Conseils essentiels pour acheter une maison HUD



Qu’est-ce qu’une maison HUD ? Bien que de nombreuses idées fausses existent, la réponse est assez simple. Un programme géré par le Département américain du logement et du développement urbain, les maisons HUD ont été acquises par le gouvernement en raison de la forclusion d’un prêt hypothécaire assuré par la FHA. Pour récupérer la perte monétaire sur la forclusion, HUD s’efforce de vendre ces maisons au public.

Points clés à retenir

  • Les maisons HUD sont celles que le gouvernement a récupérées en raison de la forclusion, qui sont ensuite mises en vente ou aux enchères.
  • Ceux-ci peuvent présenter d’excellentes opportunités pour acheter une maison avec des remises importantes, mais vous devez être prêt à agir rapidement, car les emplacements de choix peuvent susciter une tonne d’intérêt.
  • Comme pour toute saisie, méfiez-vous de l’état du bien et faites vos recherches et diligences pour éviter les mauvaises surprises.

Un peu d’histoire

Quel est le terrain de jeu actuel pour le marché de la forclusion? Tout d’abord, un peu d’histoire. Le pic le plus spectaculaire des saisies a frappé en 2008 à la suite de la crise des prêts hypothécaires à risque. Il s’agit de la perte la plus dramatique de la valeur nette de la maison et du plus grand volume de saisies immobilières parmi toutes les récessions américaines. De 2006 à 2012, les pertes sur la valeur nette des maisons aux États-Unis ont totalisé plus de 7 000 milliards de dollars, selon une étude d’octobre 2012 de la Russell Sage Foundation et du Stanford Center on Poverty and Inequality. Ces pertes ont considérablement diminué. Attom Data Solutions rapporte qu’au premier trimestre 2020, seulement 6,6 % des prêts hypothécaires étaient sérieusement sous-marins, définis comme « au moins 25 % de plus que la valeur marchande estimée de la propriété ».

Pour l’économie, c’est une bonne nouvelle que les taux de saisie soient en baisse. Les taux nationaux des maisons appartenant à des banques ont diminué, en baisse de 76,2% par rapport à 2019 au premier trimestre 2020, selon les données de l’autorité de données sur le logement Realty Trac. Cependant, 156 253 propriétés américaines ont fait l’objet de demandes de saisie au premier trimestre 2020, en hausse de 42% par rapport au trimestre précédent mais en baisse de 3% par rapport à l’année précédente, selon un rapport d’Attom Data Solution. Cela signifie que malgré une baisse historique des dépôts de forclusion, il existe encore des propriétés saisies disponibles.

La pandémie de COVID-19

Nous ne savons pas comment la pandémie affectera le marché immobilier à long terme. Les deux rapports mentionnés ci-dessus prennent à peine en compte l’effet financier du virus.

La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security), promulguée par le président Donald Trump le 27 mars 2020, a imposé une période de six mois d’abstention sur les saisies pour les personnes ayant des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral qui connaissent des difficultés financières en raison de la pandémie, avec le droit de demander une prolongation de six mois supplémentaires.

Le président Joe Biden a d’abord prolongé le délai d’abstention et le moratoire de forclusion jusqu’au 31 mars 2021, pour certains prêts hypothécaires garantis par des entreprises, notamment le département américain de l’Agriculture et la Federal Housing Administration (FHA) par décret en janvier 2021. Il a encore prolongé cette date jusqu’au 30 juin 2021, un mois plus tard.

Cela réduira sans aucun doute considérablement l’offre de maisons HUD à vendre. Mais l’histoire peut être très différente, en raison de la grave perturbation économique de la pandémie, car plus de 35 millions de personnes ont déposé une demande de chômage entre le 15 mars 2020 et le 15 mai 2020. Selon le Bureau of Labor Statistics (BLS), le taux de chômage a atteint 6,3% en janvier 2021 avec 10,1 millions de personnes classées comme chômeurs à partir de cette période.

La disposition de la loi CARES permettant jusqu’à un an d’abstention hypothécaire pour les personnes touchées par la pandémie de coronavirus réduira sans aucun doute l’offre de maisons HUD disponibles à la revente.

Acheter une maison HUD

Alors que la forclusion a acquis une connotation particulièrement négative depuis que des millions d’Américains ont perdu leur maison lors de la débâcle des subprimes de la Grande Récession, l’achat d’une maison HUD peut être une expérience positive, sans parler de beaucoup.

Cependant, il est important de comprendre les différentes facettes du processus de forclusion et du programme HUD. Si vous envisagez d’acheter une maison HUD, mais que vous n’êtes pas très familier avec le programme HUD, vous n’êtes pas seul.

Commencez par explorer les informations officielles sur les maisons HUD. Après tout, c’est un programme gouvernemental qui s’accompagne de son lot de règles. Heureusement, le département américain du Logement et du Développement urbain facilite la tâche des consommateurs en proposant un site Web utile qui présente des questions fréquemment posées sur l’achat, l’inspection et le financement de l’achat de maisons HUD.

En plus des conseils utiles sur les prêts et les inspections, le site fournit des informations spécifiques à l’État pour les ressources régionales qui complètent les programmes d’aide à l’achat de logements offerts au niveau fédéral. Celles-ci varient considérablement d’un État à l’autre.

Soyez prêt à aller vite

Connaissez votre concurrence. Gardez à l’esprit que les maisons HUD peuvent être de véritables mines d’or pour les investisseurs, qui voient l’énorme potentiel de profit en rénovant et en renversant une propriété ou en la louant. Cela signifie-t-il que vous êtes en concurrence avec des investisseurs immobiliers qui peuvent avoir accès à des capitaux plus importants ? Oui. Sauf les 30 premiers jours. Légalement, HUD ne peut pas accepter les offres sur les maisons d’investisseurs immobiliers dans les 30 premiers jours qu’une maison arrive sur le marché.

Où et comment commencer à chercher ? Alors que les maisons HUD sont répertoriées sur une variété de sites immobiliers, tels que Trulia et Re/Max, un site Web géré par le gouvernement américain reste l’endroit le plus complet et le plus à jour pour commencer votre recherche. Si vous pensez à un agent immobilier, assurez-vous qu’il est enregistré auprès du HUD. Légalement, seuls les agents enregistrés peuvent vous représenter.

Soyez réaliste sur le prix

En matière de financement, soyez réaliste quant à votre fourchette de prix. L’importance d’acheter une maison avec des versements hypothécaires et des taux d’intérêt réalisables s’est avérée être l’une des leçons les plus durement acquises de la crise immobilière. Utilisez des calculateurs hypothécaires en ligne pour déterminer le versement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre, vos frais de clôture estimés et une foule d’autres facteurs qui influenceront votre achat.

Bien qu’il n’y ait rien de mal à faire du lèche-vitrines, assurez-vous d’obtenir un financement en temps opportun. Dans le pire des cas, les acheteurs trouvent la maison de leurs rêves pour la perdre au profit d’un autre acheteur parce que leur prêt n’a pas encore été approuvé.

Approchez les prêteurs hypothécaires armés d’informations sur les ressources HUD. Deux options intéressantes comprennent le programme de mise de fonds de 100 $ et le prêt de réhabilitation et de rénovation 203(K), qui est expressément conçu pour financer les rénovations nécessaires au moment de l’achat.

Faire votre recherche

Assurez-vous de vous prévaloir de toutes les informations de base sur l’historique de la maison, y compris l’historique des ventes, les évaluations fiscales récentes et le prix de vente moyen de maisons comparables dans le quartier. Une partie de cette recherche consiste à vérifier les addenda à la maison, qui répertorient les dommages et autres informations légalement mandatées, par exemple si votre future maison de rêve aurait pu être un laboratoire de méthamphétamine. Malheureusement, les maisons avec des antécédents de fabrication de médicaments sont devenues si courantes que, dans certains États, une législation a été adoptée pour protéger les futurs acheteurs.

Il est presque impossible d’obtenir un prêt FHA pour une maison qui a été contaminée par la méthamphétamine, alors assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable.

Faites votre diligence raisonnable

Dans plusieurs États, tels que le Minnesota, le Dakota du Sud et l’Arizona, les vendeurs sont légalement tenus d’informer les acheteurs s’ils savent que la maison a été utilisée dans la production de méthamphétamine. Si vous magasinez pour une maison dans un État qui n’a pas de telles exigences légales, envisagez d’effectuer une vérification de la qualité de l’air intérieur dans le cadre de l’inspection de routine de la maison.

Malheureusement, même dans les États dotés de lois sur la divulgation de la production de méthamphétamine, certaines banques ont été accusées de ne pas avoir informé les acheteurs de l’histoire douteuse d’une maison. Il vaut la peine de faire ses devoirs sur ce point. Une exposition antérieure à la méthamphétamine est potentiellement nocive pour les nouveaux occupants d’une maison. Les services professionnels d’assainissement et de nettoyage sont généralement coûteux et ne sont pas nécessairement couverts par une assurance. Certains États, comme le Colorado, exigent qu’un hygiéniste certifié par l’État vérifie qu’une propriété est habitable. Gardez à l’esprit qu’il est presque impossible d’obtenir un prêt FHA pour une maison qui a été contaminée par la méthamphétamine.

Que vous craigniez ou non que la propriété ait été le théâtre d’activités néfastes, il est conseillé de procéder à une inspection avant de faire une offre sur une maison. Bien que le prix d’inscription de la FHA inclue une évaluation, vous souhaiterez dresser une liste détaillée des réparations et des mises à jour possibles dont la maison pourrait avoir besoin.

La ligne de fond

Laissez tomber toutes les connotations négatives que vous pourriez avoir sur le programme HUD. Avec une diligence raisonnable et une recherche proactive, les maisons HUD peuvent offrir un parc immobilier solide à un prix pratiquement imbattable. Informez-vous sur la myriade de ressources fédérales et étatiques qui existent pour les prêts HUD, FHA et autres ressources pour les acheteurs d’une première maison : le site Web du ministère du Logement et du Développement urbain devrait être votre premier arrêt. Une fois que vous avez trouvé un agent immobilier enregistré sur le HUD, obtenu un financement et trouvé la maison de vos rêves, vous voudrez la soumettre à des inspections approfondies et à des recherches sur l’histoire (avec de la chance, impeccable) de la maison.

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