâce aux économies réalisées grâce au refinancement de votre prêt hypothécaire, vous dépenserez moins en intérêts. C’est de l’argent que vous pouvez mettre de côté pour la retraite ou utiliser pour un autre objectif financier à long terme.

Augmenter les flux de trésorerie à court terme

Si votre refinancement réduit votre paiement mensuel, vous aurez plus d’argent pour travailler sur une base mensuelle. Cela peut réduire la pression financière quotidienne sur votre ménage et créer des opportunités d’investir ailleurs.

Les dangers du refinancement

Le refinancement d’un prêt hypothécaire introduit de nouveaux éléments dans votre situation financière. Les risques de votre hypothèque d’origine sont toujours présents, et quelques nouveaux font surface.

Trop-payer sur les frais de clôture

Les prêteurs sans scrupules ou prédateurs peuvent ajouter un certain nombre de frais inutiles et/ou gonflés au coût de votre hypothèque. De plus, ils peuvent ne pas divulguer certains de ces coûts à l’avance, dans l’espoir que vous vous sentirez trop investi dans le processus pour faire marche arrière.

Surpayer les intérêts parce que vous ne voulez pas de frais de clôture

Un refinancement peut ne nécessiter aucune trésorerie pour clôturer. Une façon pour les prêteurs de compenser cette dépense est de vous offrir un taux d’intérêt plus élevé. Disons que vous avez deux options : un refinancement de 200 000 $ sans frais de clôture et un taux d’intérêt fixe de 5 % pendant 30 ans, ou un refinancement de 200 000 $ avec 6 000 $ de frais de clôture et un taux d’intérêt fixe de 4,75 % pendant 30 ans.

En supposant que vous conserviez le prêt pendant toute sa durée, dans le scénario A, vous paierez un total de 386 511 $. Dans le scénario B, vous paierez 381 586 $. L’absence de « frais de clôture » ​​finit par vous coûter 4 925 $ sur la durée du prêt.

Perte d’équité

La partie de l’hypothèque que vous avez remboursée, la valeur nette de votre maison, est la seule partie de la maison qui vous appartient vraiment. Ce montant augmente petit à petit avec chaque versement hypothécaire mensuel jusqu’à ce que, un jour, vous soyez propriétaire de la maison entière et pouvez réclamer chaque centime du produit si vous choisissez de la vendre.

Cependant, si vous effectuez un refinancement par encaissement (en intégrant les frais de clôture au nouveau prêt ou en prolongeant la durée de votre prêt), vous réduisez le pourcentage de votre maison que vous possédez réellement. Même si vous restez dans la même maison pour le reste de votre vie, vous pourriez finir par effectuer des versements hypothécaires pendant 50 ans si vous prenez de mauvaises décisions de refinancement. Vous pouvez finir par gaspiller beaucoup d’argent de cette façon, sans parler de ne jamais vraiment devenir propriétaire de votre maison.

Impact négatif sur votre valeur nette à long terme

Le refinancement peut réduire vos mensualités, mais il finira souvent par rendre le prêt plus cher si vous ajoutez des années à votre prêt hypothécaire. Si vous devez refinancer pour éviter de perdre votre maison, payer plus, à long terme, pourrait en valoir la peine. Cependant, si votre objectif principal est d’économiser de l’argent, sachez qu’un paiement mensuel plus petit ne se traduit pas nécessairement par des économies à long terme.

Options de refinancement

Il existe quelques programmes de refinancement spéciaux qui peuvent être particulièrement avantageux pour les emprunteurs qualifiés.

Option de refinancement LTV élevée (Fannie Mae) et refinancement de secours amélioré Freddie Mac (FMERR)

Ces programmes de Fannie Mae et Freddie Mac ont été conçus pour remplacer le Home Affordable Refinance Program (HARP), qui a expiré le 31 décembre 2018.

HARP a été mis en place pour aider les propriétaires qui n’étaient pas en mesure de profiter d’autres options de refinancement parce que leur maison avait perdu de la valeur. Son objectif était d’améliorer l’abordabilité à long terme d’un prêt pour aider à empêcher les gens de perdre leur maison à cause de la forclusion.

Pour les nouveaux programmes, seules les hypothèques détenues par Fannie Mae (option de refinancement LTV élevée) ou Freddie Mac (FMERR) qui peuvent être améliorées avec un refinancement et qui ont pris naissance le ou après le 1er octobre 2017, sont éligibles. De plus, les emprunteurs doivent être à jour sur leurs paiements.

RefiNow (Fannie Mae) et Refi Possible (Freddie Mac)

À partir du 5 juin 2021, Fannie Mae offrira aux détenteurs de prêts hypothécaires à faible revenu une nouvelle option de refinancement via un programme appelé «RefiNow», destiné à réduire leurs paiements mensuels et leurs taux d’intérêt. À partir d’août 2021, Freddie Mac proposera exactement le même programme, qui s’appellera « Refi Possible ». Pour être admissibles, les propriétaires doivent gagner au moins 80 % de leur revenu médian régional (AMI).

Le programme RefiNow de Fannie Mae offre plusieurs avantages aux propriétaires. Premièrement, il exige une réduction du taux d’intérêt du propriétaire d’au moins 50 points de base et une économie d’au moins 50 $ sur le paiement hypothécaire mensuel du propriétaire. Deuxièmement, Fannie Mae fournira un crédit de 500 $ au prêteur au moment de l’achat du prêt si une évaluation a été obtenue pour la transaction, et ce crédit doit être transmis du prêteur au propriétaire. Enfin, le programme renonce aux frais initiaux de refinancement de marché défavorable de 50 points de base que Fannie Mae facture par ailleurs aux prêteurs sur des soldes égaux ou inférieurs à 300 000 $.

Afin de se qualifier pour le programme RefiNow de Fannie Mae, un propriétaire doit répondre aux qualifications suivantes :

• Être en possession d’une hypothèque adossée à Fannie Mae garantie par une résidence principale à 1 unité.
• Avoir un revenu actuel égal ou inférieur à 80% de l’AMI (pas le revenu à l’origine du prêt initial.)
• Jamais manqué un paiement hypothécaire au cours des six derniers mois et pas plus d’un paiement hypothécaire manqué au cours des 12 derniers mois.
• Être en possession d’une hypothèque avec un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 97%, un ratio dette/revenu de 65% ou moins, et un score FICO minimum de 620.

Grâce au programme Freddie Mac Refi Possible, les emprunteurs éligibles avec un prêt hypothécaire unifamilial appartenant à Freddie Mac bénéficieront d’un taux d’intérêt réduit et d’un paiement hypothécaire mensuel inférieur, ce qui permettra d’économiser environ 100 $ à 250 $ par mois.

Afin de se qualifier pour le programme Refi Possible de Freddie Mac, un propriétaire doit répondre aux qualifications suivantes :

• Être en possession d’une hypothèque appartenant à Freddie Mac garantie par une résidence unifamiliale à 1 logement qui est leur résidence principale.
• Avoir un revenu égal ou inférieur à 80 % du revenu médian de la région.
• Aucun paiement manqué au cours des six derniers mois, et pas plus d’un paiement manqué au cours des 12 derniers mois.
• Un ratio prêt/valeur égal ou inférieur à 97 %, un ratio paiement de la dette/revenu inférieur à 65 % et un score d’indicateur minimal de 620 ou plus.

Rationalisation de la Federal Housing Administration (FHA)

Un refinancement simplifié de la Federal Housing Administration (FHA) est conçu pour les propriétaires qui ont déjà un prêt hypothécaire FHA. Son objectif est de fournir une nouvelle hypothèque FHA avec de meilleures conditions qui réduiront le paiement mensuel du propriétaire. Le processus est censé être rapide et facile, ne nécessitant aucune nouvelle documentation de votre situation financière et aucune nouvelle qualification de revenu.

Ce type de refinancement ne nécessite pas d’évaluation de la maison, d’inspection des termites ou de rapport de crédit. Un inconvénient possible pour certains propriétaires est qu’un refinancement simplifié de la FHA ne permet pas les retraits.

Rationalisation du département américain des Anciens Combattants (VA)

Ce programme, également connu sous le nom de prêt de refinancement avec réduction des taux d’intérêt (IRRRL), est similaire à un refinancement simplifié de la FHA. Vous devez déjà avoir un prêt de l’Administration des anciens combattants (VA) et le refinancement doit entraîner un taux d’intérêt inférieur, sauf si vous refinancez d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) à un prêt hypothécaire à taux fixe. Le prêteur peut exiger une évaluation et un rapport de crédit, bien que la VA ne les exige pas.

Notamment, la VA et le Consumer Financial Protection Bureau ont émis un avertissement en novembre 2017 selon lequel les militaires et les anciens combattants avaient reçu un certain nombre d’offres non sollicitées contenant des informations trompeuses sur ces prêts. Vérifiez auprès du VA avant d’agir sur toute offre d’un VA IRRRL.

Avec la rationalisation VA et la rationalisation FHA, il est possible de payer peu ou pas de frais de clôture à l’avance. Cependant, ces coûts seront soit intégrés dans l’hypothèque, soit vous paierez un taux d’intérêt plus élevé en échange de ne pas payer les frais de clôture. Ainsi, même si vous ne sortirez pas d’argent au départ, vous paierez toujours pour le refinancement à long terme.

La ligne de fond

Tout bon refinancement devrait profiter aux emprunteurs en réduisant leurs mensualités de logement ou en raccourcissant la durée de leur hypothèque. Malheureusement, comme pour toute transaction financière majeure, il existe des complexités qui peuvent faire trébucher l’acheteur imprudent et entraîner une mauvaise affaire. Connaître le processus vous aidera à trouver un prêteur et un programme de refinancement qui offrent la meilleure valeur pour votre situation.