Comment éviter un impact fiscal lors de la vente d’un bien locatif



Investir dans des propriétés locatives peut fournir aux investisseurs des flux de revenus stables qui couvrent l’hypothèque tout en fournissant des bénéfices supplémentaires chaque mois ; lorsque de telles propriétés sont finalement vendues, les investisseurs devraient profiter d’aubaines substantielles. Mais ces événements de vente peuvent déclencher d’importantes obligations fiscales à long terme sur les gains en capital.

Exemple concret : ce taux d’imposition est de 15 % si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement un revenu imposable compris entre 80 000 $ et 496 600 $. Si votre revenu imposable est de 496 600 $ ou plus, le taux des gains en capital passe à 20 %.

Pour un couple marié déposant conjointement un revenu imposable de 280 000 $ et des gains en capital de 100 000 $, les impôts sur les bénéfices de la vente d’un bien locatif s’élèveraient à 15 000 $. Heureusement, il existe des moyens de minimiser cette ponction fiscale sur les gains en capital. Cet article explique trois des méthodes les plus efficaces.

Points clés à retenir

  • La vente d’immeubles locatifs peut rapporter aux investisseurs d’immenses profits, mais peut entraîner des charges fiscales importantes sur les gains en capital.
  • Le taux d’imposition des gains en capital est de 15 % si vous êtes marié et que vous déclarez conjointement un revenu imposable compris entre 80 000 $ et 496 600 $.sese
  • Il existe différentes méthodes pour réduire l’impôt sur les plus-values, y compris la récolte des pertes fiscales, en utilisant l’article 1031 du code des impôts, et la conversion de votre bien locatif en votre lieu de résidence principale.

Compenser les gains avec les pertes

  • Ce que c’est: Récolte des pertes fiscales
  • À qui s’adresse-t-il : Toute personne ayant subi des pertes en capital au cours d’une année d’imposition donnée
  • Ce que vous obtenez: La possibilité de soustraire ces pertes des plus-values ​​réalisées lors de la vente d’un bien locatif

La récolte des pertes fiscales décrit le processus de réduction de l’exposition fiscale lors de la vente d’un bien locatif en associant les gains de la vente à la perte d’un autre investissement. Cela peut être une stratégie de planification fiscale si un investisseur détient un investissement qui a perdu de la valeur (une perte non réalisée) et décide de vendre l’actif à perte la même année que le gain sur la vente d’un bien locatif (une perte réalisée). Bien que cette tactique de réduction des impôts soit principalement utilisée pour compenser les gains provenant des investissements en actions, de plus en plus de gens l’appliquent aux ventes de biens immobiliers locatifs.

Par exemple, supposons qu’un investisseur ait gagné 50 000 $ grâce à la vente d’un appartement locatif au cours de l’année en cours. Ils ont également une perte non réalisée de 75 000 $ en bourse. L’investisseur peut choisir de vendre une partie de ses actions pour réaliser une perte de 50 000 $ afin de compenser entièrement les 50 000 $ de gains en capital.

Bénéficiez de l’article 1031 du Code des impôts

  • Ce que c’est: Échange « de même nature » ​​de la section 1031 de l’IRS
  • À qui s’adresse-t-il : Toute personne capable de réinvestir le produit de la vente d’un bien locatif dans de l’immobilier neuf
  • Ce que vous obtenez: La possibilité de reporter tout ou partie des impôts sur la plus-value

Les investisseurs immobiliers peuvent différer le paiement de l’impôt sur les plus-values ​​en utilisant l’article 1031 du code des impôts, qui leur permet de vendre un bien locatif tout en achetant un bien « de même nature », et de ne payer des impôts qu’une fois l’échange effectué. D’un point de vue juridique, le terme « genre similaire » est défini au sens large. Un investisseur n’a pas besoin d’échanger un condo contre un autre ou d’échanger une entreprise contre une autre. Tant que les deux propriétés en question sont des unités locatives génératrices de revenus, elles sont équitables.

Mais le timing est essentiel avec cette méthode, car les investisseurs ne disposent que de 45 jours à compter de la date d’une vente immobilière pour identifier les propriétés de remplacement potentielles, qu’ils doivent formellement clôturer dans les 180 jours. Et si une déclaration de revenus est due (avec des prolongations) avant cette période de 180 jours, les investisseurs doivent fermer encore plus tôt. Ceux qui manquent la date limite doivent payer l’intégralité de l’impôt sur les gains en capital sur la vente du bien locatif d’origine.

Transformez votre bien locatif en résidence principale

  • Ce que c’est: Transformation d’un bien locatif en résidence principale
  • À qui s’adresse-t-il : Toute personne capable de convertir un bien locatif en résidence principale
  • Ce que vous obtenez: La possibilité d’exclure des impôts jusqu’à 500 000 $ de gains en capital

Vendre une maison dans laquelle vous vivez est plus avantageux sur le plan fiscal que de décharger un bien locatif à profit. L’article 121 de l’IRS permet aux personnes d’exclure jusqu’à 250 000 $ des bénéfices de la vente de leur résidence principale s’ils sont célibataires et jusqu’à 500 000 $ s’ils sont mariés et déposent conjointement. Pour être admissibles, les investisseurs doivent être propriétaires de leur maison depuis au moins cinq ans et y avoir habité pendant au moins deux de ces cinq années. Les années en tant que résidence personnelle ne doivent pas nécessairement être consécutives. Pour cette raison, certains investisseurs choisissent de convertir des immeubles locatifs en résidences principales.

Le montant de la déduction dépend de la durée pendant laquelle la propriété a été utilisée comme location par rapport à son utilisation comme résidence principale. De plus, un contribuable ne peut exclure la partie du gain qui était auparavant attribuable à une déduction pour amortissement. C’est ce qu’on appelle la récupération d’amortissement, spécifique aux immeubles locatifs, et le montant précédemment retenu comme déduction pour amortissement est imposé à un taux de récupération de 25 %.

La ligne de fond

Les impôts sur les plus-values ​​peuvent prendre une part importante des bénéfices de vos ventes de biens locatifs, à hauteur de 15 % ou 20 % de votre prise. Heureusement, les stratégies d’évitement et de report de l’impôt sur les gains en capital peuvent aider à alléger ce fardeau. Comme toujours, consultez un fiscaliste pour obtenir des conseils spécifiques à votre propre situation locative.

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