Définition du contrat de location simple

Qu’est-ce qu’un bail d’exploitation?

Un contrat de location simple est un contrat qui permet l’utilisation d’un actif mais ne confère pas de droits de propriété sur l’actif.

Comment fonctionnent les contrats de location simple

Les contrats de location simple sont considérés comme une forme de financement hors bilan. Cela signifie qu’un actif loué et les passifs associés (c’est-à-dire les futurs paiements de loyer) ne sont pas inclus dans le bilan d’une entreprise. Historiquement, les contrats de location simple ont permis aux entreprises américaines d’éviter que des milliards de dollars d’actifs et de passifs soient enregistrés dans leurs bilans, maintenant ainsi leurs ratios d’endettement à un niveau bas.

Pour être classé comme un contrat de location-exploitation, le contrat de location doit satisfaire à certaines exigences en vertu des principes comptables généralement reconnus (PCGR) qui l’exemptent d’être comptabilisé comme un contrat de location-acquisition. Les entreprises doivent tester quatre critères – connus sous le nom de test de la « ligne lumineuse » – qui déterminent si les contrats de location doivent être comptabilisés en tant que contrats de location-exploitation ou de location-acquisition. Les règles actuelles des PCGR obligent les entreprises à traiter les contrats de location comme des contrats de location-acquisition si :

• Il y a transfert de propriété au preneur à la fin du bail ;
• Le bail contient une option d’achat à prix avantageux;
• La durée du bail dépasse 75 % de la durée de vie économique de l’actif ;
• La valeur actuelle (VA) des paiements de location dépasse 90 % de la juste valeur marchande de l’actif.

Si aucune de ces conditions n’est remplie, le contrat de location doit être qualifié de contrat de location simple. L’Internal Revenue Service (IRS) peut reclasser un contrat de location-exploitation en tant que contrat de location-acquisition pour rejeter les paiements de location en tant que déduction, augmentant ainsi le revenu imposable de l’entreprise et son obligation fiscale.

En règle générale, les actifs loués dans le cadre de contrats de location-exploitation comprennent des biens immobiliers, des avions et des équipements à longue durée de vie utile, tels que des véhicules, du matériel de bureau et des machines spécifiques à l’industrie.

Bail d’exploitation vs. Location-acquisition

Les traitements comptables US GAAP pour les contrats de location-exploitation et les contrats de location-acquisition sont différents et peuvent avoir un impact significatif sur les impôts des entreprises. Un contrat de location simple est assimilé à une location : les loyers sont considérés comme des charges d’exploitation. Les actifs loués ne sont pas enregistrés au bilan de la société ; ils sont passés en charges au compte de résultat. Ils affectent donc à la fois le résultat opérationnel et le résultat net. Les autres caractéristiques comprennent :

• La possession: Conservé par le bailleur pendant et après la durée du bail.
• Option d’achat à prix réduit : Ne peut pas contenir d’option d’achat à prix réduit.
• Terme: Moins de 75 % de la durée de vie économique estimée de l’actif.
• Valeur actuelle: La VA des paiements de location est inférieure à 90 % de la juste valeur marchande de l’actif.
• Comptabilité: Aucun risque de propriété. Paiements considérés comme des dépenses de fonctionnement ; figurant dans le compte de résultat (P&L) au bilan.
• Impôt: Locataire considéré comme locataire ; paiement de la location traité comme une dépense de location.
• Risques/bénéfices : Droit d’utilisation uniquement. Les risques/bénéfices restent à la charge du bailleur. Le locataire paie les frais d’entretien.

En revanche, un contrat de location-acquisition s’apparente davantage à un prêt à long terme ou à la propriété. L’actif est considéré comme appartenant au preneur et est inscrit au bilan. Les contrats de location-acquisition sont comptabilisés en dette. Ils se déprécient avec le temps et entraînent des intérêts débiteurs. Les autres caractéristiques comprennent :

• La possession: Peut être transféré au locataire à la fin de la durée du bail.
• Option d’achat à prix réduit : Permet au preneur d’acheter un actif à un prix inférieur à sa juste valeur marchande.
• Terme: Égal ou supérieur à 75 % de la durée de vie utile estimée de l’actif.
• Valeur actuelle: La VA des paiements de location est égale ou supérieure à 90 % du coût initial de l’actif.
• Comptabilité: Le contrat de location est considéré comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements sont indiqués sur le bilan.
• Impôt: Comme le propriétaire, le locataire réclame une charge d’amortissement et des intérêts débiteurs.
• Risques/bénéfices : Transféré au locataire. Le locataire paie l’entretien, l’assurance et les taxes.

Considérations particulières

À compter du 15 décembre 2018, le FASB a révisé ses règles régissant la comptabilisation des contrats de location. Plus important encore, la norme exige désormais que tous les baux, à l’exception des baux à court terme de moins d’un an, soient capitalisés. Les autres changements incluent les suivants :

• Modifie le test de la ligne claire pour aider à déterminer si un locataire a le droit de contrôler l’actif identifié.
• Installe une nouvelle définition des coûts indirects qui entraînerait probablement moins de coûts indirects capitalisés.
• Nécessite le transfert de l’actif pour répondre à certaines exigences de comptabilisation des revenus afin qu’une vente ou une cession-bail se produise.
• Nécessite un nombre important de nouvelles informations à fournir dans les états financiers, à la fois quantitatives et qualitatives, pour les deux parties.