Définition de l’Immobilier Commercial (CRE)

Qu’est-ce que l’immobilier commercial (CRE) ?

L’immobilier commercial (RE) est un bien qui est utilisé exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt qu’un espace de vie, qui constituerait plutôt un immeuble résidentiel. Le plus souvent, l’immobilier commercial est loué à des locataires pour mener des activités génératrices de revenus. Cette vaste catégorie de biens immobiliers peut tout inclure, d’une simple devanture de magasin à un immense centre commercial.

L’immobilier commercial comprend plusieurs catégories, telles que les détaillants de toutes sortes : bureaux, hôtels et centres de villégiature, centres commerciaux linéaires, restaurants et établissements de santé.

Les bases de l’immobilier commercial

L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel constituent les deux principales catégories de biens immobiliers. Les propriétés résidentielles comprennent les structures réservées à l’habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l’indique, l’immobilier commercial est utilisé dans le commerce, et les immeubles locatifs à logements multiples qui servent de résidences aux locataires sont classés comme activité commerciale pour le propriétaire.

L’immobilier commercial est généralement classé en quatre catégories, selon la fonction :

1. Espace bureau
2. Utilisation industrielle
3. Location multifamiliale
4. Vendre au détail

Les catégories individuelles peuvent également être classées davantage. L’espace de bureau, par exemple, est souvent caractérisé comme une classe A, une classe B ou une classe C.

• Classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité des infrastructures et d’emplacement.
• Classe B les bâtiments sont généralement plus anciens et moins compétitifs – en termes de prix – que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration.
• Classe C les bâtiments sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitant un entretien.

Notez que certaines autorités de zonage et d’octroi de licences répartissent davantage les propriétés industrielles (sites utilisés pour la fabrication et la production de biens, en particulier de marchandises lourdes), mais la plupart les considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.

Baux commerciaux

Certaines entreprises sont propriétaires des immeubles qu’elles occupent. Cependant, le cas le plus typique est que la propriété commerciale est louée. Habituellement, un investisseur ou un groupe d’investisseurs est propriétaire de l’immeuble et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y opère. Les tarifs des baux commerciaux, c’est-à-dire le prix d’occupation d’un espace sur une période donnée, sont habituellement indiqués en dollars de location annuelle par pied carré. A l’inverse, les tarifs de l’immobilier résidentiel s’expriment en somme annuelle ou en loyer mensuel.

Les baux commerciaux dureront généralement d’un an à 10 ans ou plus, avec des bureaux et des locaux commerciaux d’une durée moyenne de cinq à 10 ans. Cela peut être mis en contraste avec des baux résidentiels à plus court terme à l’année ou au mois.

Dans une étude de 2017 menée par le cabinet d’analyse du marché immobilier CBRE Group, Inc., l’analyste Alex Krasikov a constaté que la durée d’un bail était proportionnelle à la taille de l’espace loué. De plus, les données ont montré que les locataires concluraient des baux de longue durée pour bloquer les prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n’est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant besoin de grands espaces concluront des baux de longue durée en raison de la disponibilité limitée de biens correspondant à leurs besoins.

Il existe quatre principaux types de baux immobiliers commerciaux, chacun exigeant différents niveaux de responsabilité de la part du propriétaire et du locataire.

• Un bail à loyer unique rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières.
• Un bail double net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et des assurances.
• Un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, des assurances et de l’entretien.
• Dans le cadre d’un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l’assurance et l’entretien de l’immeuble.

Gestion de l’immobilier commercial

Posséder et entretenir un bien immobilier commercial loué nécessite une gestion complète et continue par le propriétaire. Les propriétaires peuvent souhaiter employer une société de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l’entretien et la commercialisation de la propriété. Les connaissances spécialisées d’une société de gestion immobilière commerciale sont utiles car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l’État, le comté, la municipalité, l’industrie et la taille.

Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la minimisation des logements vacants et du roulement des locataires. Le chiffre d’affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE, car l’espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires, par exemple si un restaurant déménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.

Investir dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial peut être lucratif et servir de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation de la propriété lorsqu’ils vendent, mais la plupart des revenus proviennent des loyers des locataires.

Investissement direct

Les investisseurs peuvent utiliser des investissements directs lorsqu’ils deviennent propriétaires par la propriété de la propriété physique. Les personnes les plus aptes à investir directement dans l’immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable de l’industrie ou qui peuvent employer des entreprises qui en ont. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à haut rendement. Un tel investisseur est susceptible d’être une personne fortunée puisque l’investissement en CRE nécessite un capital considérable.

Le bien idéal se trouve dans une zone à faible offre de CRE et à forte demande, ce qui donnera des tarifs de location avantageux. La force de l’économie locale de la région affecte également la valeur de l’achat de CRE.

Investissement indirect

Les investisseurs peuvent également investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres du marché, tels que des fiducies de placement immobilier (FPI) ou des fonds négociés en bourse (FNB) qui investissent dans des actions liées à l’immobilier commercial, ou en investissant dans des sociétés qui répondre aux besoins du marché de l’immobilier commercial, comme les banques et les agents immobiliers.

Avantages de l’immobilier commercial

L’un des principaux avantages de l’immobilier commercial est son taux de location avantageux. Dans les zones où le nombre de nouvelles constructions est limité par la terre ou la loi, l’immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels se louent généralement à un taux inférieur, bien qu’ils aient également des frais généraux inférieurs à ceux d’une tour de bureaux.

L’immobilier commercial bénéficie également de contrats de location avec des locataires comparativement plus longs que l’immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail confère au détenteur d’un immeuble commercial une stabilité de trésorerie considérable, tant que des locataires de longue date occupent l’immeuble.

En plus d’offrir une source de revenus stable et riche, l’immobilier commercial offre un potentiel d’appréciation du capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et mise à jour. Et, comme toutes les formes de biens immobiliers, il s’agit d’une classe d’actifs distincte qui peut offrir une option de diversification efficace à un portefeuille équilibré.

Inconvénients de l’immobilier commercial

Les règles et règlements sont les principaux dissuasifs pour la plupart des gens qui souhaitent investir directement dans l’immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enfouis dans des couches de jargon juridique. Ces exigences varient en fonction de l’état, du comté, de l’industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui en ont.

Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, particulièrement pertinent dans une économie où les fermetures inattendues de commerces laissent des propriétés vacantes avec peu de préavis.

Dans le cas des résidences, les besoins en installations d’un locataire reflètent généralement ceux des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le maître d’ouvrage doit alors adapter l’espace au métier spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale avec un faible taux d’inoccupation mais un roulement de locataires élevé peut tout de même perdre de l’argent en raison du coût des rénovations pour les locataires entrants.

Pour ceux qui cherchent à investir directement, l’achat d’une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse qu’une propriété résidentielle. De plus, alors que l’immobilier, en général, fait partie des classes d’actifs les plus illiquides, les transactions pour les immeubles commerciaux ont tendance à évoluer particulièrement lentement.

Perspectives et prévisions de l’immobilier commercial

Le marché américain de l’immobilier commercial a été durement touché pendant la récession de 2008-2009, mais il a enregistré des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont permis de récupérer presque toutes les pertes de l’ère de la récession.

Le « 2019 US Real Estate Market Outlook », un rapport annuel publié par CBRE, estime :

Bien qu’il soit tard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre grands types d’actifs immobiliers commerciaux. Il y aura une appréciation minimale des valeurs, mais les rendements des revenus devraient rester sains.

Cependant, d’autres indicateurs suggèrent que le marché de l’immobilier commercial a atteint un sommet dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, les prix des propriétés commerciales ont terminé 2018 en hausse de seulement 1% par rapport à 2017.

Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur point de vue sur la tarification de la fin du cycle économique. Les recherches de l’entreprise ont révélé que les logements vacants augmentent, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d’intérêt du marché sont en hausse

Tel que rapporté par Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s’est avéré un point sensible sur le marché de l’immobilier commercial au sens large, alors que les fermetures de magasins à grande échelle se sont intensifiées en 2017 et se sont poursuivies en 2018. Par exemple, le centre commercial populaire REIT Westfield Corporation a vu son cours de bourse chuter d’environ 30 % entre le milieu -2016 et fin 2017 avant d’annuler certaines pertes jusqu’en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15,8 milliards de dollars, créant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Cependant, la plupart des entreprises soutiennent que le marché immobilier reste globalement sain. JP Morgan, dans ses « Perspectives de l’immobilier commercial 2019 », a largement fait écho au point de vue de CBRE déclarant que 2018 était la neuvième année d’augmentation des loyers et des évaluations des propriétés commerciales. Morgan prédit que ce rythme ralentira mais se poursuivra et ne verra pas de ralentissement avant 2019.

Notez que les événements mondiaux de 2020 n’ont pas vraiment fait chuter la valeur immobilière de manière substantielle, et les valeurs immobilières sont restées stables ou même ont augmenté, un peu comme le marché boursier, qui s’est remis de sa chute spectaculaire au T2 2020 avec un rallye tout aussi spectaculaire qui s’est déroulé jusqu’au deuxième trimestre de 2021. Il s’agit d’une différence clé entre les retombées économiques survenues en 2020 et ce qui s’est passé une décennie plus tôt. Ce que l’on ne sait pas, c’est si l’environnement de travail à distance requis qui a commencé en 2020 pour la plupart des Américains aura un impact à long terme sur les besoins des bureaux d’entreprise.