Comment investir dans la terre



Il a souvent été recommandé aux gens d’acheter des terres en raison de leur rareté. Dans cet esprit, les investisseurs doivent comprendre l’aspect pratique de la propriété foncière et de la gestion d’une entreprise commerciale foncière. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d’options d’investissement liées à la terre disponibles par le biais de produits d’investissement tels que les fonds négociés en bourse (ETF) et les billets négociés en bourse (ETN).

Types d’investissements fonciers

Indépendamment, les personnes riches peuvent acheter des terres pour leur usage personnel, leurs loisirs et, oui, leur investissement. Malheureusement, la plupart des gens n’entrent pas dans cette catégorie. Cela soulève la question suivante : les opportunités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière ? Pour répondre à cette question, vous devez être capable d’évaluer 10 catégories générales d’investissements fonciers potentiels :

  • Terrain de développement résidentiel
  • Terrain de développement commercial
  • Terres cultivées en rangs
  • Terres d’élevage
  • Timberland
  • Terre de production minérale
  • Terres agricoles maraîchères
  • Vignobles
  • Vergers
  • Terrain de loisirs

Investissements fonciers résidentiels et commerciaux

L’aménagement de terrains résidentiels et commerciaux offre une porte d’entrée possible pour l’investissement, car un nombre pratiquement illimité d’opportunités d’aménagement de terrains peut être structuré pour répondre aux contraintes de capital et de temps d’un investisseur.

Pour la plupart des petits investisseurs, les ETF de fiducies de placement immobilier (FPI) sont un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, ils sont géographiquement diversifiés, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel , et ils sont très bon marché. Certains se spécialisent dans un type d’immobilier, mais d’autres, comme le Vanguard REIT ETF (VNQ), offrent une exposition diversifiée aux développements immobiliers industriels, de bureaux, de vente au détail, de soins de santé, de stockage public et résidentiels.

Malheureusement, ces types d’investissements annulent la capacité du propriétaire foncier à profiter de l’utilisation de la terre. Par conséquent, les développements fonciers résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui veulent vraiment ressentir le sentiment de propriété foncière.

Terres cultivées en rangs et terres pour les opérations d’élevage

Les terres achetées pour l’agriculture en rangs ou pour l’exploitation d’une exploitation d’élevage offrent la possibilité de profiter de la terre au sens de la propriété, ainsi que du point de vue de la génération de revenus. Cependant, il existe une multitude de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres afin d’exploiter ce type d’entreprises. Premièrement, l’échelle requise pour exploiter une exploitation de cultures en rangées ou une exploitation d’élevage doit être très importante pour être financièrement viable. Ceci, à son tour, nécessite une mise de fonds initiale importante bien au-delà de ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à l’exploitation de ces types d’exploitations agricoles sont extrêmement élevés.

Ceci, à son tour, signifie que le levier financier et le risque commercial pour de telles opérations sont également très élevés. En conséquence, une quantité importante de pression est exercée sur le propriétaire foncier pour assurer la réussite financière de ces types d’entreprises commerciales. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels les gens aspirent en tant que propriétaires fonciers. Dans cet esprit, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de poursuivre ces types d’exploitations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés d’une telle activité dépasseront probablement tous les avantages.

Bien qu’il ne soit probablement pas possible pour la plupart des petits investisseurs de posséder une exploitation traditionnelle de culture en rangs ou d’élevage, de nombreuses options d’investissement agricole offrent une exposition d’investissement acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, certains fonds offrent une exposition au soja, au maïs, au blé, au coton, au sucre, au café, à l’huile de soja, aux bovins vivants, aux bovins d’engraissement, au cacao, aux porcs maigres, au blé de Kansas City, à l’huile de canola et au tourteau de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une large exposition d’investissement aux exploitations agricoles traditionnelles. Ceci, à son tour, peut être utilisé par l’investisseur pour se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, ainsi que pour générer un retour sur investissement attrayant au fil du temps.

Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d’exploitations agricoles traditionnelles. Par exemple, l’ETN iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return (JJATF) offre une exposition aux investissements dans les produits de base tels que le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café, et l’ETN iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return (COW) fournit l’exposition des investissements aux bovins et aux porcs.

En ce qui concerne l’utilisation des ETF et des ETN comme options d’investissement liées aux terres et à l’agriculture, les investisseurs doivent comprendre que bon nombre de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que des contrats à terme pour générer une exposition au marché. En conséquence, les investisseurs doivent effectuer une diligence raisonnable approfondie sur ces types d’investissements pour bien comprendre leurs risques et avantages potentiels. Néanmoins, l’utilisation d’ETF et d’ETN est susceptible de constituer la meilleure opportunité pour s’engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.

Opportunités d’investissement dans les petites exploitations agricoles

Pour que les petits investisseurs profitent vraiment du sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les exploitations forestières, les terres d’exploitation minière, les jardins potagers, les vergers, les vignobles et les terrains de loisirs. Ces types d’entreprises agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs : l’échelle de l’achat de terres peut être adaptée pour répondre aux contraintes de capital de l’investisseur ; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenus continu, et les investisseurs peuvent profiter du terrain pendant qu’il est utilisé.

Cela dit, une multitude d’ETF et d’ETN sont également directement liés à ces types d’activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs peuvent envisager d’y investir s’ils décident que la gestion d’une exploitation agricole à petite échelle nécessite trop de temps et de ressources.

L’ETF Invesco MSCI Global Timber (CUT) est conçu pour suivre les performances des entreprises forestières du monde entier et comprend des participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres boisées et récoltent le bois à des fins commerciales et pour la vente de produits à base de bois. De plus, le SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) est l’une des nombreuses options d’investissement qui offrent une exposition au développement de terrains miniers.

Problèmes à considérer

Une fois la décision prise d’acheter des terres brutes à titre d’investissement ou de développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions concernant les aspects juridiques associés à l’utilisation de parcelles de propriété spécifiques. Par exemple, les restrictions d’utilisation des terres peuvent restreindre la manière dont la terre peut être utilisée par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l’accès à une partie de la propriété à une partie non liée, et la cession de droits miniers peut accorder à une partie non liée la autorisation d’extraire et de vendre des minerais à des fins lucratives.

De plus, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l’accès du propriétaire aux cours d’eau adjacents, et la configuration du terrain peut dicter s’il se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait un impact considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé. Heureusement, les acheteurs potentiels de terrains peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant les spécifications légales d’une parcelle de terrain, qui se trouvent dans un document connu sous le nom d’acte foncier. Ce type de document est généralement accessible au public via Internet, ou il peut être obtenu à l’ancienne, en visitant la division des registres fonciers et des actes du bureau du greffier du comté approprié.

En plus des questions juridiques, les petits investisseurs devraient considérer l’accès du terrain aux services publics de base tels que l’électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l’obligation fiscale foncière annuelle du terrain, évaluer le potentiel d’infractions aux intrusions et analyser l’éloignement du terrain du propriétaire foncier, ainsi que de la communauté la plus proche.

Tous ces problèmes sont importants, car le manque de services publics peut grandement entraver la capacité d’utiliser le terrain, l’éloignement du terrain peut avoir une incidence sur les possibilités qu’a un propriétaire foncier de profiter de la propriété et les impôts fonciers peuvent avoir un impact sur les finances du propriétaire foncier. En gardant ces questions à l’esprit, les propriétaires fonciers potentiels devraient entreprendre une évaluation complète de diligence raisonnable avant de décider d’acheter des terres.

Aperçu général de l’évaluation des terres

Les investisseurs qui envisagent un achat de terrain brut doivent se rendre compte qu’ils s’engagent dans un investissement purement spéculatif. En effet, les terrains non aménagés ne génèrent aucun revenu, et donc tout retour sur investissement devra provenir de la plus-value potentielle qui pourra être perçue une fois le terrain vendu. Dans cette optique, le coût de l’endettement d’un crédit immobilier agricole peut être utilisé pour aider à réaliser une analyse préliminaire de l’investissement.

Du point de vue de l’investissement pur, les terres brutes ont un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l’on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d’intérêt des prêts de terres agricoles peuvent augmenter à l’avenir, ce qui signifie que le taux d’équilibre pour les futurs achats de terres augmentera également.

Si le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d’investissement spéculatif, et qu’ils croient vraiment qu’ils peuvent établir une petite exploitation agricole qui satisfera à leurs besoins en capital, en revenus et en contraintes de temps , de nombreux rapports d’évaluation sont facilement disponibles.

Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements agricoles des universités publiques de l’État pour aider à évaluer la faisabilité de l’établissement d’une petite exploitation agricole. Par conséquent, les petits investisseurs qui souhaitent établir une ferme forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d’opérations, la quantité de travail qu’elles impliqueront probablement, le capital les dépenses nécessaires, la durée nécessaire pour obtenir un retour sur investissement et le retour sur investissement probable que la petite exploitation agricole réalisera au fil du temps.

Enfin, et c’est peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre qu’investir dans des terres pour exploiter une petite entreprise agricole est probablement le type d’entreprise commerciale le plus difficile et le plus risqué qui puisse être poursuivi. En effet, en plus des risques inhérents à toutes les activités commerciales, les exploitations agricoles assument une multitude de risques auxquels les entreprises non agricoles n’ont pas à faire face.

Les exemples sont la menace d’une variété de maladies des cultures, le potentiel d’infestations de ravageurs, un environnement climatique en constante évolution et des prix du marché instables. Pour ces raisons, ajoutées au fait que l’exploitation d’une petite entreprise agricole nécessite une force physique, une endurance et une éthique de travail très solides, la grande majorité des investisseurs ne sera probablement pas en mesure de répondre à toutes les demandes agricoles sur une base durable.

La ligne de fond

L’achat d’un terrain brut est un investissement très risqué car il ne générera aucun revenu et risque de ne pas générer de plus-value lors de la vente du bien. De plus, recourir à un crédit immobilier agricole pour acheter un terrain est très risqué. En gardant ces points à l’esprit, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d’exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété d’ETF et d’ETN qui sont désormais mis à la disposition des petits investisseurs qui n’étaient autrefois disponibles que pour les fonds spéculatifs. . En utilisant ces types de produits d’investissement, les investisseurs devraient être en mesure de satisfaire leur désir d’activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.

Investopedia ne fournit pas de services et de conseils fiscaux, d’investissement ou financiers. Les informations sont présentées sans tenir compte des objectifs d’investissement, de la tolérance au risque ou de la situation financière d’un investisseur spécifique et peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Les performances passées ne sont pas représentatives des performances futures. L’investissement comporte des risques, y compris la perte possible du capital.

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