Comment les revenus locatifs sont-ils imposés?
Si l’immobilier locatif est une source de revenus complémentaires intéressants, la fiscalité des revenus fonciers n’est guère favorable. Investir dans une résidence gérée est une bonne solution pour limiter le montant des impôts à payer.
Des loyers lourdement taxés
Les loyers perçus dans le cadre d’une location classique sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers viennent gonfler le revenu imposable du foyer fiscal. Lorsque ce dernier est assujetti aux tranches marginales les plus élevées, la facture peut être salée. Ainsi pour un contribuable imposé à 41%, les loyers qu’il perçoit supportent – en incluant les prélèvements sociaux – une ponction de 58,2%!
Les charges peuvent néanmoins être déduites. Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros par an, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Votre revenu foncier net imposable est calculé par le fisc qui applique un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes déclarées.
Au-delà de 15 000 euros ou en-deça sur option, c’est le régime réel qui prévaut. C’est alors à vous de déterminer votre revenu foncier net imposable, en déduisant les charges foncières réellement supportées dans l’année (frais de gestion, dépenses d’entretien, assurances, intérêt d’emprunt…).
Un déficit foncier peut être constaté, lorsque des charges importantes sont déduites. C’est le cas lorsque des travaux conséquents sont réalisés notamment. Lorsqu’il revient à dépenser d’autres que les intérêts d’emprunt, ce déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. Le solde et le déficit provenant des intérêts d’emprunt sont, eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le statut LMNP, un havre de paix fiscal
Acheter un bien immobilier et le louer meublé, y compris au sein d’une résidence gérée, donne accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce cadre fiscal est avantageux car les loyers sont alors imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon votre situation et votre souhait, vous pourrez bénéficier de la fiscalité aux micro-BIC: un abattement forfaitaire de 50% est alors pratiqué et le solde est imposé au barème progressif de l’impôt. Sur option, ou de manière obligatoire si vous dépassez les 72 600 euros par an, applique le régime dit «réel simplifié». Il autorise la déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…) pour leur montant réel, ainsi qu’un amortissement de votre bien immobilier et du mobilier. Le bien sera amorti sur une durée comprend entre 25 et 40 ans, les travaux entre 10 et 20 ans; Le mobilier, de 5 à 10 ans. Avec ce régime, il est possible de minimiser, voire d’annuler, son résultat fiscal pendant de nombreuses années. En revanche, un éventuel déficit ne peut être imputé sur le revenu global.
Pour rappel, votre bien doit être correctement équipé et meublé pour prétendre au statut LMNP. En outre, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23000 euros ou bien rester inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (au-delà c’est le statut de loueur en meublé professionnel qui s’applique) .
Si le statut de LMNP est un peu plus exigeant en matière de déclarations fiscales, il est aussi beaucoup plus avantageux sur le long terme. Pour vous aider dans ces démarches, Réside Études vous accompagne tout au long de vos démarches et vous rencontrez en relation avec un cabinet d’expertise comptable qui se chargera de vos déclarations de revenus.
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