Définition du certificat de privilège fiscal
Qu’est-ce qu’un certificat de privilège fiscal ?
Un certificat de privilège fiscal est un certificat de créance sur une propriété sur laquelle un privilège est placé en raison d’impôts fonciers impayés. Les certificats de privilège fiscal sont généralement vendus aux investisseurs par le biais d’un processus d’enchères.
Briser le certificat de privilège fiscal
Un certificat de privilège fiscal est un privilège placé sur votre propriété pour ne pas payer vos impôts. Chaque fois que vos impôts fonciers arrivent à échéance, la municipalité émet un privilège fiscal. Lorsque vous payez vos impôts à temps, le privilège est supprimé. Si vous ne payez pas vos impôts – ou ne les payez pas à temps – la ville ou le comté vendra aux enchères le certificat de privilège fiscal à un ou plusieurs investisseurs. Cet investisseur paiera ensuite les impôts au nom du propriétaire de l’impôt foncier.
Comment les certificats de privilège fiscal sont vendus
Le comté ou la municipalité où se trouve la propriété organise généralement des ventes aux enchères de privilèges fiscaux. Pour qu’une propriété soit éligible, elle doit être considérée comme en défaut d’impôt pendant une période minimale en fonction de la réglementation locale. Au lieu d’enchérir sur un montant pour la propriété, les parties intéressées enchérissent sur le taux d’intérêt qu’elles sont prêtes à recevoir. L’investisseur qui offre le taux le plus bas remporte l’enchère et reçoit le certificat de privilège fiscal.
Une fois que vous avez acheté un certificat de privilège fiscal
Une fois qu’un investisseur a fait une offre gagnante pour un certificat de privilège fiscal spécifique, un privilège est placé sur la propriété et un certificat est délivré à l’investisseur détaillant les taxes et les pénalités impayées sur la propriété. Tous les États, comtés ou municipalités n’offrent pas de privilèges fiscaux. Certains États, comme la Californie, n’effectuent des ventes fiscales que sur une propriété en défaut, ce qui fait que l’enchérisseur gagnant devient le propriétaire légal de la propriété en question.
La durée des certificats de privilège fiscal varie généralement de un à trois ans. Le certificat permet à l’investisseur de percevoir les impôts impayés plus le taux d’intérêt en vigueur, qui peut aller de 8 à plus de 30 pour cent, selon la juridiction.
Taux de rendement des certificats de privilège fiscal
Stimulés par les taux d’intérêt élevés imposés par l’État, les certificats de privilège fiscal peuvent offrir des taux de rendement nettement supérieurs à ceux offerts par d’autres investissements. Les privilèges fiscaux ont généralement préséance sur les autres privilèges, tels que les hypothèques. Si le propriétaire ne paie pas les arriérés d’impôts, l’investisseur pourrait potentiellement acquérir la propriété pour quelques centimes par dollar. L’acquisition d’une propriété de cette manière est un événement rare puisque la plupart des privilèges fiscaux sont rachetés bien avant que la propriété ne soit saisie.
Avantages et risques associés aux certificats de privilège fiscal
L’achat d’un certificat de privilège fiscal peut parfois s’avérer être un investissement intéressant. Certains certificats ont un point d’entrée bas, ce qui signifie que vous pouvez en acheter certains pour quelques centaines de dollars. Comparez cela à un investissement traditionnel comme un fonds commun de placement, qui s’accompagne souvent d’une exigence d’investissement minimum. Vous avez également la possibilité de répartir votre argent afin de pouvoir acheter plusieurs certificats pour une faible valeur en dollars. Et enfin, le taux de rendement (comme nous l’avons mentionné ci-dessus) est généralement assez constant, vous n’aurez donc pas à vous soucier des hauts et des bas du marché.
Les aspects négatifs des certificats de privilège fiscal incluent l’obligation pour l’investisseur de payer le certificat de privilège fiscal en totalité dans un délai très court, généralement un à trois jours. Ces certificats sont également très illiquides puisqu’il n’existe pas de marché secondaire pour eux. Les investisseurs dans les certificats de privilège fiscal doivent également entreprendre une diligence raisonnable et des recherches importantes pour s’assurer que les propriétés sous-jacentes ont une valeur estimée appropriée.
Un exemple concernant la nécessité d’une diligence raisonnable lors de la recherche de certificats de privilège fiscal est un terrain de deux acres qui peut initialement sembler être une bonne valeur, mais il s’agit en fait d’une bande de terre qui ne mesure que 3 pieds de large sur 5 miles de long. Cela rend le terrain inutilisable pour de nombreuses activités, telles que la construction d’une maison ou d’une entreprise.