Définition du conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)

Qu’est-ce que le conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) ?

Le terme conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) fait référence à un véhicule à usage spécial (SPV) ou à un instrument de dette qui regroupe des prêts hypothécaires et émet des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).

Comprendre le conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)

Les REMIC sont des investissements complexes qui génèrent des revenus pour les émetteurs et les investisseurs. Les pools de prêts hypothécaires sont généralement divisés en tranches, reconditionnés et commercialisés auprès des investisseurs en tant que titres individuels. Les REMIC peuvent revêtir plusieurs formes différentes et sont généralement considérés comme des entités intermédiaires. A ce titre, ils sont exonérés d’impôts directs.

Les conduits d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la loi sur la réforme fiscale de 1986. Ils détiennent des prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels en fiducie et émettent des intérêts dans ces prêts hypothécaires titrisés aux investisseurs. Ils sont considérés comme une option sûre pour les investisseurs réticents au risque.

Les REMIC regroupent des hypothèques individuelles en pools en fonction du risque et de l’échéance, tout comme les obligations hypothécaires garanties (CMO). Ils sont divisés en obligations ou autres titres qui sont ensuite vendus à des investisseurs. Ces titres sont négociés sur le marché hypothécaire secondaire.

Fannie Mae et Freddie Mac comptent parmi les émetteurs les plus importants de l’industrie des conduits d’investissement hypothécaire. Ces entreprises sont soutenues par le gouvernement fédéral. Bien qu’ils n’émettent pas réellement de prêts hypothécaires, ils garantissent les prêts immobiliers émis par d’autres prêteurs sur le marché secondaire. Les autres émetteurs REMIC comprennent les prêteurs hypothécaires et les compagnies d’assurance, ainsi que les institutions d’épargne.

Les REMIC peuvent être organisés en tant que sociétés de personnes, fiducies, sociétés ou associations et sont des entités exonérées d’impôt au niveau fédéral. Cependant, les investisseurs qui possèdent ces titres sont toujours soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers. Les lois fiscales empêchaient les REMIC d’apporter des modifications à leurs prêts hypothécaires. En tant que telle, l’entité pourrait perdre son statut d’exonération fiscale si un prêt de son pool est échangé contre un autre prêt. C’est parce que la réglementation fédérale exige que les prêts d’un pool donné soient constants. En d’autres termes, les prêts ne peuvent pas être modifiés de manière significative ou échangés contre différents prêts avec de nouvelles conditions.

Modifications apportées aux REMIC

Plusieurs changements ont été proposés ou apportés pour protéger la structure et le statut d’exonération fiscale des REMIC.

Le Congrès a introduit la Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act en 2009 pour assouplir les restrictions sur les prêts immobiliers commerciaux titrisés par les REMIC. Les propriétaires de propriétés en difficulté avec des prêts commerciaux n’étaient pas en mesure d’apporter des modifications à leurs actifs car leurs plans modifieraient la valeur de la garantie qui garantissait le prêt.

La loi proposée permettrait aux propriétaires de biens immobiliers ayant des prêts commerciaux titrisés par des REMIC d’apporter des améliorations et des améliorations qui rendraient leurs propriétés plus attrayantes pour le marché. La législation comprenait une déclaration selon laquelle les modifications de propriété dans de telles conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites, comme indiqué par l’Internal Revenue Service (IRS).

Les intérêts dans le REMIC continueraient d’être traités comme des intérêts réguliers et les produits générés par les modifications apportées à la propriété seraient traités de la même manière que s’ils étaient reçus par le biais d’hypothèques qualifiées.

La loi a été renvoyée à la commission des banques, du logement et des affaires urbaines, mais n’a pas avancé.

Le gouvernement fédéral a accordé un certain soulagement aux personnes ayant des prêts commerciaux et résidentiels souffrant de difficultés en raison de la pandémie de COVID-19. Les propriétaires incapables d’effectuer des paiements ont obtenu une abstention, d’abord en vertu de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), qui a été signée par l’ancien président Donald Trump en 2020, puis à nouveau lorsque l’administration Biden a prolongé les dispositions.

Étant donné que l’allégement modifierait en fin de compte la structure de ces prêts, il aurait également un effet sur la façon dont les REMIC sont structurés. L’IRS a veillé à ce que ces investissements et leurs émetteurs restent à l’abri de toute incidence fiscale si les emprunteurs profitent de ces mesures d’urgence.

Conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) par rapport à l’obligation hypothécaire garantie (CMO)

L’industrie considère généralement les REMIC comme des CMOS, qui sont une série de prêts hypothécaires regroupés et vendus aux investisseurs en tant qu’investissements. Mais il y a quelques distinctions entre les deux.

Les CMO existent au sein des REMIC, bien que les CMO soient une entité juridique distincte à des fins fiscales et juridiques. Un REMIC, en revanche, est exonéré de l’impôt fédéral. Mais ce n’est que sur les revenus que les investisseurs perçoivent des hypothèques sous-jacentes au niveau de l’entreprise. Tout revenu généré et versé aux investisseurs est imposable, en utilisant le formulaire 1066 lors du dépôt d’un REMIC.

Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs Real Estate Investment Trust (REIT)

Les REMIC et les fiducies de placement immobilier (FPI) investissent dans l’immobilier sous une forme ou une autre, mais alors que les REMIC regroupent les prêts hypothécaires et les vendent en tant qu’investissements à des investisseurs, les REIT sont un tout autre jeu de balle.

Les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent un portefeuille de propriétés génératrices de revenus, telles que des bureaux et des espaces de vente au détail, des condominiums et des propriétés à usage mixte. Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI qui sont négociées en bourse, tout comme les actions. Les entreprises louent ou louent leurs propriétés et ce revenu est ensuite versé aux investisseurs sous forme de dividendes.

Tout comme les REMIC, cependant, les REIT ne sont pas taxés. Mais les investisseurs doivent déclarer tous les revenus de ces investissements sur leurs déclarations de revenus annuelles, ce qui signifie qu’ils sont imposés à leur propre taux d’imposition.