Définition des coûts de clôture

Quels sont les frais de clôture ?

Les frais de clôture sont les dépenses, en plus du prix de la propriété, que les acheteurs et les vendeurs encourent généralement pour mener à bien une transaction immobilière.

Ces coûts peuvent inclure les frais de montage de prêts, les points de remise, les frais d’évaluation, les recherches de titres, l’assurance titres, les sondages, les taxes, les frais d’enregistrement des actes et les frais de rapport de crédit. Le prêteur est tenu par la loi de montrer ces coûts dans un formulaire d’estimation de prêt dans les trois jours suivant une demande de prêt immobilier. Les dons de capitaux propres (ventes immobilières à un parent ou à un ami proche à un prix inférieur au prix du marché) peuvent également entraîner des frais de clôture.

Combien coûtent les frais de clôture ?

Les frais de clôture surviennent lorsque le titre d’une propriété est transféré du vendeur à l’acheteur. Le montant total des frais de clôture peut varier selon l’emplacement et la valeur de la propriété. En règle générale, les acheteurs paient généralement entre 2 % et 5 % du prix d’achat en frais de clôture.

Les frais de clôture moyens à l’échelle nationale pour une propriété unifamiliale en 2020 étaient de 6 087 $ taxes comprises et de 3 470 $ hors taxes, selon une enquête de ClosingCorp, une société de données spécialisée dans ces coûts.

L’enquête a révélé que les frais de clôture moyens les plus élevés, taxes comprises, se trouvaient dans les emplacements suivants :

• Le district de Columbia (29 329 $)
• Delaware (17 727 $)
• New York (13 261 $)
• Maryland (11 709 $)
• Washington (11 513 $)

Les États avec les frais de clôture moyens les plus bas, taxes comprises, étaient :

• Missouri (1 571 $)
• Indiana (2 100 $)
• Kentucky (2 229 $)
• Iowa (2 272 $)
• Dakota du Sud (2 276 $)

Les lois exigent que les prêteurs fournissent une estimation du prêt qui divulgue les frais de clôture de la transaction. En vertu de la Loi fédérale sur les procédures de règlement immobilier (RESPA), ils doivent fournir ces informations dans les trois jours suivant la réception de la demande de prêt de l’emprunteur. Au moins trois jours avant la clôture, le prêteur doit également fournir une déclaration de clôture décrivant tous les frais de clôture. Les frais indiqués peuvent avoir changé par rapport à l’estimation du prêt.

Que comprennent les frais de clôture ?

Tous les frais de clôture seront détaillés sur l’estimation du prêt et la divulgation de clôture. Voici les frais standard auxquels vous pouvez souvent vous attendre :

Frais d’inscription

Il s’agit de frais facturés par le prêteur pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de demander un prêt hypothécaire.

Honoraires d’avocat

Il s’agit d’honoraires facturés par un avocat spécialisé dans l’immobilier pour préparer et examiner les accords et les contrats d’achat de maison. Tous les États n’exigent pas un avocat pour gérer une transaction immobilière.

Frais de clôture

Également connu sous le nom de « frais d’entiercement », celui-ci va à la partie qui gère la clôture : la société de titre, la société d’entiercement ou un avocat, selon la loi de l’État.

Frais de messagerie

Si vous signez des documents papier, ces frais aident à accélérer leur transport. Si la clôture est effectuée numériquement, vous ne paierez peut-être pas ces frais.

Frais de rapport de crédit

Des frais (15 $ à 30 $) d’un prêteur pour extraire vos rapports de crédit des trois principaux bureaux de crédit. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais car ils bénéficient d’une remise des agences d’évaluation.

Dépôt d’entiercement

Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois de paiements d’impôt foncier et d’assurance hypothécaire sur un compte séquestre à la clôture.

Prime d’assurance hypothécaire FHA

Les prêts FHA, si vous en avez un, nécessitent une prime d’assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1,75 % du montant de base du prêt à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre prêt hypothécaire). Il existe également un paiement MIP annuel dû mensuellement qui peut aller de 0,45 % à 1,05 %, selon la durée et le montant de base de votre prêt.

Frais de détermination et de surveillance des crues

Il s’agit d’honoraires versés à un inspecteur des inondations certifié. Le travail de l’inspecteur consiste à déterminer si la propriété se trouve dans une zone inondable et nécessite une assurance contre les inondations (séparée de votre police d’assurance habitation). Une partie des frais comprend l’observation continue pour surveiller les changements dans l’état d’inondation de la propriété.

Frais de transfert de l’association des propriétaires

Si vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une propriété dans un développement planifié, vous devrez peut-être adhérer à l’association des propriétaires de cette communauté (HOA). Il s’agit des frais qui couvrent les coûts de changement de propriétaire, tels que la mise à jour des documents. Le fait que le vendeur ou l’acheteur paie les frais peut ne pas être précisé dans le contrat, vous devez donc vérifier à l’avance. Le vendeur doit fournir des documents indiquant les montants des cotisations du HOA et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux du HOA.

L’assurance habitation

Un prêteur exige généralement la preuve que vous avez payé votre prime d’assurance habitation pour la première année à la clôture.

Inspection de peinture à base de plomb

Il s’agit de frais payés à un inspecteur certifié pour déterminer si la propriété a de la peinture dangereuse à base de plomb.

Assurance titres du prêteur

Des frais initiaux et uniques payés à la société de titre protègent le prêteur en cas de litige de propriété ou de privilège qu’il n’a pas trouvé lors de la recherche de titre.

Frais de création

Ces frais couvrent les frais administratifs du prêteur pour traiter votre prêt hypothécaire et représentent généralement 1 % du montant du prêt. Certains prêteurs ne facturent pas de frais de montage, mais facturent plutôt un taux d’intérêt plus élevé pour couvrir ces frais.

Assurance titres du propriétaire

Cette politique vous protège dans le cas où quelqu’un conteste votre propriété de la maison. Il est généralement facultatif mais fortement recommandé par les experts juridiques.

Inspection antiparasitaire

Il s’agit de frais couvrant le coût d’une inspection antiparasitaire professionnelle pour les termites, la pourriture sèche ou des dommages similaires. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement nécessitent une inspection.

Points

Les points (ou « points de remise ») sont un paiement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt et ainsi réduire votre paiement mensuel. Un point équivaut à 1% du montant du prêt. À une époque où les taux d’intérêt hypothécaires sont déjà bas, payer des points pourrait ne pas vous faire économiser beaucoup d’argent.

Frais d’intérêt quotidien prépayés

Un paiement pour couvrir les intérêts qui s’accumuleront sur votre hypothèque à partir de la date de clôture jusqu’à la date de votre premier versement hypothécaire.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêteur peut exiger que vous souscriviez à une assurance hypothécaire privée (PMI). Vous devrez peut-être également effectuer le paiement PMI du premier mois à la clôture.

Frais d’évaluation de la propriété

Il s’agit de frais obligatoires payés à une société d’évaluation immobilière professionnelle pour évaluer la juste valeur marchande de la maison et déterminer votre ratio prêt/valeur (LTV).

Taxe de propriété

À la clôture, attendez-vous à payer les taxes foncières locales dues dans les 60 jours suivant l’achat de la maison.

Frais de verrouillage de taux

Il s’agit de frais facultatifs facturés par le prêteur pour vous garantir un taux d’intérêt spécifique pendant une période limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une approbation préalable jusqu’à la clôture. Un verrouillage des taux vous protège contre une hausse soudaine des taux d’intérêt.

Frais d’enregistrement

Il s’agit de frais facturés par votre bureau d’enregistrement local, généralement la ville ou le comté, pour l’enregistrement des registres fonciers publics.

Frais d’enquête

Il s’agit de frais facturés par une entreprise d’arpentage pour vérifier les limites de propriété et les clôtures partagées afin de confirmer les limites d’une propriété.

Frais de suivi fiscal et de recherche de statut fiscal

Ce sont des frais de tiers pour garder un œil sur vos paiements d’impôt foncier et informer votre prêteur de tout problème avec vos paiements d’impôt foncier, tels que des paiements en retard ou en échec.

Frais de recherche de titre

Les frais de recherche de titres sont des frais facturés par la société de titres pour analyser les dossiers de propriété publique. La société de titre recherche ces documents pour s’assurer qu’il n’y a pas de litiges de propriété ou de privilèges en suspens sur la propriété.

Taxe de transfert

Il s’agit d’une taxe prélevée par l’État ou le gouvernement local pour transférer le titre du vendeur à l’acheteur.

Frais de souscription

Des frais de souscription sont facturés par le prêteur pour vérifier vos informations financières, vos revenus, votre emploi et votre crédit en vue de l’approbation finale du prêt.

Frais de financement VA

Si vous avez un prêt VA, ces frais, facturés en pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme pour les contribuables américains. Le montant des frais dépend de votre classification de service militaire et du montant de votre prêt ; les frais peuvent être payés à la clôture ou intégrés à votre prêt hypothécaire. Certains militaires sont exonérés du paiement des frais.

Pouvez-vous négocier les frais de clôture ?

Vous vous demandez peut-être comment vous pouvez vous permettre tous ces frais en plus de l’acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouvelle maison. Heureusement, certains d’entre eux peuvent être négociables.

Par exemple, si vous pensez qu’un prêteur ajoute des frais inutiles, appelés « frais indésirables », parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous constatez une duplication. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs.

Votre avocat, si vous en utilisez un, devrait être en mesure de signaler tous les frais inutiles ou anormalement élevés.

Autres moyens de réduire les frais de clôture

Comparer les prix

Vous pourrez peut-être économiser de l’argent sur les frais de clôture si vous comparez les frais d’un prêteur à l’autre. Vous n’avez pas non plus besoin d’utiliser la compagnie de titre, l’inspecteur antiparasitaire ou l’assureur habitation suggéré par votre prêteur. Cela vaut donc la peine d’appeler pour les prix.

Programmez votre fermeture à la fin du mois

Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d’intérêt quotidiens prépayés. Un prêteur peut exécuter ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.

Demander de l’aide au vendeur

Vous pourrez peut-être demander à un vendeur de baisser le prix d’achat ou de couvrir une partie (ou la totalité, si vous avez de la chance) de vos frais de clôture. C’est plus probable si le vendeur est motivé et que la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d’offres. Cependant, sur de nombreux marchés du logement en effervescence, les conditions favorisent les vendeurs, vous pourriez donc recevoir un refus ou un « non » catégorique en réponse. Mais ça ne fait pas de mal de demander.

Comparez les formulaires d’estimation de prêt et de divulgation de clôture

Lorsque vous obtenez votre estimation de prêt initiale, examinez-la attentivement. Si vous n’êtes pas sûr de la nature des frais ou de la raison pour laquelle vous devriez les payer, demandez des éclaircissements au prêteur. Si un prêteur ne peut pas expliquer les frais ou repousse lorsqu’il est interrogé, considérez cela comme un drapeau rouge.

De même, si vous remarquez de nouveaux frais ou constatez des augmentations notables de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n’est pas rare que les frais de clôture fluctuent entre l’approbation préalable et la clôture, mais les grands sauts ou les ajouts surprenants méritent un examen minutieux.

Intégrez les frais de clôture à votre prêt hypothécaire

Dans certains cas, les prêteurs vous proposeront de payer vos frais de clôture ou de les intégrer à votre prêt en dernier recours. Lorsque vous intégrez vos frais de clôture à votre prêt, vous paierez plus pour votre hypothèque.

Commissions immobilières

Une commission immobilière est la commission que les vendeurs doivent à leur courtier à la fin de la vente. Les vendeurs peuvent être en mesure de négocier ces frais lorsqu’ils mettent leur maison sur le marché.

Considérations particulières : Prêts hypothécaires sans frais de clôture

Les hypothèques sans frais de clôture éliminent de nombreux frais pour l’acheteur à la clôture, mais pas tous. Ces prêts hypothécaires peuvent être utiles à court terme si vous manquez d’argent, mais ils sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés. Votre prêteur peut également vous proposer de transférer vos frais de clôture dans le prêt hypothécaire, mais cela signifie que vous devrez plus sur le prêt et que vous devrez payer des intérêts sur ces frais de clôture au fil du temps.