Comment la Californie tire parti des arènes sportives pour plus de logements


En résumé

Pour aider à atténuer la pénurie de logements dans l’État, la Californie a récemment commencé à suivre les terrains publics qui pourraient être transformés en logements abordables. Au cours de sa première année, l’agence nationale du logement a cité deux grandes arènes sportives – Angel Stadium à Anaheim et Pechanga Arena à San Diego – pour avoir conclu des accords de développement en coulisses avec des développeurs qui ont privé le public d’unités abordables. L’agence enquête actuellement sur Oakland Coliseum à Oakland.

Anaheim, San Diego et Oakland espèrent tous donner un coup de pouce à leurs arènes sportives en relookant l’immobilier environnant. Dans des rendus brillants, les développeurs promettent des paysages urbains piétonniers et conviviaux avec des logements, des hôtels, des magasins et des restaurants avec de nombreux espaces verts invitants. Pour emprunter à « Field of Dreams », si vous le construisez, ils viendront. Et ces villes parient que les améliorations seront suffisantes pour que les équipes sportives professionnelles restent.

Il n’y a qu’un problème sur le chemin de la revitalisation : aux yeux de l’État, ces projets n’ont pas inclus suffisamment de logements abordables.

Le conseil municipal de San Diego a choisi de recommencer le projet de Pechanga Arena de 48 acres après que l’État a déclaré que la ville n’avait pas proposé le site aux promoteurs de logements abordables. Photo de Megan Wood, Voix de San Diego

Anaheim et San Diego ont été cités par le ministère du Logement et du Développement communautaire de Californie pour ne pas se conformer à une loi sur le logement abordable dans le cadre de leurs plans de stade et d’arène de plusieurs millions de dollars. Une troisième enquête sur le projet de réaménagement d’Oakland Coliseum, qui a été déclenchée par un procès, pourrait entraîner une pénalité de 25,5 millions de dollars contre les contribuables du comté d’Alameda.

Les défenseurs du logement désignent les arènes sportives comme la preuve que les forces du marché ne fourniront pas suffisamment de logements là où au moins 1,8 million d’unités sont nécessaires d’ici 2025. Ils soutiennent que le public est lésé sur des unités abordables dans ces accords. Pour les parcelles qui ont une opportunité de créer des logements, les projets doivent inclure au moins 25 % de logements abordables. Même si les négociations échouent, il y a toujours une exigence minimale de 15 % de logements abordables pour les projets. Les dirigeants locaux, dont l’ancien maire de San Diego, Kevin Faulconer, candidat au poste de gouverneur lors des élections de rappel, ont déclaré que c’était l’État qui avait modifié les règles de développement au milieu du match.

Ce qui se passera ensuite pourrait donner à l’État un avantage sur les gouvernements locaux dans la lutte de longue date de la Californie sur les décisions d’utilisation des terres au milieu de la crise du logement de l’État. Pour la première fois, la Californie suit les terrains publics qui pourraient être aménagés en logements plus abordables et le ministère du Logement et du Développement communautaire de l’État assouplit son nouveau pouvoir d’exécution. Les partisans espèrent que le changement créera une meilleure responsabilité des gouvernements locaux, mais l’agence n’a pas encore infligé d’amendes et les villes pourraient résister.

« Il est devenu clair qu’il y a littéralement des milliers d’acres de terres mises à disposition dans tout l’État qui pourraient potentiellement être utilisées pour des logements abordables », a déclaré Jeff Levin, directeur des politiques d’East Bay Housing Organizations, l’un des groupes qui ont fait pression pour changements d’état après que la ville d’Oakland n’a pas donné la priorité au logement abordable.

Jusqu’à présent, les réponses des gouvernements locaux ont varié de la conformité au défi :

  • Après que Faulconer ait terminé son dernier mandat en tant que maire de San Diego, son successeur a décidé de ne pas se battre contre l’autorité publique du logement. La ville a relancé son processus pour la Pechanga Arena, qui abrite les San Diego Gulls de hockey mineur et les San Diego Sockers de soccer en salle. Le porte-parole de Faulconer a blâmé l’État : « Le maire Faulconer soutient le logement abordable, c’est pourquoi Sacramento aurait dû faire connaître ses intentions aux gouvernements locaux il y a longtemps avant de les laisser aller de l’avant avec des plans pour des terres appartenant à des locaux, puis de tirer le tapis.
  • Contre la volonté de certains résidents, le comté d’Alameda a vendu sa part du Oakland Coliseum à l’équipe de baseball d’Oakland Athletics pour 85 millions de dollars dans le cadre d’un effort plus large visant à convertir le stade existant en un développement à usage mixte et à construire un nouveau stade de baseball au bord de l’eau. Un procès intenté par un défenseur local du logement affirme que le comté ne s’est pas conformé à la loi, ce qui a déclenché l’enquête de l’État. Le comté soutient qu’il s’est conformé à la loi. Si les responsables du logement de l’État déterminent que la vente n’a pas d’abord offert le terrain pour un logement abordable, le comté pourrait être condamné à une amende pouvant atteindre 25,5 millions de dollars.

Qu’est-ce que la Loi sur les terres excédentaires?

La Loi sur les terres excédentaires a été adoptée il y a 52 ans et a été modifiée plus d’une douzaine de fois depuis. Avec chaque amendement, la loi est devenue plus précise sur la manière dont les agences locales doivent disposer des terrains excédentaires, des propriétés publiques que l’agence souhaite vendre ou louer. Mais la seule façon de l’appliquer était de poursuivre les gouvernements locaux en justice.

Ce n’est que lorsque le membre de l’Assemblée démocrate de San Francisco, Phil Ting, a rédigé un projet de loi en 2019 que l’État a obtenu des pouvoirs d’exécution. Pour la première fois, le ministère du Logement et du Développement communautaire pourrait suivre toutes les transactions foncières publiques et imposer des amendes pouvant atteindre 30 % de la transaction immobilière.

Les défenseurs du logement disent qu’il est encore trop tôt pour déclarer que la loi est un succès, mais le fait d’avoir ces trois cas très médiatisés au cours de la première année devrait encourager les agences locales à examiner attentivement la manière dont elles avancent sur les terres publiques.

« Cela change également l’état d’esprit du public », a déclaré Laura Nunn, directrice des politiques de la San Diego Housing Federation. « Les terres publiques et le bien public qu’elles procurent peuvent et doivent inclure des logements abordables. »

Pousser à augmenter la production de logements

Les arènes sportives ne sont que le dernier front de la poussée californienne pour plus de logements. Même avant que la pandémie n’exacerbe la crise de l’abordabilité de l’État, le gouverneur Gavin Newsom et les législateurs de l’État ont eu du mal à augmenter la production de logements.

Il y a quelques années à peine, les gouvernements locaux et les défenseurs de la préservation des quartiers ont vaincu le SB 50, ce qui aurait forcé les villes à autoriser les immeubles d’appartements de hauteur moyenne autour des transports en commun. Cette année, le leader du Sénat a un projet de loi autorisant plus de duplex dans les quartiers résidentiels, mais il se heurte à l’opposition des propriétaires et des gouvernements locaux.

Et dans la mesure où l’État peut construire des logements pour les personnes sans domicile fixe, le principal conseiller en logement de Newsom a déclaré que le marché privé devait construire davantage pour atténuer la pénurie de logements.

Mais certains disent que cela peut prendre plus de contrôle de l’État.

« Il n’y a aucun moyen de sortir de la crise du logement qui implique simplement que le marché privé gère la situation pour nous », a déclaré Sean Elo-Rivera, membre du conseil municipal de San Diego. « Le public va devoir être beaucoup plus impliqué.

Déception et opportunité à San Diego

Rendu artistique de la San Diego Arena. Image via le communiqué de presse de Brookfield Properties

À San Diego, le conseil municipal a choisi de recommencer le projet de Pechanga Arena de 48 acres après que l’État a déclaré que la ville n’avait pas proposé le site aux promoteurs de logements abordables. L’alternative aurait été une pénalité de 30 % du prix final de vente ou de location du terrain. Plus tôt ce mois-ci, le conseil a fait son premier pas dans le processus en déclarant l’excédent de terres.

Jennifer Campbell, présidente du conseil et représentante du district dans lequel se trouve l’aréna, a déclaré qu’elle était « déçue par le retard dans le développement de (l’arène sportive) où l’investissement et la revitalisation sont cruellement nécessaires ».

Elo-Rivera a déclaré qu’il existe désormais un potentiel pour des logements plus abordables.

« Je veux m’assurer que nous tirons le maximum de cette opportunité avec une intention vraiment très claire de nous assurer que nous fournissons le plus grand nombre de logements abordables possible à San Diego », a-t-il déclaré.

En plus des Gulls et des Sockers, la Pechanga Arena abrite l’équipe professionnelle de crosse des San Diego Seals et l’équipe de football en salle de San Diego Strike Force. Aucune des équipes n’a été impliquée dans la négociation de l’arène.

Anaheim cherche à sauver l’affaire Angel Stadium

Anaheim tente de préserver un accord de 320 millions de dollars pour vendre 150 acres autour du stade Angel à SRB Management, une société affiliée au propriétaire des Angels. L’État a publié une lettre en avril disant que la ville n’avait pas suivi les procédures et avait peut-être enfreint la loi pour ne pas avoir proposé le site aux promoteurs de logements abordables en premier.

La ville a répondu en disant que la nouvelle version de la loi ne s’appliquait pas lorsque la ville est entrée en négociations exclusives avec SRB Management. Mais cette réponse n’a fait que soulever des questions. Certains membres du conseil soulignent que la ville n’avait techniquement qu’un accord de négociation verbal.

« Le bureau du procureur de notre ville est passé de l’aide à l’élaboration du cadre juridique à celui d’avocat de la défense pénale », a déclaré le conseiller municipal Jose Moreno.

En juillet, Voice of Orange County a rapporté comment le personnel de la ville a révélé qu’il avait fait une demande au membre de l’Assemblée de l’État Tom Daly pour demander une exemption.

« Si nous avons enfreint la loi, nous avons enfreint la loi », a déclaré Moreno dans une interview avec CalMatters. « Ne revenez pas en arrière et n’essayez pas de créer des factures de remorque pour nous donner l’innocence après coup. »

Le bureau de Daly a refusé de commenter. Auparavant, le législateur avait exhorté le conseil à ne pas précipiter l’approbation de l’accord.

Le maire Harry Sidhu, qui a reçu des dons de campagne des dirigeants d’Angels pas plus tard qu’en juin 2021, a déclaré dans un communiqué que la ville s’était conformée à l’esprit de la loi sur les terres excédentaires en fournissant 15 % de logements abordables dans les plans de développement.

« En tant que maire, je m’engage à faire ce qu’il faut pour notre ville », a-t-il déclaré lors d’une récente réunion du conseil. « Cela inclut de garder les Angles ici à Anaheim. »

La direction de SRB n’a pas répondu à plusieurs demandes d’entrevue. Actuellement, son plan sur 30 ans fournira 777 logements abordables. C’est 15% des 5.175 unités prévues. Si l’État exige 25% de logements abordables, cela ajoutera 517 unités supplémentaires.

Si Anaheim refuse de se conformer à l’État, il pourrait encourir une pénalité pouvant aller jusqu’à 96 millions de dollars.

Le comté d’Alameda a procédé à la vente du Coliseum malgré la contestation

Le comté d’Alameda attend que l’État se prononce sur sa vente de 85 millions de dollars d’Oakland Coliseum aux A. L’agence nationale du logement a refusé de commenter, affirmant qu’elle en était aux premiers stades de son enquête. Mais avant même que la vente ne soit approuvée par le conseil d’administration du comté, Alameda avait été contestée pour ne pas avoir respecté la loi de l’État.

Une vue du Coliseum est vue depuis les collines d’East Oakland le 14 janvier 2019. Les Oakland Athletics ont présenté un plan de réaménagement du site du Coliseum. Photo de Jane Tyska, Bay Area News Group

Fin 2019, la ville d’Oakland, copropriétaire du Coliseum, a poursuivi le comté pour non-respect du Surplus Land Act avant d’entamer une négociation exclusive avec l’équipe. Le procès a été abandonné après des semaines, ce qui a permis de conclure un accord avec les A. Une deuxième action en justice a été déposée pour la même raison, invitant les responsables du logement de l’État à ouvrir une enquête. La transaction a laissé Oakland dans une situation délicate alors qu’elle tente de sauver un plan de réaménagement du stade qui satisfera l’équipe de baseball.

Le comté n’a pas fourni de commentaire après plusieurs appels et e-mails de CalMatters. Lors d’une réunion des superviseurs du comté, le membre du conseil d’administration, Richard Valle, a déclaré que la vente de décembre 2019 était une étape critique pour le comté dans son retrait du secteur du sport.

« Le comté s’est conformé à la loi en vigueur au moment de l’approbation de l’accord de disposition », a-t-il déclaré.

Si le comté est trouvé en violation de la loi de l’État, il pourrait faire face à une amende pouvant aller jusqu’à 25,5 millions de dollars.

Nunn de la San Diego Housing Federation, ainsi que d’autres défenseurs locaux du logement, attendent de voir comment ces affaires se dérouleront et si l’État devra infliger de lourdes amendes. « Nous ne voyons que les premiers cas tests de la façon dont la loi s’applique au niveau local », a-t-elle déclaré.

Si les gouvernements locaux démontrent qu’ils ajoutent des logements abordables adéquats, alors il ne devrait pas y avoir besoin d’intervention de l’État.

Cet article fait partie du Division californienne, une collaboration entre des salles de rédaction examinant l’inégalité des revenus et la survie économique en Californie.

Laisser un commentaire