Définition de la location en commun (TIC)

Qu’est-ce que la location en commun (TIC) ?

La location en commun (TIC) est un arrangement dans lequel deux personnes ou plus partagent les droits de propriété sur une propriété ou une parcelle de terrain. Chaque propriétaire indépendant peut contrôler un pourcentage égal ou différent de la propriété totale, qui peut être commerciale ou résidentielle. Lorsqu’un tenancier commun décède, sa part de la propriété passe à sa succession; ils ont le droit de le laisser à tout bénéficiaire de leur choix.

Comment fonctionne la location en commun (TIC)

Lorsque deux personnes ou plus possèdent une propriété en tant que locataires communs (TIC), toutes les zones de la propriété sont détenues à parts égales par le groupe, mais les colocataires peuvent avoir une part différente des intérêts de propriété. Par exemple, Sarah et Debbie peuvent posséder chacune 25 % d’une propriété, tandis que Leticia en possède 50 %.

Le bail en commun peut être créé à tout moment. Ainsi, un individu peut développer un intérêt dans une propriété des années après que les autres membres aient conclu une convention de location commune. En revenant à l’exemple ci-dessus, nous pourrions dire que Sarah et Leticia possédaient chacune à l’origine 50 % de la propriété. À un moment donné, Sarah a décidé de partager sa part de 50 % avec Debbie, quittant le groupe avec une répartition de 25/25/50.

Les membres de l’accord peuvent également vendre ou emprunter indépendamment sur leur part de propriété.

Disposition d’une location en commun

Un ou plusieurs colocataires peuvent racheter d’autres membres pour dissoudre le bail en commun. Si les colocataires développent des intérêts ou des directions opposés pour l’utilisation ou l’amélioration de la propriété, ou s’ils veulent vendre la propriété, ils doivent s’entendre pour aller de l’avant. Dans les cas où un accord ne peut être atteint, une action de partition peut avoir lieu. L’action en partage peut être volontaire ou ordonnée par le tribunal, selon la qualité de la collaboration des colocataires.

Dans une procédure de partage légal, un tribunal divisera la propriété entre la location en membres communs permettant à chaque membre d’avancer séparément des autres membres. Connu sous le nom de partage en nature, c’est le moyen le plus direct de diviser la propriété et c’est généralement la méthode utilisée lorsque les colocataires ne sont pas contradictoires.

Si les colocataires refusent de travailler ensemble, ils peuvent envisager de procéder à un partage du bien par vente. Dans ce cas, la participation est vendue et le produit est réparti entre les colocataires en fonction de leurs intérêts respectifs dans la propriété.

Taxes foncières avec les propriétés TIC

Étant donné qu’une location de commun accord ne divise pas légalement une parcelle de terrain ou une propriété, la plupart des juridictions fiscales n’attribueront pas séparément à chaque propriétaire une facture d’impôt foncier proportionnelle en fonction de leur pourcentage de propriété. Le plus souvent, les locataires en commun reçoivent un seul compte de taxe foncière.

Dans de nombreuses juridictions, une location de commun accord impose une responsabilité solidaire aux colocataires. Cette stipulation signifie que chacun des propriétaires indépendants peut être redevable de la taxe foncière jusqu’à concurrence du montant total de l’évaluation. La responsabilité s’applique à chaque propriétaire quel que soit le niveau ou le pourcentage de propriété.

Une fois la taxe foncière payée, les colocataires peuvent déduire ce paiement de leurs déclarations de revenus. Si la juridiction fiscale a suivi la responsabilité solidaire, chaque colocataire peut déduire le montant qu’il a apporté. Dans les comtés qui ne suivent pas cette procédure, ils peuvent déduire un pourcentage de l’impôt total à concurrence de leur niveau de propriété.

La location en commun vs la location conjointe

Bien qu’elles semblent similaires, la tenance commune diffère à plusieurs égards d’une habitation conjointe. Dans une tenance conjointe, les locataires obtiennent des parts égales d’une propriété avec le même acte en même temps. L’une des principales différences réside dans l’ajout ou la suppression de tout membre de l’accord. Dans les accords TIC, le changement de membres ne rompt pas l’accord. Avec une tenance conjointe, l’accord est rompu si l’un des membres souhaite vendre sa participation.

Par exemple, si un ou plusieurs colocataires veulent racheter les autres, la propriété doit techniquement être vendue et le produit distribué à parts égales entre les propriétaires. Les membres de la copropriété peuvent également utiliser l’action de partage légal pour séparer la propriété si l’exploitation est suffisamment grande pour permettre cette séparation.

Décès d’un colocataire

Une autre différence substantielle se produit en cas de décès d’un colocataire. Comme mentionné précédemment, les accords TIC permettent le transfert de propriété en tant que partie de la succession du propriétaire. Cependant, dans une convention de colocation, le titre de propriété passe au propriétaire survivant.

En d’autres termes, les locataires communs n’ont pas de droit de survie automatique. À moins que le dernier testament du membre décédé précise que son intérêt dans la propriété doit être partagé entre les propriétaires survivants, un locataire d’intérêt commun décédé appartient à sa succession. Inversement, dans le cas des copropriétaires, l’intérêt du propriétaire décédé est automatiquement transféré aux propriétaires survivants. Par exemple, lorsque quatre colocataires possèdent une maison et qu’un locataire décède, chacun des trois survivants se retrouve avec une part supplémentaire d’un tiers de la propriété.

Mariage et propriété

Certains États définissent la propriété conjointe comme propriété par défaut pour les couples mariés, tandis que d’autres utilisent le modèle de location en propriété commune. Un troisième modèle, utilisé dans quelque 25 États et le District de Columbia, est une location par l’intégralité, dans laquelle chaque conjoint a un intérêt égal et indivis dans la propriété.

Avantages et inconvénients d’une location en commun (TIC)

L’achat d’une maison avec un membre de la famille, un ami ou un partenaire commercial en tant que locataires communs peut faciliter l’entrée sur le marché immobilier. Étant donné que les dépôts et les paiements sont divisés, l’achat et l’entretien de la propriété peuvent être moins coûteux que pour un particulier. De plus, la capacité d’emprunt peut être rationalisée si l’un des propriétaires a un revenu plus élevé ou une meilleure assise financière que les autres membres.

Cependant, lorsqu’ils hypothéquent des biens en tant que locataires communs, tous les emprunteurs signent généralement les documents. Étant donné que tous les membres signent les documents hypothécaires, en cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir les avoirs de tous les membres du groupe. De plus, même si un ou plusieurs emprunteurs cessent de contribuer au paiement de l’hypothèque, les autres emprunteurs doivent toujours couvrir les paiements pour éviter la forclusion.

La possibilité d’utiliser un testament pour désigner les bénéficiaires de la propriété donne au colocataire le contrôle de sa part. Si un colocataire décède sans testament, son intérêt dans la propriété passera par l’homologation, un événement coûteux en temps et en argent.

De plus, les colocataires restants peuvent découvrir qu’ils possèdent maintenant la propriété avec quelqu’un qu’ils ne connaissent pas ou avec qui ils ne sont pas d’accord. Ce nouveau colocataire peut déposer une action en partage, forçant les colocataires réticents à vendre ou à diviser la propriété.

Exemple de location en commun (TIC)

La Californie autorise quatre types de copropriété qui incluent la propriété communautaire, le partenariat, la copropriété et la location en commun. Cependant, le TIC est la forme par défaut parmi les parties non mariées ou les individus qui acquièrent ensemble des biens. En Californie, ces propriétaires ont le statut de locataires communs à moins que leur accord ou contrat n’en dispose expressément autrement, comme la mise en place d’un partenariat ou d’une colocation.

Un TIC est l’un des types d’accession à la propriété les plus courants à San Francisco, selon SirkinLaw, un cabinet d’avocats immobilier de San Francisco spécialisé dans la copropriété. Ils soutiennent que les conversions TIC – le changement de la structure de propriété des propriétés en copropriété en un accord de location en commun – sont également devenues de plus en plus populaires dans d’autres parties de la Californie, notamment à Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego. , et dans les comtés de Marin et de Sonoma.