Combien de loyer devrais-je payer à mes enfants pour un appartement surdoué ?

Je suis une veuve de 81 ans. Je possède un appartement dans le centre de Londres qui est ma deuxième maison. J’ai hérité de l’appartement de mon mari qui est décédé l’année dernière, et il n’y a pas de problème d’impôt sur les plus-values. En moyenne, je reste dans l’appartement deux à trois nuits par mois, et mes trois enfants adultes, amis et autres parents l’utilisent de temps en temps.

Aux fins des droits de succession, je souhaite donner l’appartement à mes trois enfants à parts égales. Je me rends compte que pour que cela cesse d’être un don avec réserve de bénéfice, je dois payer un loyer à mes enfants en tant que nouveaux propriétaires.

Combien dois-je payer ? Dois-je payer uniquement les nuits que je passe dans l’appartement ou dois-je payer le loyer mensuel complet car je conserve la possibilité d’y rester quand je le souhaite ?

Lauren Rapeport, collaboratrice au sein de l’équipe clientèle privée et fiscalité chez Withers, cabinet d’avocats, dit que vous avez raison de dire qu’un don de votre appartement à Londres sera soumis aux règles du « don avec réserve d’avantage » si vous continuez à l’utiliser, même pendant un petit nombre de jours par an, après avoir fait un don.

Pour que la valeur de l’appartement tombe en dehors de votre succession aux fins de l’impôt sur les successions, vous devez être traité comme si vous étiez un autre locataire, alors concluez une location officielle et payez un loyer du marché libre pour votre usage. Cela doit être le cas à tout moment, de sorte que vos enfants doivent faire l’objet de révisions de loyer régulières, conseillées par un agent dûment qualifié. Vous devrez continuer à payer le loyer aussi longtemps que vous utiliserez la propriété et vous devez garder à l’esprit que vos enfants pourraient vous refuser l’utilisation de l’appartement ou le vendre à tout moment.

Si l’appartement vous est disponible toute l’année, même si vous n’y séjournez que quelques nuits par mois, vous devrez vous acquitter d’un loyer annuel. Mais si l’appartement est également utilisé régulièrement par vos enfants et d’autres locataires, par exemple via Airbnb, vous pourrez peut-être argumenter que vous ne devriez payer que pour le temps d’utilisation.

L’impôt sur les gains en capital peut être dû sur le don si l’appartement a pris de la valeur depuis que vous en avez hérité. Vos enfants peuvent également devoir payer un impôt sur le revenu sur leur part du bénéfice locatif net jusqu’à 45 %. Si vous avez l’intention de continuer à utiliser l’appartement pendant plusieurs années, ces coûts pourraient être importants et éroder ou dépasser les droits de succession que vous pourriez économiser.

Si l’appartement devient la résidence de ceux qui reçoivent le don, HM Revenue & Customs accepte que vous puissiez y passer une période allant jusqu’à deux semaines par an, sans que cela soit une réserve de bénéfice. Il peut également être possible d’éviter les règles de donation avec réserve d’avantages en conservant une part du bien et en l’utilisant avec tous vos copropriétaires.

Chacun de ces arrangements est complexe et les implications pratiques doivent être soigneusement examinées avant de les conclure. Vous devriez prendre des conseils professionnels avant de prendre des mesures. Vous pouvez également envisager des alternatives telles que les prêts hypothécaires avec libération de capital pour vous permettre de transférer de la valeur à vos enfants, sans compromettre votre utilisation de l’appartement.

Puis-je contester le règlement du divorce lorsque les prix augmentent ?

Je suis très préoccupé par la hausse de l’inflation. Il va être beaucoup plus difficile pour moi de gérer la propriété et les autres actifs sur lesquels mon mari et moi nous sommes mis d’accord après notre divorce l’année dernière. Comme aucun analyste ne s’y attendait, puis-je demander des modifications au règlement financier que nous avons convenu avec mon ex-mari ?

Susi Gillespie, responsable de l’équipe familiale, associée, médiatrice et avocate collaboratrice chez Thomas Mansfield Solicitors, dit qu’il s’agit d’une préoccupation très courante, surtout maintenant que les finances sont mises à rude épreuve pour toutes sortes de raisons qui n’auraient pas pu être prévues il y a quelques années. Cependant, les tribunaux aiment mettre en œuvre une « rupture nette » dans les affaires de divorce et, à ce titre, il peut y avoir peu de place pour un appel.

L’un des moyens de contester le résultat est de se baser sur un événement qui se produit « à la fois imprévu et imprévisible » et sape la base du règlement. En effet, les analystes n’avaient pas prévu une augmentation de l’inflation aggravée par des événements aussi imprévus qu’une pandémie mondiale et l’invasion russe de l’Ukraine, pour n’en nommer que quelques-uns.

Cependant, les circonstances de l’affaire qui ont établi ce principe étaient bien différentes des vôtres. Dans Barder contre Barder [1988], Mme Barder a tué ses deux enfants et elle-même des semaines après le divorce. Ce n’était pas quelque chose qui aurait pu être prévu et le tribunal a annulé leur ordonnance afin que M. Barder en profite.

De nombreux cas depuis ont montré qu’un événement exceptionnel affectant une famille individuelle est tout à fait différent des processus naturels de fluctuation des prix tels qu’ils sont observés aujourd’hui. Je serais donc extrêmement douteux qu’une augmentation de l’inflation, aussi imprévue soit-elle, soit imprévisible et, par conséquent, une raison de revoir votre règlement.

Il y a une lueur d’espoir. Si vous recevez des pensions alimentaires de votre ex-mari, vos demandes de revenu sont toujours ouvertes. La plupart des ordres de maintenance comprendront un examen annuel qui pourrait être lié à l’indice RPI ou CPI, alors jetez un œil au libellé.

Si vous avez des enfants, le Child Maintenance Service décide du montant de la pension alimentaire à payer pour eux en utilisant un calcul rudimentaire basé sur le revenu du payeur. Cela ne sera utile que si les revenus de votre ex-mari ont augmenté.

La pension alimentaire du conjoint est plutôt basée sur vos besoins. Par conséquent, si vous ne pouvez plus gérer vos dépenses, vous pouvez demander au tribunal une augmentation des versements. La mise en garde est que votre ex-mari doit être en mesure de payer. Aurait-il pu payer plus, mais vous avez convenu d’un montant inférieur ? Ses revenus ont-ils augmenté ? Ses dépenses ont-elles diminué, peut-être parce qu’il vit avec un nouveau partenaire ? S’il est abordable pour lui et essentiel pour vous, les paiements devraient augmenter.

Si vous ne pouvez pas vous adresser au tribunal et que vous avez essayé toutes les autres voies pour augmenter vous-même vos revenus, je vous suggère de parler à votre ex-mari. Si l’histoire vous dit qu’une conversation serait difficile, essayez peut-être la médiation familiale. Ce n’est pas parce qu’un tribunal ne changera pas les choses que vous ne pouvez pas vous entendre pour le faire.

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