Définition d’échange inversé



Qu’est-ce qu’un échange inversé ?

Un échange inversé dans l’immobilier est un type d’échange de propriété dans lequel la propriété de remplacement est d’abord acquise, puis la propriété actuelle est vendue. Un échange inversé a été créé pour aider les acheteurs à acheter une nouvelle propriété avant d’être obligés d’échanger ou de vendre une propriété actuelle. Cela peut permettre au vendeur de détenir une propriété actuelle jusqu’à ce que sa valeur marchande augmente, augmentant ainsi son propre calendrier de vente pour maximiser ses profits.

Points clés à retenir

  • Un échange inversé est un échange de propriété dans lequel une propriété de remplacement est achetée sans la vente d’une propriété actuellement détenue.
  • Les échanges inversés diffèrent des échanges différés, dans lesquels la propriété de remplacement doit être achetée après la vente de la propriété actuellement détenue.
  • Les règles d’échange « de même nature » ​​ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés.
  • Les échanges inversés ne s’appliquent qu’à 1031 propriétés et ne sont autorisés que dans les cas où les investisseurs ont les moyens financiers de faire le nouvel achat.

Comment fonctionne un échange inversé

Les règles standard d’échange de même nature ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés. De telles règles permettent généralement à un investisseur immobilier d’interrompre le paiement des impôts sur les plus-values ​​sur une propriété qu’il a vendue tant que le bénéfice de cette vente est appliqué à l’achat d’une propriété « de même nature ». L’IRS a créé un ensemble de règles de sécurité qui permettent un traitement de même nature, tant que la propriété actuelle ou nouvelle est détenue dans un accord d’hébergement d’échange qualifié, ou QEAA. De plus, l’investisseur ne peut pas utiliser une propriété déjà détenue en remplacement de la propriété cédée.

Les échanges inversés s’appliquent uniquement aux biens de la section 1031, il est donc également appelé échange 1031. Les propriétés de l’article 1031 sont des propriétés que les entreprises ou celles avec des organisations éligibles échangent afin de différer le paiement des impôts sur tout profit tiré de leur vente. Cependant, ce n’est pas aussi simple qu’un contribuable individuel achetant une propriété, la vendant, puis utilisant les bénéfices pour acheter une autre propriété. Au lieu de cela, il doit y avoir une norme d’échange définie ainsi que la présence d’un facilitateur qui est habitué à mettre en place le processus. Les propriétés des sections 1245 ou 1250 ne sont pas admissibles à ce type de transaction.

Une « propriété 1031 » tire son nom de la section 1031 de l’Internal Revenue Code des États-Unis, qui permet aux investisseurs d’éviter de payer des impôts sur les gains en capital lors du processus de vente et d’achat d’immeubles de placement.

Considérations particulières

L’un des aspects les plus cruciaux d’un échange inversé réussi dépend du fait que l’investisseur doit avoir les moyens financiers pour le nouvel achat. L’ancienne propriété n’aura pas été abandonnée au moment de l’échange, l’investisseur doit donc être capable de fournir le financement complet de la nouvelle propriété sans la vente complète de l’ancienne. L’acquisition de la nouvelle propriété peut être facilitée avec un prêteur, bien que seuls des prêteurs spécifiques soient disposés et capables de travailler avec un investisseur d’échange inversé.

Exigences pour les échanges inversés

En règle générale, il existe une période de détention maximale qui s’applique aux propriétés dans les échanges inversés, généralement en moyenne d’environ 180 jours. L’opposé d’un échange inversé est l’échange différé ou différé, dans lequel un échangeur doit d’abord renoncer à la propriété possédée en négociant ou en vendant avant d’acquérir une nouvelle propriété.

Les échanges inversés sont souvent utilisés dans les cas où un investisseur immobilier doit conclure la vente d’une nouvelle propriété avant de pouvoir vendre sa propriété actuelle. De tels cas incluent la découverte inattendue d’une nouvelle propriété souhaitable qui doit être achetée dans un court laps de temps ou des situations dans lesquelles la vente d’une propriété actuellement détenue échoue de manière inattendue, laissant ainsi un échange inversé comme solution potentielle qui permet l’investisseur de poursuivre l’achat d’une nouvelle propriété.

L’IRS a publié Rev. Proc. 2000-37 pour clarifier les règles concernant les échanges inversés. L’IRS dit qu’il ne contestera pas les qualifications d’une propriété en tant que propriété de remplacement ou propriété abandonnée ou le traitement de l’échange aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu à condition que le propriétaire respecte l’accord d’hébergement d’échange qualifié tel que décrit dans la décision fiscale.

Même après la publication de la décision de l’IRS, une certaine confusion persistait quant à la manière dont les propriétaires devraient structurer un échange inversé et quelles étaient les responsabilités du facilitateur d’échange tiers sélectionné. Dans une décision de 2017 (Domaine de Bartell, 147 TC n° 5, 2016), la Cour de l’impôt a rejeté la position de l’IRS selon laquelle le facilitateur d’échange était tenu d’assumer les charges et les avantages de la propriété immobilière afin de réaliser un échange inversé 1031 valide. Étant donné que les règles entourant les échanges inversés évoluent et peuvent être difficiles à interpréter, les propriétaires doivent consulter un avocat ou un conseiller fiscal qualifié avant d’entreprendre un échange inversé.

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