Définition du prêt à 125 %

Qu’est-ce qu’un prêt à 125 % ?

Un prêt à 125 %, généralement un prêt hypothécaire utilisé pour refinancer une maison, permet à un propriétaire d’emprunter un montant égal à 125 % de la valeur estimative de sa propriété. Par exemple, si une maison vaut 300 000 $, un prêt à 125 % donnerait à l’emprunteur un accès à 375 000 $.

Comment fonctionne un prêt à 125 %

Dans la terminologie du financement, un prêt à 125 % a un ratio prêt/valeur (LTV) de 125 %. Le ratio LTV, qui compare la taille d’un prêt par rapport à la valeur estimative de la propriété qui sert de garantie, est utilisé par les prêteurs pour juger du risque de défaut d’un prêt. Un prêt à 125 % est considéré comme plus risqué qu’un prêt dont le ratio LTV est inférieur à 100 %. En fait, avec les prêts hypothécaires conventionnels, le montant du prêt ne dépasse généralement pas 80 % de la valeur d’une propriété.

Par conséquent, selon la méthode de tarification basée sur le risque utilisée par les prêteurs, un prêt avec un ratio LTV de 125 % portera un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt avec un ratio LTV inférieur, jusqu’au double dans certains cas.

Utiliser un prêt à 125 % pour le refinancement

Les propriétaires qui contractent un prêt à 125 % le font généralement lors du refinancement de leur maison afin d’avoir accès à plus d’argent que ce dont ils disposeraient sur la valeur nette de leur maison. Leur motivation pourrait être d’utiliser le prêt pour rembourser d’autres dettes qui portent des taux d’intérêt encore plus élevés, comme les cartes de crédit.

Mais comme les prêts à 125 % ont des taux d’intérêt élevés et peuvent également entraîner des frais supplémentaires, toute personne qui envisage un prêt devrait envisager de rechercher les meilleures conditions possibles.

Si votre objectif est d’obtenir de l’argent pour rembourser d’autres dettes et que vous ne pouvez pas prétendre à un prêt à 125 % (ou décidez simplement que vous n’en voulez pas), vous pouvez toujours envisager un prêt sur valeur domiciliaire. Vous n’en retirerez pas autant d’argent, mais le taux d’intérêt sera probablement considérablement plus bas et vous pourrez l’utiliser pour rembourser au moins une partie de votre dette à intérêt élevé. Une autre option serait de faire un refinancement cash-out.

Avantages et inconvénients des prêts à 125 %

L’avantage d’un prêt à 125 % est qu’il peut permettre à un propriétaire, en particulier à un propriétaire qui n’a pas accumulé trop de valeur nette ou dont la valeur de la propriété a effectivement perdu de la valeur, d’obtenir plus d’argent qu’il ne le pourrait autrement.

L’inconvénient, tant pour l’emprunteur que pour le prêteur, est le risque supplémentaire par rapport à un prêt plus petit. L’emprunteur devra s’endetter davantage et le prêteur sera confronté à un risque supplémentaire en cas de défaut de paiement. Si l’emprunteur fait défaut, le prêteur peut saisir la propriété et la vendre, mais il est très peu probable qu’il récupère tout son argent.

Historique des prêts à 125 %

Ces prêts sont devenus populaires pour la première fois dans les années 1990, dans certains cas destinés aux emprunteurs à faible risque avec des cotes de crédit élevées qui voulaient emprunter plus que la valeur nette de leur maison disponible. Avec d’autres facteurs, les prêts à 125 % ont joué un rôle dans la crise du logement de 2007-08. L’effondrement des marchés immobiliers à travers le pays, déclenché par l’effondrement des prêts hypothécaires à risque, a laissé de nombreuses personnes « sous l’eau », c’est-à-dire qu’elles devaient plus d’argent sur leur prêt hypothécaire que leur maison ne valait réellement.

Alors que la valeur des maisons diminuait, certains propriétaires qui voulaient refinancer ont constaté qu’ils n’avaient plus suffisamment de valeur nette dans leur maison pour être admissibles à un nouveau prêt. De plus, ils ne pourraient pas récupérer leurs pertes même s’ils parvenaient à vendre la maison.

Le programme fédéral Home Affordable Refinance (HARP) a été introduit en mars 2009 comme un moyen d’offrir un soulagement. Il a permis aux propriétaires dont les maisons étaient sous l’eau, mais qui étaient par ailleurs en règle et à jour avec leurs hypothèques, de demander un refinancement. Grâce à HARP, les propriétaires qui devaient jusqu’à 125 % de la valeur de leur maison pouvaient se refinancer à des taux inférieurs pour les aider à rembourser leurs dettes et à avoir une meilleure assise financière.

À l’origine, les propriétaires qui devaient plus que ce pourcentage ne pouvaient pas postuler, mais finalement, même le plafond LTV de 125 % a été supprimé, permettant à encore plus de propriétaires de demander des prêts HARP. Après avoir été prolongé à plusieurs reprises, le programme HARP a pris fin en décembre 2018.