Comment les taux d’intérêt affectent la valeur des propriétés

Les taux d’intérêt ont un effet profond sur la valeur des biens immobiliers productifs de revenu, tout comme ils le font sur tout autre véhicule d’investissement. Cela est particulièrement vrai pour les taux sur les échanges interbancaires et les bons du Trésor (T-Bills). Parce que leur influence sur la capacité d’un individu à acheter des propriétés résidentielles (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, de nombreuses personnes font l’hypothèse erronée que le seul facteur décisif dans l’évaluation immobilière est le taux hypothécaire actuel.

Mais les taux hypothécaires ne sont qu’un facteur lié aux intérêts qui influe sur la valeur des propriétés. Étant donné que les taux d’intérêt affectent également les flux de capitaux, l’offre et la demande de capitaux et les taux de retour sur investissement requis par les investisseurs, les taux d’intérêt déterminent les prix de l’immobilier de diverses manières.

Fondamentaux de l’évaluation

Les valeurs immobilières sont généralement influencées par l’offre et la demande de propriétés ainsi que par le coût de remplacement du développement de nouvelles propriétés. Mais l’évaluation ne se limite pas à cela, surtout si l’on considère comment les taux d’intérêt, les flux de capitaux et les taux de financement influencés par le gouvernement affectent la valeur des propriétés. Pour comprendre cette dynamique, il est important d’avoir une compréhension de base de l’approche du revenu, la technique d’évaluation la plus courante pour les investisseurs. L’approche du revenu, fournie par les évaluateurs de propriétés commerciales et par les souscripteurs pour les investissements adossés à des biens immobiliers, est très similaire à l’analyse des flux de trésorerie actualisés menée sur les investissements en actions et en obligations.

L’évaluation commence par une prévision des revenus fonciers, qui prennent la forme de loyers anticipés ou, dans le cas des hôtels, d’une prévision d’occupation multipliée par le coût moyen de la chambre. Après avoir comptabilisé tous les coûts au niveau de la propriété, l’analyste arrive au résultat d’exploitation net (NOI) ou au flux de trésorerie qui reste après toutes les dépenses d’exploitation.

En soustrayant tous les coûts en capital associés, le capital d’investissement pour entretenir ou réparer la propriété et les autres dépenses non spécifiques à la propriété du NOI, nous obtenons le flux de trésorerie net (FNC). Étant donné que les propriétés ne conservent généralement pas de liquidités ou n’ont pas de politique de dividende déclarée, NCF équivaut aux liquidités disponibles pour les investisseurs, tout comme les liquidités provenant des dividendes, qui sont utilisées pour évaluer les investissements en actions ou à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou en actualisant le flux de trésorerie (y compris toute valeur résiduelle) pour une période d’investissement donnée, la valeur du bien est déterminée.

Flux de capitaux

Les taux d’intérêt peuvent affecter de manière significative le coût de financement et les taux hypothécaires, ce qui affecte les coûts au niveau de la propriété et, par conséquent, les valeurs. Cependant, l’offre et la demande de capitaux et d’investissements concurrents ont le plus grand impact sur les taux de rendement requis (RRR) et la valeur des investissements. Alors que la Réserve fédérale s’est détournée de la politique monétaire pour se concentrer davantage sur la gestion des taux d’intérêt comme moyen de stimuler l’économie ou d’éviter l’inflation, sa politique a eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.

À mesure que les taux de change interbancaires diminuent, le coût des fonds est réduit et les fonds affluent dans le système. Inversement, lorsque les taux augmentent, la disponibilité des fonds diminue. Comme pour l’immobilier, les variations des taux des prêts interbancaires augmentent ou réduisent le montant du capital disponible pour l’investissement. La quantité de capital et le coût du capital affectent aussi bien la demande que l’offre, c’est-à-dire l’argent disponible pour les achats et le développement immobiliers. Par exemple, lorsque la disponibilité du capital est restreinte, les fournisseurs de capital ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque, ou pas aussi haut dans la pile de capital. Cela signifie que les prêts sont accordés à des ratios prêt-valeur (LTV) inférieurs, réduisant ainsi les flux de trésorerie à effet de levier et la valeur des propriétés.

Ces changements dans les flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l’offre et de la demande d’un bien immobilier. Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l’offre en fournissant des capitaux supplémentaires pour le développement immobilier et influencent également la population d’acheteurs potentiels à la recherche d’offres. Ces deux facteurs travaillent ensemble pour déterminer les valeurs des propriétés.

Pourcentages de remise

L’impact le plus évident des taux d’intérêt sur les valeurs immobilières est visible dans la dérivation des taux d’actualisation ou de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis par un investisseur, tandis qu’un taux d’actualisation correspond aux exigences de rendement total d’un investisseur. K désigne généralement RRR (taux de rendement requis), tandis que le taux de capitalisation est égal à (K – g), où g est la croissance attendue du revenu ou l’augmentation de l’appréciation du capital.

Chacun de ces taux est influencé par les taux d’intérêt en vigueur car ils sont égaux au taux sans risque majoré d’une prime de risque. Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est le taux des bons du Trésor américain. Garantis par le crédit du gouvernement fédéral, ils sont considérés comme sans risque car la probabilité de défaut est très faible. Étant donné que les investissements à haut risque doivent générer un rendement proportionnellement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire supporté, lors de la détermination des taux d’actualisation et des taux de capitalisation, les investisseurs ajoutent une prime de risque au taux sans risque pour déterminer les rendements ajustés au risque nécessaires pour chaque investissement considéré .

Le taux d’actualisation (K) étant égal au taux sans risque majoré d’une prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque majoré d’une prime de risque, moins la croissance anticipée (g) des revenus. Bien que les primes de risque varient en fonction de l’offre et de la demande et d’autres facteurs de risque sur le marché, les taux d’actualisation varieront en raison des variations des taux d’intérêt qui les composent. Lorsque les rendements requis sur des investissements concurrents ou de substitution augmentent, les valeurs immobilières chutent ; à l’inverse, lorsque les taux d’intérêt baissent, les prix de l’immobilier augmentent.

La ligne de fond

Il est important de se concentrer sur les taux hypothécaires car ils ont une influence directe sur les prix de l’immobilier. Si vous êtes un propriétaire potentiel ou un investisseur immobilier, un moyen simple de rechercher les taux d’intérêt actuels est d’utiliser une calculatrice hypothécaire.

Cela dit, il est important de noter que l’évolution des taux d’intérêt affecte de nombreux aspects de l’immobilier. Au-delà du prix de votre nouvelle maison, les taux d’intérêt affectent également la disponibilité du capital et la demande d’investissement. Ces flux de capitaux influencent l’offre et la demande de propriété et, par conséquent, ils affectent les prix de l’immobilier.

En outre, les taux d’intérêt affectent également les rendements des investissements de substitution et les prix changent pour rester en ligne avec le risque inhérent aux investissements immobiliers. Ces changements dans les taux de rendement requis pour l’immobilier varient également pendant les périodes de déstabilisation des marchés du crédit. Alors que les investisseurs prévoient une variabilité accrue des taux futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque se creusent, exerçant une pression à la baisse plus forte sur les prix de l’immobilier.