Comment choisir le meilleur prêt hypothécaire pour vous

À moins que vous ne puissiez acheter votre maison entièrement en espèces, trouver la bonne propriété n’est que la moitié de la bataille. L’autre moitié consiste à choisir le meilleur type de prêt hypothécaire. Vous rembourserez probablement votre prêt hypothécaire sur une longue période, il est donc important de trouver un prêt qui répond à vos besoins et à votre budget. Lorsque vous empruntez de l’argent auprès d’un prêteur, vous concluez un accord juridique pour rembourser ce prêt sur une durée déterminée (bien qu’avec intérêts).

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Votre versement hypothécaire comporte deux volets : le capital et les intérêts. Le capital fait référence au montant du prêt. L’intérêt est un montant supplémentaire (calculé en pourcentage du capital) que les prêteurs vous facturent pour le privilège d’emprunter de l’argent que vous pouvez rembourser au fil du temps. Pendant la durée de votre prêt hypothécaire, vous payez par versements mensuels selon un calendrier d’amortissement établi par votre prêteur.

Un autre facteur impliqué dans la tarification d’un prêt hypothécaire est le taux annuel en pourcentage (TAEG), qui évalue le coût total d’un prêt. APR comprend le taux d’intérêt et les autres frais de prêt.

Les six principaux types de prêts hypothécaires

Tous les produits hypothécaires ne sont pas créés égaux. Certains ont des directives plus strictes que d’autres. Certains prêteurs peuvent exiger un acompte de 20 %, tandis que d’autres exigent aussi peu que 3 % du prix d’achat de la maison. Pour être admissible à certains types de prêts, vous avez besoin d’un crédit impeccable. D’autres s’adressent aux emprunteurs dont le crédit est moins que stellaire.

Le gouvernement américain n’est pas un prêteur, mais il garantit certains types de prêts qui répondent à des critères d’éligibilité stricts en matière de revenus, de limites de prêt et de zones géographiques. Voici un aperçu des différents prêts hypothécaires possibles.

1. Hypothèques conventionnelles

Un prêt conventionnel est un prêt qui n’est pas garanti par le gouvernement fédéral. Les emprunteurs ayant un bon crédit, des antécédents d’emploi et de revenus stables et la capacité de faire un acompte de 3 % peuvent généralement être admissibles à un prêt conventionnel garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac, deux entreprises financées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires conventionnels dans le États-Unis.

Pour éviter d’avoir besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI), les emprunteurs doivent généralement verser un acompte de 20 %. Certains prêteurs offrent également des prêts conventionnels avec des exigences de mise de fonds faibles et aucune assurance hypothécaire privée.

2. Prêts hypothécaires conformes

Les prêts conformes sont liés par des limites de prêt maximales fixées par le gouvernement fédéral. Ces limites varient selon la zone géographique. Pour 2022, l’Agence fédérale de financement du logement a fixé la limite de base de prêt conforme (CLL) à 647 200 $ pour les propriétés à une unité (contre 548 250 $ en 2021).

Cependant, la FHFA fixe une limite de prêt maximale plus élevée dans certaines parties du pays (par exemple, à New York ou à San Francisco). C’est parce que les prix des maisons dans ces zones à coût élevé dépassent la limite de prêt de référence d’au moins 115 % ou plus.

3. Prêts hypothécaires non conformes

Les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus ou achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, en raison du montant du prêt ou des directives de souscription. Les prêts jumbo sont le type le plus courant de prêts non conformes. Ils sont appelés jumbo parce que les montants des prêts dépassent généralement les limites de prêt conformes.

Ces types de prêts sont plus risqués pour un prêteur, de sorte que les emprunteurs doivent généralement afficher des réserves de liquidités plus importantes, effectuer un acompte de 10 % à 20 % (ou plus) et avoir un crédit solide.

4. Prêts de la Federal Housing Administration (FHA) assurés par le gouvernement

Les acheteurs à revenu faible ou modéré qui achètent une maison pour la première fois se tournent généralement vers des prêts assurés par la Federal Housing Administration (FHA) lorsqu’ils ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel. Les emprunteurs peuvent verser aussi peu que 3,5 % du prix d’achat de la maison.

Les prêts FHA ont des exigences de pointage de crédit plus assouplies que les prêts conventionnels. Cependant, la FHA ne prête pas directement de l’argent ; il garantit les prêts des prêteurs agréés par la FHA. Il y a un inconvénient aux prêts FHA. Tous les emprunteurs paient une prime d’assurance hypothécaire (MIP) initiale et annuelle, un type d’assurance hypothécaire qui protège le prêteur contre le défaut de l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt.

Les prêts FHA sont les meilleurs pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui ne peuvent pas prétendre à un produit de prêt conventionnel ou pour toute personne qui ne peut pas se permettre un acompte important. Les prêts FHA permettent à un score FICO aussi bas que 500 de se qualifier pour un acompte de 10% et aussi bas que 580 pour se qualifier pour un acompte de 3,5%.

5. Prêts assurés par le gouvernement pour les anciens combattants (VA)

Le département américain des Anciens Combattants (VA) garantit les prêts aux acheteurs de maison pour les membres qualifiés du service militaire, les anciens combattants et leurs conjoints. Les emprunteurs peuvent financer 100 % du montant du prêt sans acompte requis. Les autres avantages incluent moins de frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), de meilleurs taux d’intérêt et pas besoin de PMI ou de MIP.

Les prêts VA nécessitent des frais de financement, un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt. Les membres de service suivants n’ont pas à payer les frais de financement :

• Anciens combattants recevant des prestations d’AV pour une invalidité liée au service
• Anciens combattants qui auraient droit à une indemnité de VA pour une invalidité liée au service s’ils ne recevaient pas d’indemnité de retraite ou de service actif
• Conjoints survivants d’anciens combattants décédés en service ou d’une invalidité liée au service
• Un membre du service avec une note proposée ou un mémorandum indiquant l’admissibilité à une indemnisation en raison d’une demande de pré-décharge
• Un militaire qui a reçu le Purple Heart

Les prêts VA sont les meilleurs pour les militaires actifs ou les anciens combattants éligibles et leurs conjoints qui souhaitent des conditions très compétitives et un produit hypothécaire adapté à leurs besoins financiers.

6. Prêts assurés par le gouvernement américain du ministère de l’Agriculture (USDA)

Le département américain de l’Agriculture (USDA) garantit des prêts pour aider à rendre l’accession à la propriété possible pour les acheteurs à faible revenu dans les zones rurales du pays. Ces prêts nécessitent peu ou pas d’argent pour les emprunteurs qualifiés, tant que les propriétés répondent aux règles d’éligibilité de l’USDA.

Les prêts de l’USDA sont les meilleurs pour les acheteurs de maison dans les zones rurales éligibles avec des revenus du ménage plus faibles, peu d’argent économisé pour un acompte et qui ne peuvent autrement pas prétendre à un produit de prêt conventionnel.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Les conditions hypothécaires, y compris la durée de remboursement, sont un facteur clé dans la tarification de votre prêt et de votre taux d’intérêt par un prêteur. Les prêts à taux fixe sont ce qu’ils ressemblent : un taux d’intérêt fixe pour la durée du prêt, généralement de 10 à 30 ans.

Si vous souhaitez rembourser votre maison plus rapidement et que vous pouvez vous permettre une mensualité plus élevée, un prêt à taux fixe à plus court terme (disons 15 ou 20 ans) vous aide à gagner du temps et à payer des intérêts. Vous augmenterez également la valeur nette de votre maison beaucoup plus rapidement.

En optant pour un prêt hypothécaire à durée fixe plus courte, les mensualités seront plus élevées qu’avec un prêt à plus long terme. Calculez les chiffres pour vous assurer que votre budget peut gérer les paiements les plus élevés. Vous souhaiterez peut-être également prendre en compte d’autres objectifs, tels que l’épargne pour la retraite ou un fonds d’urgence.

Les prêts à taux fixe sont idéaux pour les acheteurs qui prévoient de rester sur place pendant de nombreuses années. Un prêt fixe de 30 ans peut vous donner une marge de manœuvre pour répondre à d’autres besoins financiers. Cependant, si vous avez l’appétit pour un peu de risque et les ressources et la discipline nécessaires pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, un prêt fixe de 15 ans peut vous faire économiser considérablement sur les intérêts et réduire de moitié votre période de remboursement.

Prêts hypothécaires à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) ont un taux fixe pour une période initiale pouvant aller jusqu’à 10 ans, mais après l’expiration de cette période, le taux fluctue en fonction des conditions du marché. Ces prêts peuvent être risqués si vous n’êtes pas en mesure de payer une mensualité plus élevée une fois le taux réinitialisé.

Certains produits ARM ont un taux plafond spécifiant que votre versement hypothécaire mensuel ne peut dépasser un certain montant. Si tel est le cas, calculez les chiffres pour vous assurer que vous pouvez potentiellement gérer toute augmentation de paiement jusqu’à ce point. Ne comptez pas sur la possibilité de vendre votre maison ou de refinancer votre prêt hypothécaire avant la réinitialisation de votre ARM, car les conditions du marché et vos finances pourraient changer.

Les ARM sont une option solide si vous ne prévoyez pas de rester dans une maison au-delà de la période initiale à taux fixe ou si vous savez que vous avez l’intention de refinancer avant la réinitialisation du prêt. Pourquoi? Les taux d’intérêt des ARM ont tendance à être inférieurs aux taux fixes au cours des premières années de remboursement, de sorte que vous pourriez potentiellement économiser des milliers de dollars sur les paiements d’intérêts au cours des premières années d’accession à la propriété.

Programmes d’aide pour la première fois

Des programmes spéciaux parrainés par les États ou les autorités locales du logement offrent une aide spécifiquement aux premiers acheteurs. Bon nombre de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une aide sous forme de subventions d’acompte, peuvent également faire économiser aux emprunteurs pour la première fois des sommes importantes sur les frais de clôture.

Le département américain du Logement et du Développement urbain (HUD) répertorie les programmes d’accession à la propriété pour la première fois par État. Sélectionnez votre état, puis choisissez « Assistance à l’accession à la propriété » pour trouver le programme le plus proche de chez vous.

Prêts hypothécaires pour primo-accédants

Tous ces programmes de prêts (à l’exception des programmes d’aide à l’achat d’une première maison) sont accessibles à tous les acheteurs de maison, qu’il s’agisse de votre premier ou quatrième achat d’une maison. Beaucoup de gens pensent à tort que les prêts FHA ne sont disponibles que pour les premiers acheteurs, mais les emprunteurs récurrents peuvent être admissibles tant que l’acheteur n’a pas possédé de résidence principale pendant au moins trois ans avant l’achat.

Le choix du prêt qui convient le mieux à votre situation dépend principalement de votre santé financière : vos revenus, vos antécédents et votre cote de crédit, votre emploi et vos objectifs financiers. Les prêteurs hypothécaires peuvent vous aider à analyser vos finances pour vous aider à déterminer les meilleurs produits de prêt. Ils peuvent également vous aider à mieux comprendre les exigences de qualification, qui ont tendance à être complexes.

Un prêteur ou un courtier en hypothèques qui vous soutient peut également vous donner des devoirs, des domaines ciblés de vos finances à améliorer, pour vous mettre dans la meilleure position possible pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une maison.

La ligne de fond

Quel que soit le type de prêt que vous choisissez, vérifiez votre dossier de crédit au préalable pour voir où vous en êtes. La loi vous donne droit à un rapport de crédit gratuit de chacun des trois principaux bureaux d’évaluation chaque année via AnnualCreditReport.com. À partir de là, vous pouvez repérer et corriger les erreurs, travailler sur le remboursement de la dette et améliorer les antécédents de paiement en retard avant de contacter un prêteur hypothécaire. Pour protéger davantage votre rapport de crédit contre les erreurs et autres marques suspectes, envisagez d’utiliser l’un des meilleurs services de surveillance du crédit actuellement disponibles.

Il peut être avantageux de rechercher du financement avant de commencer sérieusement à chercher des maisons et à faire des offres. Vous serez en mesure d’agir plus rapidement et pourrez être pris plus au sérieux par les vendeurs si vous avez une lettre de pré-approbation en main.