Comment analyser les FPI (fiducies de placement immobilier)

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des propriétés génératrices de revenus. Selon la loi, 90 % des bénéfices d’une FPI doivent être distribués sous forme de dividendes aux actionnaires. Ici, nous examinons les FPI, leurs caractéristiques et comment évaluer une FPI.

Qu’est-ce qui se qualifie en tant que FPI ?

La plupart des FPI louent des espaces et perçoivent des loyers, puis distribuent ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires (également appelées mREIT) ne possèdent pas de biens immobiliers et financent plutôt des biens immobiliers. Ces FPI tirent un revenu des intérêts sur leurs investissements, qui comprennent des hypothèques, des titres adossés à des hypothèques et d’autres actifs connexes.

Pour se qualifier en tant que FPI, une société doit se conformer à certaines dispositions de l’Internal Revenue Code (IRC). Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour se qualifier en tant que FPI :En tant queEn tant que

• Investir au moins 75 % du total des actifs dans l’immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
• Gagnez au moins 75% du revenu brut des loyers, des intérêts sur les hypothèques qui financent des biens immobiliers ou des ventes immobilières
• Payer un minimum de 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
• Être une entité imposable comme une société
• Être géré par un conseil d’administration ou de fiduciaires
• Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
• Ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes ou moins

En ayant le statut de FPI, une société évite l’impôt sur les sociétés. Une société ordinaire réalise un bénéfice et paie des impôts sur l’ensemble de ses bénéfices, puis décide comment répartir ses bénéfices après impôt entre les dividendes et le réinvestissement. Une FPI distribue simplement la totalité ou la quasi-totalité de ses bénéfices et évite l’imposition.

Types de FPI

Il existe plusieurs types de REIT. Les FPI d’actions ont tendance à se spécialiser dans la possession de certains types de bâtiments tels que des appartements, des centres commerciaux régionaux, des immeubles de bureaux ou des installations d’hébergement/de villégiature. Certaines sont diversifiées et d’autres défient toute classification, par exemple une FPI qui n’investit que dans des terrains de golf.

L’autre type principal de REIT est un REIT hypothécaire. Ces FPI accordent des prêts garantis par des biens immobiliers, mais elles ne possèdent ou n’exploitent généralement pas de biens immobiliers. Les FPI hypothécaires nécessitent une analyse particulière. Ce sont des sociétés financières qui utilisent plusieurs instruments de couverture pour gérer leur exposition aux taux d’intérêt.

Alors qu’une poignée de FPI hybrides gèrent à la fois des opérations immobilières et négocient des prêts hypothécaires, la plupart des FPI sont du type actions – les FPI qui se concentrent sur l’activité « d’actifs durables » des opérations immobilières. Lorsque vous lisez sur les FPI, vous lisez généralement sur les FPI d’actions. Ainsi, nous concentrerons notre analyse sur les FPI d’actions.

Comment analyser les FPI

Les FPI sont des actions versant des dividendes qui se concentrent sur l’immobilier. Si vous recherchez un revenu, vous les considéreriez avec des fonds obligataires à haut rendement et des actions versant des dividendes. En tant qu’actions versant des dividendes, les FPI sont analysées comme les autres actions. Mais il existe de grandes différences dues au traitement comptable des biens.

Illustrons par un exemple simplifié. Supposons qu’une FPI achète un immeuble pour 1 million de dollars. Les règles comptables exigent que notre FPI impute l’amortissement à l’actif. Supposons que nous répartissions l’amortissement sur 20 ans en ligne droite. Chaque année, nous déduisons 50 000 $ en frais d’amortissement (50 000 $ par an x ​​20 ans = 1 million de dollars).

Regardons le bilan simplifié et le compte de résultat ci-dessus. Dans l’année 10, notre bilan porte la valeur de l’immeuble à 500 000 $ (c’est-à-dire la valeur comptable), soit le coût initial de 1 million de dollars moins 500 000 $ d’amortissement cumulé (10 ans x 50 000 $ par année). Notre état des résultats déduit 190 000 $ de dépenses de 200 000 $ de revenus, mais 50 000 $ de la dépense est une charge d’amortissement.

FFO

Cependant, notre FPI ne dépense pas réellement cet argent au cours de la 10e année – l’amortissement est une charge hors trésorerie. Par conséquent, nous rajoutons la charge d’amortissement au résultat net afin de produire des fonds provenant des opérations (FFO). L’idée est que l’amortissement réduit injustement notre revenu net parce que notre immeuble n’a probablement pas perdu la moitié de sa valeur au cours des 10 dernières années. Le FFO corrige cette distorsion présumée en excluant la charge d’amortissement. FFO inclut également quelques autres ajustements.

AFFO

Il convient de noter que le FFO se rapproche davantage du cash-flow que du résultat net, mais il ne capture pas le cash-flow. Remarquez principalement dans l’exemple ci-dessus que nous n’avons jamais compté le million de dollars dépensé pour acquérir le bâtiment (la dépense en capital). Une analyse plus précise intégrerait les dépenses en immobilisations. Le comptage des dépenses en capital donne un chiffre appelé FFO ajusté (AFFO).

Valeur nette d’inventaire

Notre bilan hypothétique peut nous aider à comprendre l’autre mesure courante des FPI, la valeur liquidative (VNI). Au cours de la 10e année, la valeur comptable de notre immeuble n’était que de 500 000 $ parce que la moitié du coût initial a été amortie. Ainsi, la valeur comptable et les ratios connexes tels que le ratio cours/valeur comptable, souvent douteux en ce qui concerne l’analyse générale des actions, sont pratiquement inutiles pour les FPI. NAV tente de remplacer la valeur comptable d’une propriété par une meilleure estimation de la valeur marchande.

Le calcul de la valeur liquidative nécessite une évaluation quelque peu subjective des avoirs du FPI. Dans l’exemple ci-dessus, nous voyons que l’immeuble génère 100 000 $ de revenus d’exploitation (200 000 $ de revenus moins 100 000 $ de dépenses d’exploitation). Une méthode consisterait à capitaliser sur le résultat d’exploitation en fonction d’un taux de marché. Si nous pensons que le taux de capitalisation actuel du marché pour ce type de bâtiment est de 8 %, alors notre estimation de la valeur du bâtiment devient 1,25 million de dollars (100 000 $ de bénéfice d’exploitation / taux de capitalisation de 8 % = 1 250 000 $).

Cette estimation de la valeur marchande remplace la valeur comptable de l’immeuble. Nous déduirions ensuite la dette hypothécaire (non illustrée) pour obtenir la valeur liquidative. Les actifs moins la dette sont égaux aux capitaux propres, où le « net » dans NAV signifie net de la dette. La dernière étape consiste à diviser la valeur liquidative en actions ordinaires pour obtenir la valeur liquidative par action, qui est une estimation de la valeur intrinsèque. En théorie, le cours coté de l’action ne devrait pas trop s’éloigner de la valeur liquidative par action.

Analyse descendante ou ascendante

Lorsque vous choisissez des actions, vous entendez parfois parler d’analyse descendante ou ascendante. Le top-down commence par une perspective économique et parie sur des thèmes ou des secteurs (par exemple, une démographie vieillissante peut favoriser les sociétés pharmaceutiques). Bottom-up se concentre sur les fondamentaux de sociétés spécifiques. Les actions de FPI nécessitent clairement une analyse descendante et ascendante.

D’un point de vue descendant, les FPI peuvent être affectées par tout ce qui a un impact sur l’offre et la demande de biens. La croissance de la population et de l’emploi tend à être favorable à tous les types de FPI. Les taux d’intérêt sont, en bref, un sac mélangé.

Une hausse des taux d’intérêt signifie généralement une amélioration de l’économie, ce qui est bon pour les FPI, car les gens dépensent et les entreprises louent plus d’espace. La hausse des taux d’intérêt a tendance à être bonne pour les FPI d’appartements, car les gens préfèrent rester locataires plutôt que d’acheter de nouvelles maisons. D’autre part, les FPI peuvent souvent profiter de taux d’intérêt plus bas en réduisant leurs charges d’intérêts et en augmentant ainsi leur rentabilité.

Les conditions du marché des capitaux sont également importantes, à savoir la demande institutionnelle pour les actions de REIT. À court terme, cette demande peut dépasser les fondamentaux. Par exemple, les actions des FPI se sont plutôt bien comportées en 2001 et au premier semestre 2002 malgré des fondamentaux peu reluisants, car l’argent affluait dans l’ensemble de la classe d’actifs.

Au niveau du REIT individuel, vous souhaitez voir de fortes perspectives de croissance des revenus, tels que les revenus locatifs, les revenus des services connexes et les FFO. Vous voulez voir si le FPI a une stratégie unique pour améliorer le taux d’occupation et augmenter ses loyers.

Économies d’échelle

Les FPI recherchent généralement la croissance par le biais d’acquisitions et visent en outre à réaliser des économies d’échelle en assimilant des propriétés gérées de manière inefficace. Des économies d’échelle seraient réalisées par une réduction des dépenses d’exploitation en pourcentage des revenus. Mais les acquisitions sont une épée à double tranchant. Si une FPI ne peut pas améliorer les taux d’occupation et/ou augmenter les loyers, elle peut être contrainte à des acquisitions irréfléchies afin d’alimenter la croissance.

Comme la dette hypothécaire joue un rôle important dans la valeur des fonds propres, il vaut la peine de regarder le bilan. Certains recommandent d’examiner l’effet de levier, comme le ratio d’endettement. Mais en pratique, il est difficile de dire quand l’effet de levier est devenu excessif. Il est plus important de peser la proportion de dette à taux fixe par rapport à la dette à taux variable. Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, une FPI qui n’utilise que des dettes à taux variable sera touchée si les taux d’intérêt augmentent.

Impôts sur les FPI

La plupart des dividendes de FPI ne sont pas ce que l’IRS considère comme des dividendes qualifiés, ils sont donc généralement imposés à un taux plus élevé. Selon votre tranche d’imposition, les dividendes qualifiés sont imposés à 0 %, 15 % ou 20 %. Cependant, avec les FPI, la plupart des dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire, jusqu’à 37 % pour 2021.

Cependant, il peut y avoir de bonnes nouvelles ici. Étant donné que les FPI sont des entreprises intermédiaires, tous les dividendes qui ne sont pas considérés comme des dividendes admissibles peuvent être admissibles à la déduction pour revenu d’entreprise admissible (QBI) de 20 %. Par exemple, si vous avez 1 000 $ en dividendes ordinaires de FPI, vous pourriez devoir payer des impôts sur seulement 800 $ de ce montant.

L’essentiel

Les REIT sont des sociétés immobilières qui doivent verser des dividendes élevés afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de REIT. Un revenu stable pouvant dépasser les rendements du Trésor se combine à la volatilité des prix pour offrir un potentiel de rendement total qui rivalise avec les actions à petite capitalisation. L’analyse d’un REIT nécessite que les investisseurs comprennent les distorsions comptables causées par la dépréciation et portent une attention particulière aux influences macroéconomiques.