Déduire les intérêts sur votre deuxième hypothèque
Le gouvernement fédéral comprend que les hypothèques immobilières sont les charges financières les plus importantes que de nombreux Américains assumeront au cours de leur vie. Afin de fournir une pause (et probablement d’encourager les gens à participer au marché immobilier), l’Internal Revenue Service (IRS) permet aux contribuables de déduire les intérêts payés sur leurs hypothèques.
Mais que faire si vous obtenez un seconde prêt immobilier ? L’utilisation que vous en faites est-elle importante ? Peut-on déduire les intérêts indéfiniment ?
Nous examinerons en profondeur les implications fiscales de la prise d’une deuxième hypothèque, vous montrerons comment calculer votre déduction sur vos impôts ainsi que diverses restrictions et pièges.
Comment déduire les intérêts sur une résidence secondaire : les bases
Tout d’abord, vous devez comprendre ce qui constitue une « maison admissible » (celle sur laquelle s’applique une déduction d’intérêts hypothécaires) et comment l’IRS définit « intérêts hypothécaires » et « dettes hypothécaires ».
Pour commencer, une « maison qualifiée » fait référence soit à votre résidence principale où vous vivez habituellement, soit à une résidence secondaire. Les maisons mobiles, les caravanes résidentielles, les appartements et les bateaux sont tous admissibles, à condition qu’ils aient « des installations pour dormir, cuisiner et des toilettes », comme le dit la publication 936 de l’IRS.
Si vous possédez trois propriétés ou plus, vous ne pouvez en déclarer que deux, respectivement, comme résidence principale et secondaire pour une année donnée. S’il vous arrive de vendre l’une des maisons que vous réclamiez au cours de cette année, vous pouvez alors considérer une autre propriété comme votre résidence principale ou secondaire pour le reste de cette année.
Si vous demandez des déductions sur une maison qui sert également d’autre chose, comme un immeuble locatif ou un bureau, certaines règles et calculs nuancés entrent en jeu, concernant le temps que vous occupez les lieux. Vous pouvez vous référer aux détails ici, mais de manière générale, si vous louez une résidence secondaire, vous devez y vivre pendant au moins 14 jours ou plus de 10 % de la durée de location sur un an (selon la plus longue des deux) pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires sur celui-ci. (Si vous n’y habitez pas du tout, alors vous êtes propriétaire, et un tout autre ensemble de règles entre en jeu : voir Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs).
Les intérêts hypothécaires ne s’appliquent qu’aux intérêts payés sur les prêts qui utilisent votre (vos) maison(s) comme garantie. Ceci comprend:
L’IRS définit trois catégories de dettes hypothécaires. Celles-ci varient en fonction du moment où vous avez contracté la dette et de l’utilisation du produit :
- Dette acquise fait référence aux hypothèques qui ont été garanties par votre maison le ou avant le 13 octobre 1987 (après quoi les règles fiscales actuelles sont entrées en vigueur).
- Dette d’acquisition de maison désigne les hypothèques contractées après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre maison (c.-à-d. rénovations, réparations, etc.).
- Dette sur valeur nette ou prêt fait référence aux hypothèques contractées après le 13 octobre 1987 qui ont été utilisées à d’autres fins non liées à la résidence, comme financer les frais de scolarité, une nouvelle voiture, des vacances ou à peu près tout autre chose non liée à l’achat, la construction ou l’amélioration d’un domicile.
Combien d’intérêts hypothécaires pouvez-vous déduire?
Cela dépend du type de dette que vous avez déjà – et du montant que vous souhaitez assumer en plus. Si vous êtes marié et que vous produisez conjointement, vous ne pouvez déduire les intérêts que sur 1 million de dollars ou moins de dette d’acquisition de maison et 100 000 $ ou moins de dette sur valeur nette globale. Si vous êtes célibataire ou marié et que vous déposez séparément, vos limites deviennent de 500 000 $ pour la dette d’acquisition d’une maison et de 50 000 $ pour la dette sur valeur nette de la maison, respectivement.
En d’autres termes, si votre hypothèque ou vos hypothèques sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale et/ou secondaire (ce qui en fait une dette d’acquisition de maison) et totaliser 1 million de dollars, vous pouvez déduire tout ce que vous avez payé en intérêts. Par exemple, si vous avez un taux d’intérêt de 4 % sur chacun des deux prêts hypothécaires qui totalisent 1 million de dollars, vous pouvez déduire tous vos paiements d’intérêts annuels de 40 000 $.
Cependant, si votre dette d’acquisition de maison est, disons, de 2 millions de dollars, vous ne pourrez alors déduire que la moitié du total des intérêts que vous avez payés sur des hypothèques d’une valeur de 2 millions de dollars cette année-là. Si ces mêmes taux d’intérêt de 4 % s’appliquaient, vous ne pourriez alors déduire que 40 000 $ au lieu des 80 000 $ que vous avez vraisemblablement payés en intérêts cette année-là. (C’est quelque chose à considérer pour quiconque essaie de financer une propriété à sept chiffres. Voir Jumbo vs. Hypothèques conventionnelles : en quoi elles diffèrent.)
Bien que cette limite ne s’applique pas aux dettes bénéficiant de droits acquis, vous ne pourrez pas bénéficier de déductions supplémentaires sur les nouveaux prêts hypothécaires si votre dette bénéficiant de droits acquis dépasse déjà 1 million de dollars. Que se passe-t-il si vous n’avez que 900 000 $ de dettes bénéficiant de droits acquis ? Ensuite, vous ne pouvez déduire les intérêts que pour une dette supplémentaire de 100 000 $ pour l’acquisition d’une maison.
C’est du moins la règle générale. L’IRS fournit une feuille de calcul pour déterminer vos intérêts hypothécaires réels déductibles.
Formulaires d’impôt sur la déduction des intérêts hypothécaires de deuxième rang
Tant que vous avez payé au moins 600 $ d’intérêts hypothécaires, vous recevrez un avis de votre créancier hypothécaire ou de votre prêteur (il s’agit généralement du formulaire 1098) quelques mois avant la date de déclaration de revenus. En plus du montant en dollars de vos versements annuels, ce relevé d’intérêt hypothécaire indiquera également vos primes d’assurance hypothécaire payées et les points déductibles payés (si vous avez acheté une maison cette année-là). Une fois que vous aurez ce document en main, vous l’utiliserez pour remplir votre déclaration de revenus, sur le formulaire 1040, annexe A (déductions détaillées).
Avec la dette d’acquisition de maison et la dette sur valeur domiciliaire combinées, vous pouvez techniquement emprunter 1,1 million de dollars contre votre maison. Cependant, s’il vous arrive d’avoir une dette supplémentaire qui dépasse ce seuil, vous pourrez peut-être déduire les intérêts si ce produit a été utilisé pour une dépense admissible, comme un investissement (également déclaré à l’annexe A) ou une entreprise (annexe C ou C-EZ).
Refinancement, Points et Primes
Si vous refinancez un prêt hypothécaire, y compris votre deuxième, vous pouvez alors réclamer le nouveau prêt en tant que dette d’acquisition d’un logement jusqu’à concurrence du principal du prêt précédent. Tout ce qui dépasse ce montant sera traité comme une dette sur valeur domiciliaire.
De plus, si vous payez des points sur le nouveau prêt hypothécaire, vous pouvez les déduire sur la durée du prêt. En supposant que vous refinancez une nouvelle hypothèque de 30 ans, vous pouvez déduire 1/30e de tout ce que vous avez payé en points chaque année. Si vous n’avez pas déduit tous les points au moment de vendre ou de refinancer la maison (encore une fois), vous pouvez alors déduire tous les points restants en une seule fois cette année-là. Vous déposerez la déduction sur l’annexe A, formulaire 1040, ligne 12.
Tant que votre revenu brut ajusté ne dépasse pas 109 000 $ (ou 54 500 $ si vous êtes marié et déposez séparément), vous pouvez également déduire une partie ou la totalité de vos primes d’assurance hypothécaire. Cela entrerait dans votre catégorie « dette d’acquisition de maison ».
La ligne de fond
Les règles fiscales sont compliquées, c’est indéniable, mais si vous procédez correctement, les dispositions pourraient vous faire économiser des milliers de dollars par année. Assurez-vous de consulter un fiscaliste qualifié avant de décider de contracter une deuxième hypothèque.