Définition du bail triple net (NNN)
Qu’est-ce qu’un bail triple net (NNN) ?
Un bail triple net (triple net ou NNN) est un contrat de bail sur une propriété par lequel le locataire ou le locataire s’engage à payer toutes les dépenses de la propriété, y compris les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien. Ces dépenses s’ajoutent au loyer et aux charges. En revanche, dans les contrats de bail commercial standard, tout ou partie de ces paiements sont généralement à la charge du propriétaire.
Les NNN ne sont qu’un type de bail net de propriété commerciale. Un bail net unique oblige les locataires à payer des impôts fonciers en plus du loyer, et un bail double net s’ajoute généralement à l’assurance des biens.
Points clés à retenir
- Avec un bail triple net (NNN), le locataire s’engage à payer les dépenses immobilières telles que les taxes foncières, l’assurance du bâtiment et l’entretien en plus du loyer et des services publics.
- Les baux triple net sont courants dans l’immobilier commercial.
- Les baux triple net ont tendance à avoir des loyers inférieurs parce que le locataire assume des dépenses courantes qui seraient autrement à la charge du propriétaire.
- Les autres baux nets sont un bail net simple, dans lequel le locataire paie des impôts fonciers, et un bail double net, qui comprend les impôts fonciers et l’assurance immobilière.
- Les propriétés louées triple net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs, car elles offrent un revenu stable et à faible risque.
Regardez maintenant : qu’est-ce qu’un bail triple net (NNN) ?
Comprendre les baux triple net (NNN)
Dans l’immobilier commercial, un bail net est un bail dans lequel le locataire est tenu de payer une partie ou la totalité des taxes, des frais et des frais d’entretien d’une propriété.
Si un propriétaire loue un immeuble à une entreprise en utilisant un bail triple net, le locataire est responsable du paiement des taxes foncières de l’immeuble, de l’assurance de l’immeuble et du coût de tout entretien ou réparation que l’immeuble peut nécessiter pendant la durée du bail. Étant donné que le locataire couvre ces coûts, qui seraient autrement à la charge du propriétaire, le loyer facturé dans le bail triple net est généralement inférieur au loyer facturé dans un contrat de bail standard. Le taux de capitalisation, qui sert à calculer le montant du bail, est déterminé par la solvabilité du locataire.
Autres baux nets
Les baux nets triples Les NNN ne sont qu’un type de baux nets commerciaux.
Les baux double net (NN) sont également courants dans l’immobilier commercial. Dans un bail comme celui-ci, le locataire paie deux obligations au lieu de trois : les taxes foncières et les primes d’assurance en plus du loyer. Le loyer de base, payable pour l’espace lui-même, est généralement moins élevé en raison des dépenses supplémentaires que le locataire doit supporter. Tous les frais d’entretien, en revanche, restent à la charge du propriétaire, qui les prend en charge directement.
Les baux à un seul net (N) ne sont pas aussi courants. Ici, le propriétaire transfère une quantité minimale de risque au locataire, qui ne paie que les taxes foncières.
Considérations particulières
Les propriétés louées triple net sont devenues des véhicules d’investissement populaires pour les investisseurs à la recherche d’un revenu stable avec un risque relativement faible. Les investissements locatifs triple net consistent généralement en un portefeuille d’au moins trois propriétés commerciales de haute qualité entièrement louées par un seul locataire avec des flux de trésorerie existants. Les propriétés commerciales pourraient inclure des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des parcs industriels ou des bâtiments indépendants exploités par des banques, des pharmacies ou des chaînes de restaurants. La durée typique d’un bail est de 10 à 15 ans, avec une augmentation contractuelle des loyers intégrée.
La propriété commerciale est un bien immobilier utilisé à des fins commerciales ou à des fins lucratives. Il fait généralement référence aux bâtiments qui abritent des entreprises, mais peut également faire référence à des terrains utilisés pour générer un profit, ainsi qu’à de grands immeubles locatifs résidentiels.
Les avantages pour les investisseurs incluent un revenu stable à long terme avec la possibilité d’une appréciation du capital de la propriété sous-jacente. Les investisseurs peuvent investir dans des biens immobiliers de haute qualité sans problèmes de gestion tels que les postes vacants, les coûts d’amélioration ou les frais de location. Lorsque les propriétés sous-jacentes sont vendues, les investisseurs peuvent transférer leur capital dans un autre investissement de location triple net sans payer d’impôts via un échange à imposition différée 1031.
Les investisseurs dans les offres d’investissement en location triple net doivent être accrédités avec une valeur nette d’au moins 1 million de dollars à l’exclusion de la valeur de leur résidence principale ou de 200 000 $ de revenus (300 000 $ pour les déposants conjoints). Les petits investisseurs peuvent participer à un bail immobilier triple net en investissant dans des fiducies de placement immobilier (FPI) qui se concentrent sur ces propriétés dans leurs portefeuilles.
Un bail triple net est-il une bonne idée ?
Pour les locataires comme pour les propriétaires, les baux triple net peuvent offrir certains avantages. Un locataire a plus de liberté avec sa structure ; ils peuvent personnaliser leur espace pour une plus grande uniformité de la marque sans l’investissement en capital d’un achat. Un autre avantage est que ces baux ont tendance à être assez flexibles : plafonnement des augmentations d’impôts, augmentations des assurances, etc. Pour le propriétaire, les baux triple net peuvent être une source de revenus fiable et avoir très peu de frais généraux. Le propriétaire n’a pas non plus à jouer un rôle actif dans la gestion de la propriété.
Pouvez-vous négocier un bail triple net?
Avec un bail triple net, presque toutes les responsabilités incombent au locataire. Le locataire est responsable du paiement du loyer, ainsi que de tous les frais généraux associés à la possession de la propriété : taxes, assurances, dépenses d’exploitation, services publics, etc. Par conséquent, le montant de base du loyer peut devenir un terme de négociation clé. Étant donné que le locataire assume le risque des frais généraux du propriétaire, il peut être en mesure de négocier un loyer de base plus avantageux. De plus, dans certains cas, les locataires peuvent négocier les aspects des coûts de réparation et/ou des services publics dont le propriétaire est responsable.
Dois-je m’inquiéter de payer les obligations nettes de location de l’appartement que je loue ?
Probablement pas. Les baux nets sont le plus souvent utilisés dans l’immobilier commercial et non pour les unités résidentielles. Les locataires résidentiels peuvent être tenus de payer une partie ou la totalité de leurs services publics et seront souvent encouragés à souscrire leur propre assurance locataire. Un propriétaire résidentiel, cependant, paierait généralement l’assurance des biens et la responsabilité civile et les taxes foncières.
Comment calculer un bail triple net ?
Le montant d’un bail triple net peut être calculé de différentes manières. Parfois, les propriétaires additionnent toutes les taxes foncières, les assurances, les dépenses d’entretien et les dépenses des parties communes d’un immeuble et divisent le total par 12. Ce nombre est le coût mensuel. Ce processus est simplifié lorsqu’un seul locataire loue un immeuble. Le montant mensuel de la location de base est généralement calculé en fonction d’un taux par pied carré.
De quoi est responsable le propriétaire dans un bail triple net ?
Le locataire est responsable de la plupart des dépenses liées à une propriété commerciale avec un bail triple net. Cependant, le propriétaire peut être responsable de la toiture et de la structure, et parfois du stationnement.