Avantages et inconvénients de l’achat d’une maison

Une hypothèque est peut-être le moyen le plus courant de financer une maison, mais tous les acheteurs ne peuvent pas répondre aux exigences strictes en matière de prêt. Une alternative à une hypothèque est le financement par le propriétaire, un contrat immobilier dans lequel le vendeur de la propriété finance l’achat pour l’acheteur. Voici les avantages et les inconvénients du financement par le propriétaire pour les acheteurs et les vendeurs.

Qu’est-ce que le financement propriétaire ?

Une maison est généralement le plus gros investissement jamais réalisé par une personne, et le processus est difficile pour quiconque, en particulier pour un acheteur d’une première maison. En raison du prix élevé, il y a presque toujours un type de financement en cause, généralement une hypothèque. Une alternative à une hypothèque est le financement par le propriétaire, qui se produit lorsqu’un acheteur finance l’achat directement par l’intermédiaire du vendeur, au lieu de passer par un prêteur hypothécaire ou une banque conventionnels.

Comment fonctionne le financement propriétaire ?

Avec le financement du propriétaire (également appelé financement du vendeur), le vendeur ne donne pas d’argent à l’acheteur comme le ferait un prêteur hypothécaire. Au lieu de cela, le vendeur accorde suffisamment de crédit à l’acheteur pour couvrir le prix d’achat de la maison, moins tout acompte. Ensuite, l’acheteur effectue des paiements réguliers jusqu’à ce que le montant soit payé en totalité.

L’acheteur signe un billet à ordre au vendeur qui précise les conditions du prêt, y compris :

• Taux d’intérêt
• Échéancier de remboursement
• Conséquences du défaut

Le propriétaire conserve parfois le titre de propriété de la maison jusqu’à ce que l’acheteur rembourse le prêt.

La plupart des accords de financement par le propriétaire sont des prêts à court terme avec de faibles mensualités. Un arrangement typique consiste à amortir le prêt sur 30 ans (ce qui maintient les mensualités à un faible niveau), avec un paiement forfaitaire final dû après seulement cinq ou 10 ans. L’idée est qu’après cinq ou 10 ans, l’acheteur aura suffisamment de valeur nette dans la maison ou suffisamment de temps pour améliorer sa situation financière afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire.

Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs, mais il existe des risques. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients du financement propriétaire, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Avantages et inconvénients pour les acheteurs

Pour les acheteurs, le financement par le propriétaire présente un certain nombre d’avantages et d’inconvénients qui doivent être pris en compte avant de conclure l’arrangement.

Avantages pour les acheteurs

• Fermeture plus rapide : Pas besoin d’attendre que l’agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique traitent et approuvent la demande.
• Fermeture moins chère : Pas de frais bancaires ni de frais d’expertise.
• Acompte flexible : Aucun minimum requis par la banque ou le gouvernement.
• Alternative pour les acheteurs qui ne peuvent obtenir de financement : Une bonne option pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure d’obtenir une hypothèque.

Inconvénients pour les acheteurs

• Intérêt supérieur : Les intérêts que vous payez seront probablement plus élevés que ceux que vous paieriez à une banque.
• Besoin de l’approbation du vendeur : Même si un vendeur est partant pour le financement par le propriétaire, il se peut qu’il ne veuille pas être ton prêteur.
• Clause d’exigibilité : Si le vendeur a une hypothèque sur la propriété, sa banque ou son prêteur peut exiger le paiement immédiat de la totalité de la dette dès que la maison est vendue (à vous). C’est parce que la plupart des hypothèques ont des clauses d’échéance et si le prêteur n’est pas payé, la banque peut saisir. Pour éviter ce risque, assurez-vous que le vendeur est propriétaire franc et quitte de la maison ou que le prêteur du vendeur accepte le financement du propriétaire.
• Paiements forfaitaires : Avec de nombreux accords de financement par le propriétaire, un paiement forfaitaire important devient exigible après cinq ou 10 ans. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement d’ici là, vous pourriez perdre tout l’argent que vous avez payé jusqu’à présent, plus la maison.

Avantages et inconvénients pour les vendeurs

Bien sûr, il y a aussi des avantages et des inconvénients pour les vendeurs dans les accords de financement par le propriétaire.

Avantages pour les vendeurs

• Peut vendre « tel quel » : Possibilité de vendre sans effectuer de réparations coûteuses que les prêteurs traditionnels pourraient exiger.
• Un bon investissement : Potentiel de gagner de meilleurs taux sur l’argent que vous avez collecté en vendant votre maison que vous ne le feriez en investissant l’argent ailleurs.
• Formule forfaitaire : Le billet à ordre peut être vendu à un investisseur, moyennant un paiement forfaitaire immédiat.
• Conserver le titre : Si l’acheteur fait défaut, vous conservez l’acompte, tout l’argent qui a été versé et la maison.
• Vendez plus vite : Potentiel de vendre et de conclure plus rapidement, puisque les acheteurs évitent le processus hypothécaire.

Inconvénients pour les vendeurs

• Loi Dodd-Frank : En vertu de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, de nouvelles règles ont été appliquées au financement par le propriétaire. Les paiements forfaitaires peuvent ne pas être une option, et vous devrez peut-être impliquer un initiateur de prêt hypothécaire, en fonction du nombre de propriétés que le vendeur finance chaque année dans le cadre d’accords de financement par le propriétaire.
• Valeur par défaut de l’acheteur : L’acheteur peut cesser d’effectuer des paiements à tout moment. Si cela se produit et qu’ils ne s’en vont pas, vous pourriez finir par passer par le processus de forclusion.
• Coût de réparation: Si vous reprenez la propriété (pour quelque raison que ce soit), vous devrez peut-être payer les réparations et l’entretien, en fonction de la façon dont l’acheteur a pris soin de la propriété.

Trouver des maisons financées par le propriétaire

Si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire, vous vous demandez peut-être où vous pouvez trouver des maisons financées par le propriétaire. Voici quelques options :

• Sites immobiliers. La plupart des sites Web d’agrégateurs immobiliers vous permettent de filtrer par mot-clé, par exemple, « financement par le propriétaire ». Vous pouvez également effectuer une recherche sur Internet pour « maisons financées par le propriétaire près de chez moi » pour trouver des entreprises locales qui mettent en relation les acheteurs et les vendeurs.
• Agents immobiliers. Les agents et les courtiers de votre région pourraient connaître des offres non publiées dans votre région, ou ils pourraient même connaître un vendeur motivé prêt à offrir un financement au propriétaire.
• Rechercher des listes FSBO. Trouvez des annonces à vendre par le propriétaire (FSBO) dans votre région. Si une propriété vous intéresse, contactez le vendeur et demandez-lui si le financement par le propriétaire est une option.
• Rechercher des annonces de location. De même, si vous voyez une maison que vous aimez et qui est à louer, demandez au propriétaire s’il est intéressé à vendre avec un financement. Vous pourriez avoir de la chance et trouver quelqu’un qui en a assez d’être propriétaire mais qui cherche toujours un revenu mensuel.

L’essentiel

Bien que ce ne soit pas courant, dans les bonnes circonstances, le financement du vendeur peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs. Néanmoins, il existe des risques pour les deux parties qui doivent être soigneusement pesés avant de signer des contrats.

Si vous envisagez un financement par le propriétaire, il est généralement dans votre intérêt de travailler avec un avocat immobilier qualifié pour vous représenter lors des négociations et examiner le contrat pour vous assurer que vos droits sont protégés.