Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à intérêt seulement ?

Si vous voulez un paiement mensuel sur votre hypothèque inférieur à ce que vous pouvez obtenir avec un prêt à taux fixe, vous pourriez être attiré par une hypothèque à intérêt seulement. En ne remboursant pas le principal pendant plusieurs années au début de la durée de votre prêt, vous disposerez d’un meilleur flux de trésorerie mensuel.

Mais que se passe-t-il lorsque la période d’intérêt seulement est terminée ? Qui propose ces prêts ? Et quand est-il judicieux d’en obtenir un? Voici un petit guide de ce type de prêt hypothécaire.

Comment sont structurés les prêts hypothécaires à intérêt seulement

À la base, une hypothèque à intérêts seulement est une hypothèque où vous ne payez des intérêts que pendant les premières années – généralement cinq ou 10 ans – et une fois cette période terminée, vous commencez à payer à la fois le principal et les intérêts. Si vous souhaitez effectuer des remboursements de principal pendant la période d’intérêts uniquement, vous le pouvez, mais ce n’est pas une exigence du prêt.

Vous verrez généralement des prêts à intérêt uniquement structurés comme des prêts hypothécaires à taux ajustables 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Les prêteurs disent que les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. Généralement, la période d’intérêts seuls est égale à la période de taux fixe pour les prêts à taux révisable. Cela signifie que si vous avez un ARM 10/1, par exemple, vous ne paierez des intérêts que pendant les 10 premières années.

Sur un ARM à intérêt uniquement, après la fin de la période d’introduction, le taux d’intérêt s’ajustera une fois par an (c’est de là que vient le «1») en fonction d’un taux d’intérêt de référence tel que le taux des fonds fédéraux ou le taux de financement au jour le jour garanti ( SOFR) plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change en fonction de l’évolution du marché, mais la marge est prédéterminée au moment où vous contractez le prêt.

Les plafonds de taux limitent les changements de taux d’intérêt. Cela est vrai de tous les ARM, pas seulement des ARM d’intérêt uniquement. Le plafond initial des taux d’intérêt sur les ARM 3/1 et les ARM 5/1 est généralement de deux, explique Casey Fleming, agent de crédit chez C2 Financial Corp à San Diego et auteur de « The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage ». Cela signifie que si votre taux d’intérêt de départ est de 3 %, alors que la période d’intérêt uniquement se termine la quatrième ou la sixième année, votre nouveau taux d’intérêt ne sera pas supérieur à 5 %. Sur les ARM 7/1 et ARM 10/1, le plafond tarifaire initial est généralement de 5 %.

Après cela, les augmentations de taux sont généralement limitées à 2% par an, quelle que soit la période d’introduction de l’ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours supérieurs de 5% au taux d’intérêt de départ du prêt, dit Fleming. Donc, si votre taux de départ est de 3 %, il pourrait augmenter à 5 % la huitième année, 7 % la neuvième année et atteindre un maximum de 8 % la 10e année.

Une fois la période d’intérêts seulement terminée, vous devrez commencer à rembourser le principal sur le reste de la durée du prêt, sur une base entièrement amortie, en termes de prêteur. Les prêts à intérêt seulement d’aujourd’hui n’ont pas de paiements forfaitaires ; ils ne sont généralement même pas autorisés par la loi, dit Fleming. Ainsi, si la durée totale d’un ARM 7/1 est de 30 ans et que la période d’intérêt uniquement est de sept ans, la huitième année, votre paiement mensuel sera recalculé en fonction de deux éléments : premièrement, le nouveau taux d’intérêt, et deuxièmement, le remboursement du principal sur les 23 années restantes.

Prêts à intérêt seulement à taux fixe

Les hypothèques à taux fixe ne sont pas aussi courantes. Avec un prêt à taux fixe de 30 ans, vous ne payez que les intérêts pendant 10 ans, puis payez les intérêts plus le principal pendant les 20 années restantes. En supposant que vous n’investissiez rien dans le capital au cours de ces 10 premières années, votre paiement mensuel augmenterait considérablement la 11e année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le capital, mais parce que vous rembourseriez le capital sur seulement 20 ans au lieu de 30 ans. Étant donné que vous ne remboursez pas le principal pendant la période d’intérêts seulement, lorsque le taux est réinitialisé, votre nouveau paiement d’intérêts est basé sur le montant total du prêt.

Un prêt de 100 000 $ avec un taux d’intérêt de 3,5 % ne coûterait que 291,67 $ par mois pendant les 10 premières années, mais 579,96 $ par mois pendant les 20 années restantes (presque le double).

Sur 30 ans, le prêt de 100 000 $ vous coûterait 174 190,80 $, calculé comme suit (291,67 $ x 120 paiements) + (579,96 $ x 240 paiements). Si vous aviez contracté un prêt à taux fixe sur 30 ans au même taux d’intérêt de 3,5 % (comme mentionné ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656,09 $. Cela représente 12 534,71 $ de plus en intérêts sur le prêt à intérêt uniquement, et ce coût d’intérêt supplémentaire est la raison pour laquelle vous ne souhaitez pas conserver un prêt à intérêt uniquement pendant toute sa durée. Toutefois, vos frais d’intérêts réels seront moindres si vous bénéficiez de la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.

Ces types de prêts sont-ils largement disponibles ?

Étant donné que tant d’emprunteurs ont eu des problèmes avec des prêts à intérêt uniquement pendant les années de bulle, les banques hésitent à offrir le produit aujourd’hui, déclare Yael Ishakis, vice-présidente de FM Home Loans à Brooklyn, NY, et auteur de « The Complete Guide to Purchasing ». une maison. »

Fleming dit que la plupart sont des prêts jumbo à taux variable avec une période fixe de cinq, sept ou 10 ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus à des entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, les plus gros acheteurs de prêts hypothécaires conformes et une raison pour laquelle les prêts conformes sont si largement disponibles.

Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires, ils mettent plus d’argent à la disposition des prêteurs pour émettre des prêts supplémentaires. Les prêts non conformes, comme les prêts à intérêt uniquement, ont un marché hypothécaire secondaire limité, il est donc plus difficile de trouver un investisseur qui souhaite les acheter. Plus de prêteurs s’accrochent à ces prêts et les gèrent en interne, ce qui signifie qu’ils ont moins d’argent pour faire des prêts supplémentaires. Les prêts à intérêt seulement ne sont donc pas aussi largement disponibles. Même si un prêt à intérêt seulement n’est pas un prêt jumbo, il est toujours considéré comme non conforme.

Étant donné que les prêts à intérêt uniquement ne sont pas aussi largement disponibles que, par exemple, les prêts à taux fixe sur 30 ans, « la meilleure façon de trouver un bon prêteur à intérêt uniquement est de passer par un courtier réputé doté d’un bon réseau, car cela prendra du temps. achats sérieux pour trouver et comparer les offres », explique Fleming.

Comparer les coûts

« L’augmentation du taux pour la fonction d’intérêt uniquement varie selon le prêteur et le jour, mais pensez que vous paierez au moins une prime de 0,25 % sur le taux d’intérêt », déclare Fleming.

De même, Whitney Fite, président d’Angel Oak Home Loans à Atlanta, affirme que le taux d’un prêt hypothécaire à intérêt uniquement est d’environ 0,125% à 0,375% supérieur au taux d’un prêt à taux fixe amortissable ou ARM, selon les détails.

Voici à quoi ressembleraient vos paiements mensuels avec un prêt de 100 000 $ à intérêts seulement par rapport à un prêt à taux fixe ou à un ARM entièrement amorti, chacun à un taux typique pour ce type de prêt :

• ARM de 7 ans, intérêts seulement, 3,125 % : paiement mensuel de 260,42 $
• Prêt conventionnel à taux fixe de 30 ans (pas d’intérêts seulement), 3,625 % : 456,05 $ de paiement mensuel
• ARM entièrement amorti sur 7 ans (amortissement sur 30 ans), 2,875 % : 414,89 $ de paiement mensuel

À ces taux, à court terme, un ARM à intérêt seulement vous coûtera 195,63 $ de moins par mois pour 100 000 $ empruntés pendant les sept premières années par rapport à un prêt à taux fixe de 30 ans, et 154,47 $ de moins par mois par rapport à un amortissement complet. BRAS 7/1.

Il est impossible de calculer le coût réel à vie d’un prêt à taux d’intérêt variable lorsque vous le contractez, car vous ne pouvez pas savoir à l’avance à quel taux d’intérêt le taux d’intérêt sera réinitialisé chaque année. Il n’y a pas non plus moyen d’estimer le coût, dit Fleming, bien que vous puissiez déterminer le plafond du taux d’intérêt à vie et le plancher à partir de votre contrat. Cela vous permettrait de calculer le coût minimum et maximum sur la durée de vie et de savoir que votre coût réel se situerait quelque part entre les deux. « Ce serait une énorme gamme cependant », dit Fleming.

L’essentiel

Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être difficiles à comprendre, et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d’intérêt seulement terminée. Si votre prêt à intérêt uniquement est un ARM, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d’intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans l’environnement actuel de taux bas. Ces prêts conviennent mieux aux emprunteurs sophistiqués qui comprennent parfaitement leur fonctionnement et les risques qu’ils prennent.