Définition du pourcentage de bail
Qu’est-ce qu’un bail à pourcentage?
Un bail à pourcentage est un type de bail où le locataire paie un loyer de base plus un pourcentage de tout revenu gagné en faisant des affaires dans les locaux locatifs. C’est un terme utilisé dans l’immobilier commercial. Un contrat de location à pourcentage diminue généralement le taux de base pour les locataires et offre au bailleur un potentiel de hausse supplémentaire.
Points clés à retenir
- Un bail à pourcentage oblige les locataires commerciaux à payer au propriétaire un pourcentage fixe des revenus bruts tirés des activités menées dans les locaux loués.
- Ce pourcentage est ajouté au loyer de base, mais la base sera fixée à un niveau inférieur à celui d’un bail standard, ce qui le rend attrayant pour les locataires.
- Souvent, le pourcentage de la partie des revenus du bail n’entre pas en vigueur tant qu’un point d’arrêt de vente négocié n’est pas atteint.
Les baux en pourcentage expliqués
Un bail à pourcentage comporte deux éléments : le loyer de base (ou loyer minimum) et un pourcentage des ventes brutes mensuelles ou annuelles réalisées sur les lieux. Le locataire pourrait trouver cet arrangement attrayant, car il réduit ce coût fixe, qui représente normalement une grande partie des coûts d’exploitation, et le bailleur obtient un potentiel de hausse au-delà de ce qu’un bail standard (c’est-à-dire, aucun pourcentage de composante de vente) pourrait rapporter. De plus, le bail en pourcentage aligne les intérêts du locataire et du bailleur.
En fournissant un emplacement souhaité et des services d’entretien au locataire, le bailleur améliore la présence du détaillant pour capter plus de trafic piétonnier et, par conséquent, la possibilité de ventes plus importantes, dont une partie reviendrait au bailleur dans le cadre du contrat de location à pourcentage.
Négocier un contrat de location à pourcentage
Le propriétaire et le locataire négocient un « point d’arrêt », le niveau des ventes où les paiements de location en pourcentage entrent en jeu, en conjonction avec le loyer de base. Si un propriétaire accepte un loyer de base inférieur, il souhaiterait également un point de rupture inférieur. Le locataire est intéressé par un loyer de base bas et un point de rupture élevé. Après des allers-retours et un accord sur ces deux chiffres, les deux parties doivent déterminer les exclusions du chiffre d’affaires (ventes aux employés du magasin, par exemple), les heures d’ouverture du magasin, les droits de modifier le point d’arrêt et les procédures d’audit du magasin. ventes, entre autres détails.
Comptabilisation des baux à pourcentage
Jetons un coup d’œil aux états financiers de Tapestry, Inc., propriétaire des marques Coach et Kate Spade, qui appelle leur part en pourcentage de ses paiements de location globaux « loyers conditionnels ». La société comptabilise les loyers conditionnels dans son compte de résultat lorsque « la réalisation de l’objectif (c’est-à-dire les niveaux de vente) … est considérée comme probable et estimable ». Au cours de son exercice 2019, Tapestry a payé environ 30 % de son loyer total sous forme de loyer conditionnel (c’est-à-dire par le biais d’un bail à pourcentage). Comparez cela avec Signet Jewelers Limited, dont le pourcentage des paiements de location était inférieur à 2% du loyer total pour la même année.