Comment les super-riches achètent leur maison

Plus tôt cette année, le courtier en hypothèques Paul Welch a organisé le financement d’un client singapourien qui achetait une maison à Londres pour 7 millions de livres sterling – et ne déposait aucune somme d’argent en dépôt.

«Nous avons utilisé des actifs existants tels que des actions individuelles en plus de la propriété elle-même», explique Welch, qui gère largemortgageloans.com et a arrangé l’hypothèque avec un taux d’intérêt de 1% – des conditions que la plupart des propriétaires britanniques considéreraient trop belles pour être vraies.

Pendant des années, les super-riches, conseillés par une suite d’avocats, de comptables et de banquiers, ont contracté des hypothèques – atteignant souvent jusqu’à 100 % de la valeur de la propriété – sur les maisons les plus chères du monde. La majorité des prêts sont à intérêt seulement; la plupart ne sont jamais payés à moins que la maison ne soit vendue; de plus en plus, lorsque la maison est héritée, la prochaine génération contractera un prêt comparable. L’argent économisé peut ensuite être redistribué dans le monde entier à la recherche de la meilleure offre fiscale et des plus gros gains d’investissement.

Avec un revenu net annuel supérieur à 300 000 £ ou un actif net supérieur à 3 millions £, les clients de Welch bénéficient d’une gamme d’options plus large que les autres clients hypothécaires britanniques. Emprunter de l’argent – et acheter à Londres – apporte des avantages. Beaucoup sont des non-doms résidents (RND), ce qui signifie qu’ils vivent au Royaume-Uni mais déclarent leur domicile ailleurs et ne sont donc pas imposés sur l’argent gagné à l’extérieur du pays, tant qu’ils ne l’apportent pas.

«C’est une évidence», déclare Mark Davies, conseiller fiscal londonien auprès des super-riches – pour la plupart des non-doms. « [Borrowing] signifie que votre argent travaille à deux endroits différents pour générer de la richesse. Vous possédez la maison à Londres [which may increase in value] et vous investissez également l’argent à l’étranger.

Pour une personne très riche, la valeur combinée de plusieurs prêts immobiliers peut atteindre des centaines de millions, les banques privées internationales prêtant généralement l’argent. Souvent, ils effacent l’emprunt plus rapidement qu’une banque de premier plan, aidant les clients à conclure une bonne affaire.

« Si vous trouvez quelque chose qui vous plaît, vous voudrez peut-être l’acheter rapidement, que ce soit dans le sud de la France, dans les Caraïbes ou à Miami », explique Roddy Boulton, banquier privé pour la Deutsche Bank à Londres.

C’est une évidence. Emprunter signifie que vous possédez la maison à Londres et que vous investissez également l’argent à l’étranger

Ceux qui proposent des financements immobiliers ou les organisent recherchent des clients potentiels lors de foires commerciales, où les très riches achètent des superyachts ou des jets privés, ou lors d’événements où ils s’adonnent à leurs passe-temps. Welch, qui organise également le financement des achats de yachts et de jets, estime avoir reçu 500 millions de livres sterling de prospects en distribuant des chiffons de nettoyage pour lunettes de soleil de marque sur son stand au Monaco Yacht Show.

Il est également un habitué de la Convention et Exposition Européenne de l’Aviation d’Affaires à Genève. Les événements classiques et supercars tels que le Salon Privé du Royaume-Uni à Blenheim Palace et le Goodwood Revival sont également des terrains de mélange populaires, tout comme l’accès VIP Paddock Club aux courses mondiales de Formule 1.

Les banques privées peuvent organiser des événements au Forum économique mondial de Davos, attirant les clients actuels et potentiels avec des conférenciers célèbres. Les financiers s’assurent de tenir les conseillers des super-riches – y compris les avocats, les comptables et les conseillers fiscaux – au courant de ce qu’ils peuvent offrir. Le personnel des super-riches visite les conventions des ultra-fortunés pour mettre en valeur les services proposés.

« Et les gens parlent », dit Davies. « Un milliardaire pourrait en présenter un autre : « Ces types sont bons [for arranging a mortgage], Essayez les’; « Credit Suisse a été fantastique pour cela ; J’ai utilisé UBS pour ça et tout allait bien.  »

Les prêts hypothécaires pour les super-riches coûtent généralement plus cher aux banques à administrer que ceux pour les clients normaux – en partie parce que leurs revenus proviennent rarement de sources typiques telles qu’un salaire, alors prenez du temps et des efforts pour comprendre. Mais s’ils espionnent des activités lucratives sur toute la ligne – comme la gestion de portefeuilles d’actions et d’obligations ou la vente de nouvelles actions aux clients dans le cadre d’offres publiques initiales – les banquiers peuvent les proposer à des prix cassés.

« Le prêt peut souvent ouvrir la porte », explique Boulton.

Un banquier privé du bureau monégasque d’une grande banque mondiale, qui a demandé à ne pas être nommé, a déclaré qu’il prêterait de l’argent à perte si cela était compensé par les revenus d’autres services. Récemment, il a cherché à attirer un client d’une valeur de 3 milliards de dollars auprès d’une banque concurrente, en lui offrant un prêt sur un achat de maison de 60 millions d’euros à un taux si bas qu’il savait qu’il serait rejeté par son service des prêts. La perspective a toujours refusé parce que, selon le banquier, les conditions de la banque existante étaient meilleures.

Plus tôt cette année, Welch a obtenu une hypothèque de 45 millions de livres sterling auprès d’une banque privée sur une maison londonienne de 50 millions de livres sterling pour un client. « Le premier jour [there was] rien d’autre qu’un gentleman’s agreement selon lequel ils développeraient une relation plus large. Les banques feront tout ce qu’elles veulent si elles veulent le client », dit-il.

Melissa Cohn, courtier américain spécialisé en prêts hypothécaires qui couvre New York, la Floride et les Hamptons pour William Raveis Mortgage, a arrangé 400 millions de dollars de prêts immobiliers cette année, pour des sommes comprises entre 3 et 19 millions de dollars. Elle dit que les taux typiques de ces derniers – dont la plupart ne concernent que les intérêts, avec des durées de 30 ans – se situent maintenant entre 2,5 et 2,9 %. Récemment, la baisse des taux d’intérêt a conduit ses clients à augmenter le montant des emprunts sur leurs maisons, libérant des capitaux propres pour investir dans leurs propres entreprises ou en bourse, où ils pensent obtenir des rendements supérieurs au coût des prêts.

« Au début de 2020, lorsque les taux étaient à 3,5 % ou 3,75 %, mes clients [borrow] 50 pour cent à 75 pour cent de prêt à la valeur. Maintenant, tout le monde veut obtenir autant que possible. L’attitude est la suivante : pourquoi ne le feriez-vous pas et vous êtes stupide si vous ne le faites pas. »

Les banquiers privés affirment que si la plupart des clients privilégient toujours les prêts à taux variable, un nombre croissant envisage des prêts hypothécaires à taux fixe en prévision des futures hausses des taux d’intérêt.

Tout le monde veut autant de LTV que possible. L’attitude est : pourquoi ne le feriez-vous pas, et vous êtes stupide si vous ne le faites pas

Plusieurs grandes banques britanniques prêteront actuellement des prêts hypothécaires jusqu’à 10 millions de livres sterling – le taux de NatWest était le meilleur taux à ce niveau fin octobre – mais les emprunteurs doivent être en mesure de démontrer des revenus historiques clairs pour montrer qu’ils peuvent se permettre les remboursements.

« Les grandes banques sont fondées sur des critères – elles ont les taux et les frais les plus bas, mais aucune négociation des conditions et une flexibilité moindre », explique Welch.

Cela ne disqualifie pas tous les super-riches – un gestionnaire de hedge funds avec un salaire régulier et un historique clair de bonus annuels, par exemple. Mais souvent, leurs revenus non conventionnels les voient refusés par les prêteurs traditionnels, dont ils ne remplissent pas les critères d’abordabilité, les poussant à se tourner vers les banques privées.

« Ils peuvent être riches en actifs, mais ils ne prennent que [as income] ce dont ils ont besoin pour vivre. Les banques privées envisagent davantage la situation dans son ensemble, comme les bénéfices non distribués dans une entreprise, les investissements en capital-investissement, un portefeuille d’actions ou les beaux-arts », explique Jonathan Harris du courtier en hypothèques Anderson Harris à Londres. Pour nombre de ses clients, Cohn s’adressera donc à de plus petites banques locales, celles qui se spécialisent dans l’épargne et les prêts, ou les coopératives de crédit (organisations à but non lucratif détenues par ceux qui utilisent leurs services).

« [This route] s’adresse aux personnes qui peuvent respecter 90 pour cent des directives des prêteurs, mais qui ont quelques exceptions – peut-être un banquier dont le revenu a augmenté de façon exponentielle l’année dernière, de sorte que leur revenu moyen sur deux ans ne reflète pas cela. Ou ils veulent devenir propriétaires de leur maison via une LLC [limited liability company] – peut-être une célébrité qui veut garder son identité privée », dit-elle.

Pour les revenus moins conventionnels – par exemple, une fondatrice d’une start-up qui a enregistré une perte l’année dernière mais qui génère maintenant 100 000 $ par mois, dit-elle – elle essaiera des prêteurs non bancaires tels que Sprout et Lendsure.

Aux États-Unis, même si Covid a vu les taux de prêt chuter, cela a également affaibli les conditions que Cohn pouvait obtenir des clients sur des prêts hypothécaires : les ratios LTV et les montants maximaux des prêts ont chuté et les clients avaient besoin de meilleures notes de crédit avec certaines des restrictions toujours en place.

Les avantages fiscaux précis associés à l’emprunt d’argent pour acheter des maisons chères varient d’un pays à l’autre. En France et au Royaume-Uni, acheter un logement avec de l’argent emprunté réduit la valeur du logement soumis aux droits de succession. Et la partie hypothéquée de la valeur d’une maison est exonérée de l’impôt sur la fortune en France. « Là, les clients seront conseillés par leurs avocats pour acheter des maisons entièrement avec de l’argent emprunté », explique le banquier monégasque.

Aux États-Unis, les contribuables peuvent déduire les intérêts payés sur les premiers 750 000 $, sur un maximum de deux propriétés, de leur facture d’impôt fédéral. Si l’hypothèque a été souscrite avant le 15 décembre 2017, ce montant passe à 1 M$. Les résidents britanniques, y compris les non-résidents, sont exonérés de l’impôt sur les plus-values ​​payé sur leur résidence principale au Royaume-Uni lorsqu’ils la vendent.

Outre les avantages fiscaux de s’installer au Royaume-Uni, la perspective d’une augmentation des prix des maisons fait partie de l’attrait de l’achat d’une maison pour les clients de Davies. Steve Goodrich, responsable de la recherche et des enquêtes chez Transparency International UK, affirme que la même caractéristique séduit les criminels, qui achètent des maisons par l’intermédiaire d’entreprises pour dissimuler leur identité.

10 millions de livres sterling

Prêt hypothécaire maximal disponible auprès de plusieurs banques britanniques

« L’immobilier au Royaume-Uni offre un environnement d’investissement attrayant pour ceux qui cherchent à économiser des impôts ou un refuge pour les richesses suspectes. Actuellement, il est beaucoup trop facile de cacher qui contrôle des actifs résidentiels substantiels derrière des structures d’entreprise opaques, souvent enregistrées dans l’un des centres financiers offshore secrets de Grande-Bretagne », dit-il.

Les taux d’intérêt record et la valeur élevée des maisons appartenant aux baby-boomers signifient que les super-riches ne sont pas les seuls à chercher à maximiser leur emprunt immobilier alors qu’ils peuvent se permettre de ne pas le faire.

Un nombre croissant de propriétaires âgés riches en capitaux propres au Royaume-Uni contractent des prêts pour compléter leur revenu de retraite, font des dons aux membres de la famille ou achètent une résidence secondaire. Les prêts aux plus de 55 ans connaissent une croissance rapide, en raison de l’augmentation des prêts hypothécaires à libération conditionnelle, où le prêt hypothécaire n’a pas de date de fin et est généralement remboursé lorsque le créancier hypothécaire décède et que la maison est vendue.

Au cours des trois mois précédant décembre 2019, 12 520 nouvelles hypothèques sur fonds propres ont été souscrites par les plus de 55 ans, contre 6 130 au cours de la même période en 2014, selon UK Finance.

Comme pour les RND, une partie de l’attrait pour ce groupe est l’avantage fiscal, puisque la valeur hypothéquée d’une maison est exonérée de l’impôt sur les successions de 40 pour cent prélevé sur un domaine britannique supérieur à 325 000 £.

« Pour la génération de nos parents ou de nos grands-parents, vous étiez stigmatisé si vous aviez une hypothèque plus tard dans la vie – c’était un triomphe lorsque vous la remboursiez. Maintenant, les gens se rendent compte que vous pouvez créer d’énormes impôts sur les successions », explique Harris.

Il dit que les taux d’intérêt typiques sur les prêts hypothécaires à libération conditionnelle se situent maintenant entre 2 et 3 pour cent, contre 5 à 7 pour cent il y a cinq ans, de nombreuses banques offrant des frais moins élevés pour le remboursement anticipé et la possibilité de payer des intérêts pendant la période de la durée de vie de l’hypothèque plutôt que de l’avoir composée.

Il y a cinq ans, un prêt hypothécaire sur 20 accordé par Harris était accordé à des emprunteurs plus âgés qui cherchaient à obtenir une libération des capitaux propres ; maintenant, la proportion est d’un sur cinq, avec une « reprise massive » chez les clients de plus de 70 ans. Mais avec la majorité à la recherche de prêts hypothécaires compris entre 200 000 et 1,5 million de livres sterling, il est peu probable que vous voyiez Harris lancer des affaires au yacht de Monaco. Spectacle.

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