Définition des comparables
Que sont les comparables ?
Les comparables (comps) sont utilisés dans les évaluations où un actif récemment vendu est utilisé pour déterminer la valeur d’un actif similaire.
Les comparables, souvent utilisés dans l’immobilier pour trouver la juste valeur d’une maison, sont une liste de ventes d’actifs récentes qui reflètent les caractéristiques de l’actif qu’un propriétaire cherche à vendre. Cependant, la liste des ventes est généralement limitée à l’année dernière.
Points clés à retenir
- Les comparables aident à trouver le prix demandé correct pour la propriété.
- Les agents et les vendeurs ont tous deux accès à la collecte de données comparables.
- Le logiciel MLS peut être utilisé pour trouver un comparable précis similaire à la maison en cours d’évaluation.
- Un FSBO a la capacité de trouver les meilleurs comparables dans la région pour aider l’agent immobilier le moment venu.
- Les comps ne se limitent pas à la vente et à l’achat d’une maison. Il peut être envisagé pour le refinancement de la maison.
Comprendre les comparables
L’utilisation de comparables consiste à comparer les caractéristiques d’un actif récemment vendu avec les caractéristiques d’un actif similaire en cours d’évaluation. Cela peut aider à déterminer la valeur de l’actif en fonction de ses similitudes avec l’actif ou l’ensemble d’actifs récemment vendu. La valeur de l’actif comparable est alors utilisée comme référence ou point de référence pour évaluer l’actif similaire.
Lors de l’utilisation de comparables, il est important de comparer des actifs aussi similaires que possible en termes de caractéristiques, telles que l’emplacement, la taille, l’âge, l’état et d’autres facteurs pertinents. Plus les actifs sont similaires, plus l’évaluation qui en résulte sera fiable.
L’utilisation de comparables pour l’évaluation est utile pour évaluer avec précision tout actif. Par exemple, un agent immobilier peut évaluer la valeur d’une maison sur la base du prix de vente le plus récent d’une maison dans le même quartier avec des attributs similaires, tels que la superficie en pieds carrés et le nombre de chambres et de salles de bains.
Un minimum de trois comparables doit être déclaré dans l’approche de comparaison des ventes.
Qui utilise des comparables ?
Les comparables sont utilisés par une grande variété d’individus et d’organisations, y compris des investisseurs, des analystes financiers et des évaluateurs. Ils sont couramment utilisés dans les secteurs de l’immobilier et des valeurs mobilières pour aider à déterminer la valeur d’une propriété ou d’un investissement particulier. Les comparables sont également couramment utilisés par les personnes qui cherchent à acheter ou à vendre une maison ou une autre propriété, car ils peuvent fournir des informations précieuses sur les conditions du marché et les prix dans un domaine particulier.
Les comparables sont fréquemment utilisés par les demandeurs de logement, les évaluateurs et les agents immobiliers. Les agents et les évaluateurs utilisent des maisons comparables situées dans un rayon d’environ un mile de la propriété qu’ils évaluent. Le comparable utilisé est généralement vendu il y a moins d’un an à ce jour. Il est normal d’essayer d’utiliser environ trois comparables pour obtenir avec précision le prix demandé approprié.
Les analystes en valeurs mobilières et les investisseurs utilisent souvent des comparables pour aider à déterminer la valeur d’un titre particulier, comme une action, une obligation ou un dérivé, en particulier lorsqu’il n’y a pas de marché actif et liquide. Par exemple, ils peuvent comparer les caractéristiques d’un contrat dérivé récemment vendu avec les caractéristiques de celui qu’ils tentent d’évaluer. Cela peut les aider à déterminer un prix raisonnable pour le titre en fonction de sa comparaison avec les contrats récemment vendus.
Comment trouver des comparables
Pour trouver des propriétés comparables, également appelées « coms », vous pouvez commencer par rechercher des propriétés dans la même zone qui sont similaires en termes de taille, d’âge et de caractéristiques. Vous pouvez rechercher en particulier les maisons qui répondent à ces critères qui ont été vendues récemment ou qui sont mises en vente. Le système MLS de l’agent immobilier est également utile pour identifier les maisons à vendre ou qui se sont vendues récemment.
De plus, vous pouvez contacter un agent immobilier local ou consulter les données de vente récentes du bureau de l’évaluateur du comté. Les agents immobiliers ont accès à un large éventail d’informations sur les propriétés de la région et peuvent vous aider à identifier des propriétés comparables. Le bureau de l’évaluateur du comté, d’autre part, tient des registres des ventes récentes et peut vous fournir des informations sur les prix auxquels des propriétés similaires se sont vendues dans le passé. Ces deux ressources peuvent être utiles lorsque vous essayez de trouver des comps pour une propriété.
Vous pouvez également utiliser des sites Web immobiliers en ligne, tels que Zillow ou Redfin, pour rechercher des comps. Ces sites Web ont souvent des outils qui vous permettent de filtrer votre recherche par emplacement, prix et autres facteurs. Une fois que vous avez une liste de comps potentiels, vous pouvez les comparer à la propriété en question pour déterminer sa valeur.
En général, les comparables sont généralement limités aux propriétés qui ont été vendues au cours de la dernière année. En effet, les conditions du marché peuvent changer rapidement et l’utilisation de comparables trop anciens peut entraîner une évaluation inexacte. Toutefois, dans certains cas, des comparables plus anciens peuvent être utilisés s’ils sont jugés toujours pertinents et représentatifs des conditions de marché actuelles.
Recherche de comparables
La meilleure pratique pour utiliser des comps est lors d’une situation de vente par le propriétaire (FSBO). Les agents immobiliers ont plus d’outils et de ressources pour évaluer avec précision le prix de la maison. Un FSBO est parfait pour les vendeurs qui n’utilisent pas d’agent immobilier. Le vendeur est en mesure de recueillir des données des quartiers voisins sur des maisons comparables, puis de procéder à la liste précise du prix de la maison.
Lorsque vous recherchez des comps, certaines des caractéristiques à prendre en compte incluent l’emplacement, la taille, l’âge et l’état de la propriété. Vous devriez essayer de trouver des propriétés qui se trouvent dans la même zone générale que la propriété que vous essayez d’évaluer, car l’emplacement est l’un des facteurs les plus importants pour déterminer la valeur d’une propriété. De plus, vous devriez rechercher des propriétés qui ont des caractéristiques similaires, telles que le nombre de chambres et de salles de bains, le type de système de chauffage et de refroidissement et toute caractéristique spéciale, comme une piscine ou une terrasse. En comparant des propriétés aux caractéristiques similaires, vous pouvez obtenir une estimation plus précise de la valeur de la propriété.
Ces critères peuvent facilement être recherchés sur l’un des sites Web de référencement, mais davantage de données peuvent être recueillies en en examinant plusieurs. Plus les informations recueillies sont nombreuses, plus le prix d’une maison comparable sera précis. Il sera payant de faire toutes les recherches possibles.
Autres conseils
Parce que chaque maison est unique, même les meilleurs comparables peuvent ne pas être exacts. Par conséquent, vous pouvez visiter les maisons en personne et passer en voiture pour les voir de vos propres yeux (ou les visualiser sur Google Maps Street View). Assurez-vous également de comparer le type de maison – une maison de 3 chambres et 2 salles de bains avec 1 500 pieds carrés peut être une maison privée, une maison en rangée, un condo ou un appartement dans un immeuble. Si vous ne regardez que les critères techniques, des faits simples comme celui-ci peuvent être négligés, ce qui peut entraîner de mauvaises compositions.
Exemple de comparables
Par exemple, Bert veut vendre sa maison. Il remarque qu’une maison similaire dans le quartier vient de se vendre. Il fait une petite enquête et trouve le prix auquel il a été vendu. Il a maintenant une idée de la valeur de son bien.
Il demande l’aide de Steve qui est un agent immobilier. Après avoir fait le tour de la maison, Steve tire des comparables pour les 12 derniers mois pour des maisons similaires à celle de Bert dans son quartier. Ces comparables sont utilisés pour déterminer le prix catalogue de la maison de Bert.
Que sont les mauvais comparables dans l’immobilier ?
L’utilisation de mauvais comparables dans l’immobilier peut entraîner une évaluation inexacte de la propriété. Voici quelques exemples de mauvais comparables dans l’immobilier :
- Propriétés dont la taille ou l’emplacement sont très différents de la propriété à évaluer. Par exemple, si vous essayez d’évaluer un petit appartement dans un emplacement central, le comparer à une grande maison de banlieue ne serait pas une bonne idée.
- Propriétés qui sont dans un état différent ou qui ont été considérablement rénovées. Par exemple, si vous essayez d’évaluer une propriété qui a été bien entretenue, la comparer à une propriété en mauvais état ne serait pas une bonne idée.
- Propriétés qui ne sont pas actuellement sur le marché ou qui n’ont pas été vendues récemment. L’utilisation de comparables obsolètes ou non pertinents peut entraîner une évaluation qui n’est pas représentative des conditions actuelles du marché.
- Propriétés qui ne sont pas représentatives du marché local. Par exemple, si vous essayez d’évaluer une propriété dans un quartier à forte demande de logements, la comparer à une propriété dans une zone en déclin ne serait pas une bonne idée.
Qu’est-ce que les comparables commerciaux dans les affaires ?
En affaires, les comparables commerciaux désignent une méthode d’évaluation d’une entreprise en la comparant à des entreprises similaires qui ont récemment été vendues ou qui sont actuellement sur le marché. Cette méthode est souvent utilisée dans le domaine des fusions et acquisitions pour déterminer la juste valeur marchande d’une entreprise.
Que sont les comparables bancaires ?
Les comparables bancaires désignent une méthode d’évaluation de la performance d’une banque en la comparant à des banques similaires. Cette méthode est souvent utilisée par les investisseurs et les analystes pour évaluer la santé financière et la stabilité d’une banque. En comparant une banque à d’autres banques du même secteur, il est possible d’identifier les tendances et les modèles de performance financière de la banque et de déterminer dans quelle mesure la banque se comporte par rapport à ses pairs.
L’essentiel
L’utilisation de comparables (« comps ») dans les évaluations consiste à comparer les caractéristiques d’un actif récemment vendu avec les caractéristiques d’un actif similaire en cours d’évaluation. Cela peut aider à déterminer la valeur de l’actif en fonction de ses similitudes avec l’actif ou l’ensemble d’actifs récemment vendu. La valeur de l’actif comparable est alors utilisée comme référence ou point de référence pour évaluer l’actif similaire. Les comparables sont couramment utilisés dans les secteurs de l’immobilier et des valeurs mobilières pour aider à déterminer la valeur d’une propriété ou d’un investissement. Les comparables peuvent également être utilisés pour évaluer les entreprises privées.