Comment ça marche pour investir dans une propriété « clé en main »

Dans le marché immobilier, il existe une variété d’opportunités d’investissement. Selon les compétences, le capital, l’emplacement et/ou les intérêts de l’investisseur, plusieurs options peuvent être disponibles. Investir dans l’immobilier public par rapport à l’immobilier privé est souvent une considération de premier plan. Les investissements publics offrent une partie d’un très grand pool pour les actionnaires. Les investissements privés offrent souvent la possibilité de s’impliquer davantage de diverses manières. Fix and flip devient de plus en plus populaire sur le marché privé, car les prêts en ligne offrent un accès plus facile au capital, mais de nombreux investisseurs privés recherchent quelque chose de plus rapide et plus facile. Pour ces investisseurs, les propriétés clé en main sont souvent un premier choix.

Les propriétés clé en main nécessitent très peu de temps et d’efforts pour être louées. Bien qu’elles ne soient pas toujours l’option la moins chère, ce qui rend ces propriétés uniques, c’est qu’elles ont déjà été réhabilitées, généralement par une société immobilière clé en main spécialisée, avant d’être mises sur le marché. En fait, il y a souvent déjà un locataire dans la maison à la clôture de la vente. En règle générale, ces mêmes entreprises offrent également des services de gestion immobilière à l’investisseur. Cela signifie que le gestionnaire immobilier est celui qui reçoit un appel lorsque le climatiseur tombe en panne, pas vous.

Dans tous les cas, avoir un bien locatif peut être un excellent investissement. Vous obtenez un revenu régulier de loyer qui vous aide à payer les coûts et à générer des bénéfices. Cependant, l’achat de tout type de propriété et en particulier d’une propriété que vous envisagez de louer à d’autres comporte des risques. C’est pourquoi il est important de prendre de bonnes décisions dans les domaines suivants lors de la vérification diligente d’une propriété clé en main.

Connaissez votre propriété

Bien que les maisons clé en main nécessitent généralement un peu moins de temps que les autres types de biens immobiliers, les investisseurs ne devraient pas sous-estimer la quantité de diligence raisonnable qu’ils doivent faire. La plus grande question, bien sûr, est de savoir si la propriété elle-même est une bonne valeur. Certains investisseurs novices sont tellement enchantés par le terme « clés en main » qu’ils supposent que toutes les maisons portant cette étiquette sont à l’épreuve des pannes. Malheureusement, ce n’est pas le cas.

Les experts disent que vous devriez toujours visiter la propriété en personne avant de sceller une transaction, même si cela signifie prendre l’avion pour une autre ville. La propriété immobilière est un achat et un investissement majeur, il est donc crucial de savoir exactement ce que vous achetez. Voir la propriété de près vous donne également une meilleure idée du quartier, ce qui aura un impact significatif sur la valeur marchande à long terme de la propriété.

Pour plus de sécurité, les investisseurs chevronnés disent que c’est toujours une bonne idée de faire également une inspection professionnelle de la propriété. L’entreprise de réadaptation peut vous impressionner avec une cuisine éblouissante et des salles de bains entièrement rénovées, mais vous voulez vous assurer que les caractéristiques les moins visibles de la maison – la fournaise et le toit, par exemple – sont en aussi bon état.

Connaissez votre gestionnaire immobilier

Si votre propriété clé en main est livrée avec un gestionnaire immobilier ou des services de gestion immobilière, il est important de comprendre leurs conditions. La gestion immobilière peut être disponible pour fournir une gamme complète de services tels que l’entretien, la perception des loyers et le nettoyage des bâtiments. Certains gestionnaires immobiliers peuvent également être chargés de pourvoir les vacances de locataires, de vérifier les antécédents et de signer les baux. Étant donné que les services d’un gestionnaire immobilier varient généralement, il est important de savoir exactement de quoi il est responsable et de l’obtenir par écrit dans le cadre d’un contrat.

Lorsque vous envisagez un gestionnaire immobilier associé à une propriété clé en main, voici quelques questions supplémentaires à poser :

• Quelle est l’expérience de l’entreprise ?
• En moyenne, combien de temps faut-il pour trouver un nouveau locataire pour les vacances ?
• L’entreprise fournit-elle des rapports financiers au moyen de relevés mensuels et annuels qui peuvent vous aider à suivre les revenus, les dépenses et les revenus ?
• Quels sont les frais ?

Connaître votre entente de propriété

Il peut y avoir une variété de façons de structurer les investissements immobiliers, en particulier sur le marché privé. Connaître votre entente de propriété sera généralement un facteur dans votre décision globale d’investissement. Plusieurs structures peuvent être utilisées. Les groupes d’investissement immobilier (REIG), les partenariats et les sociétés à responsabilité limitée sont quelques-unes des options. Dans ces types de structures commerciales, l’entreprise assume généralement la plupart des responsabilités et offre de nombreux avantages pratiques. Ces structures transmettent généralement également des revenus aux propriétaires en tant que partenaires. Cela signifie que le revenu peut être déclaré sur un K-1.

Des accords moins complexes peuvent également exister. Dans de nombreux cas, le financier devient le propriétaire indépendant. La propriété indépendante peut nécessiter une gestion personnelle ou l’achat de services tiers pour l’aide à la gestion immobilière. Dans certains cas, les propriétaires indépendants peuvent chercher à mettre en place des comptes de dépenses distincts autorisés à des fins de gestion immobilière par des tiers.

Dans l’ensemble, il est important de connaître votre arrangement et d’être à l’aise avec les associations. Chaque type de structure est livré avec ses propres dispositions, vous devez donc comprendre et vous mettre d’accord sur toutes les nuances avant de prendre une décision finale.

Financer votre investissement clé en main

Les taux d’intérêt changent constamment avec différents types d’environnements économiques. Le financement lorsque les taux sont les plus bas est idéal. Même si vous n’entrez pas au meilleur moment, il peut toujours y avoir des options pour négocier le meilleur tarif. Les emprunteurs ayant la meilleure cote de crédit auront le plus grand avantage. Le marché des prêts hypothécaires offre également une grande variété de produits de prêt.

Bankrate.com peut être un excellent endroit pour vérifier les taux moyens sur tous les types d’options de prêt hypothécaire. Toutes les banques n’offrent pas tous les types de prêts, mais en voici quelques-uns à considérer :

• 30 ans fixe
• 20 ans fixe
• 15 ans fixe
• 5/1 BRAS
• BRAS 7/1
• 10/1 BRAS
• 30 ans Anciens Combattants (VA)
• Administration fédérale du logement (FHA) de 30 ans
• Jumbo fixe 30 ans
• Jumbo fixe 15 ans

Plus le prêt est financé longtemps, plus les mensualités sont faibles mais plus les intérêts sont élevés. Les prêts FHA offrent des taux spéciaux à certains emprunteurs qualifiés. Les hypothèques à taux variable (ARM) avec des intervalles spécifiés nécessiteront un paiement fixe pendant une certaine période de temps suivi d’un taux variable qui se réinitialise sur un calendrier après cela. Les prêts jumbo sont destinés à des capitaux relativement plus élevés.

En juillet 2021, le taux d’emprunt annuel moyen en pourcentage sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est d’environ 2,78 % contre 2,12 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans. Les prêts d’aide gouvernementale comme ceux soutenus par les Anciens Combattants ou la Federal Housing Administration auront des taux d’intérêt plus bas pour ceux qui sont admissibles.

Connaître les pièges

Bien que cela puisse sembler être un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires, il est important de réaliser que l’investissement immobilier n’est pas pour tout le monde. Il y a toujours la menace d’une calamité imprévue, d’une augmentation soudaine de l’impôt foncier aux problèmes d’entretien chroniques en passant par les accidents (incendie, chute d’arbres, etc.). En tant que tels, les acheteurs devraient disposer d’un capital et d’une trésorerie supplémentaires sur lesquels compter en cas de surprises ou d’urgences.

Les investisseurs expérimentés disent également qu’il est souvent préférable de considérer les propriétés clé en main comme une entreprise à long terme. Contrairement aux actions et autres investissements relativement liquides, la vente de l’immobilier peut prendre un certain temps. La valeur des propriétés fluctue également, de sorte que la vente pour réaliser tout type de profit peut ne pas être possible avant quelques années de versements hypothécaires.

La ligne de fond

Les propriétés clé en main sont une alternative intéressante sur le marché immobilier. Ils nécessitent peu de rénovation ou d’entretien. Ils sont également généralement disponibles immédiatement pour les locataires, ce qui signifie des flux de revenus immédiats une fois les postes vacants pourvus.

Certes, investir dans l’immobilier n’est jamais une entreprise sans risque. Cependant, avec la bonne diligence raisonnable, les propriétés clé en main peuvent comporter de faibles risques et des rendements élevés.