« Augmentation forte et rapide » des expulsions à la fin du moratoire, les propriétaires devaient des milliards
Face à un montant ahurissant d’arriérés de loyer, des centaines de milliers d’individus et de familles pourraient être expulsés de leur logement cette année à la fin du moratoire sur les expulsions, selon une étude de Goldman Sachs.
À la suite de la décision de la Cour suprême la semaine dernière d’annuler la politique de l’ère de la pandémie qui maintenait les locataires chez eux malgré leur incapacité à payer, les économistes de la banque d’investissement ont déclaré lundi qu’environ 750 000 ménages américains seront finalement expulsés plus tard cette année, sauf action par le Congrès.
En analysant les données du Census Bureau et des groupes commerciaux de propriétaires, Goldman a estimé qu’environ 2,5 à 3,5 millions de ménages américains sont en retard de loyer, les propriétaires devant jusqu’à 17 milliards de dollars.
Les locataires délinquants semblaient à l’abri de l’expulsion jusqu’en octobre au moins. Cependant, la décision de la Haute Cour de lever l’interdiction fédérale des expulsions indique que des mesures supplémentaires pourraient devoir être prises par le Congrès, que les juges ont cité comme ayant l’autorité ultime en la matière.
Alors que les locataires des grands États comme la Californie et le New Jersey sont actuellement protégés contre les expulsions en vertu des lois des États, « environ 90% du pays perdront l’accès à ces protections d’urgence » d’ici la fin du mois prochain, a déclaré Goldman.
« La fin du moratoire sur les expulsions entraînera probablement une augmentation forte et rapide des taux d’expulsion dans les mois à venir, à moins que le financement de l’aide d’urgence au loyer (ERA) ne soit distribué à un rythme beaucoup plus rapide ou que le Congrès ne résolve le problème », ajoute le rapport.
Les propriétaires affrontent une réalité amère, peu d’options
D’autres estimations voient le potentiel de retombées encore plus importantes à l’expiration des protections contre les expulsions. Le National Equity Atlas, un projet de Right to the City et de l’Université de Californie du Sud, a récemment estimé que plus de 6 millions de ménages étaient en retard de loyer début août.
Le Congrès a autorisé près de 47 milliards de dollars d’aide au loyer, mais le rythme de distribution des fonds par les gouvernements des États et locaux reste lent; environ 11% pour cent de plus de milliards d’aide ont été distribués, selon les estimations publiées par le département du Trésor.
Pendant ce temps, les propriétaires ont eux-mêmes des problèmes financiers à mesure que leurs propres coûts augmentent et que les locataires – dont beaucoup n’ont pas payé de loyer depuis un an – continuent d’occuper leurs logements.
Parmi ceux qui ont exprimé leur inquiétude concernant le programme d’aide à la location, il y a un petit propriétaire de Montclair, dans le New Jersey, qui a parlé à Yahoo Finance sous couvert d’anonymat.
« J’ai une propriété occupée par deux familles sans propriétaire, donc aucun financement n’est disponible dans ma situation », a déclaré la personne.
À cette fin, en vertu de la nouvelle législation à Montclair, le moratoire prendra fin en août pour les locataires dont les ménages gagnent au moins 80 % mais moins de 120 % du revenu médian du quartier (AMI).
Cependant, le moratoire se poursuit jusqu’à la fin de l’année pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à 80 % de l’AMI, qui est de 99 500 $, selon les dossiers du recensement.
« Ils ont rendu les choses beaucoup trop faciles et ils continuent de changer les règles et ils deviennent de plus en plus laxistes au fil du temps », a ajouté le propriétaire.
Comme beaucoup d’autres propriétaires, la situation devient dramatique pour ce propriétaire de Montclair. Le locataire de la personne doit plus de 33 000 $ de loyer impayé depuis avril 2020. Le propriétaire a été contraint de mettre un prêt hypothécaire en abstention pour s’en sortir; entre-temps, le locataire n’a pas demandé d’allégement locatif.
Le propriétaire a tenté de faire déposer une réclamation auprès du bureau de crédit contre le locataire en retard, ce qui a incité le locataire à tenter de conclure un accord. Cependant, la loi du New Jersey protège le locataire jusqu’en septembre, a expliqué le propriétaire.
Pendant ce temps, le processus de récupération des loyers par le biais du programme d’aide d’urgence au loyer reste lent. Selon l’analyse de Goldman, cela pourrait mettre en péril 1 à 2 millions de foyers supplémentaires une fois que les protections de l’État expireront le 30 septembre.
« La force du marché du logement et de la location suggère que les propriétaires essaieront d’expulser les locataires en retard de loyer à moins qu’ils n’obtiennent une aide fédérale », ont écrit les analystes de Goldman Sachs.
Sans nouvelle législation, les propriétaires augmentent également les prix à mesure que les restrictions COVID-19 prennent fin et que la demande de logements augmente. Selon RealPage, les loyers nouvellement signés ont bondi de 17% en juillet par rapport au montant payé par les locataires précédents, atteignant des niveaux records.
Si une crise d’expulsion survenait, cela créerait un nouveau stock de logements locatifs disponibles et compenserait quelque peu l’augmentation des coûts du logement, selon Goldman.
« J’ai eu quatre personnes qui m’ont demandé un appartement le mois dernier », a déclaré le petit propriétaire à Yahoo dans une interview.
Cependant, les expulsions pourraient ralentir la croissance de l’emploi et la consommation des ménages, et les risques d’infections à Covid et de santé publique sont plus graves, selon le rapport.
La fin de l’interdiction d’expulsion a été marginalement utile aux propriétaires et aux propriétaires qui ont du mal à payer les coûts élevés associés aux taxes, aux assurances, aux services publics et à l’entretien.
Cependant, certains ont déjà été contraints de vendre leur propriété à mesure que les dettes augmentent, et l’impact du fait que les locataires vivent gratuitement – pendant plus d’un an – peut persister.
« Mais j’aurai toujours cet écrou à la fin de mon hypothèque, si je décide de refinancer, cela finira par me coûter beaucoup plus d’argent ou je devrai rembourser un paiement forfaitaire à la fin ou je Je devrai le refinancer », a expliqué le propriétaire du New Jersey. « Donc, de toute façon, je dois toujours payer plus en frais financiers. »
Dani Romero est journaliste pour Yahoo Finance. Suivez-la sur Twitter : @daniromerotv
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