Comment trouver et acheter des maisons hors marché

Avec l’inventaire immobilier toujours serré sur de nombreux marchés à travers le pays, en tant qu’acheteur potentiel, vous voulez garder une longueur d’avance sur vos concurrents. C’est là qu’interviennent les annonces hors marché. Également connues sous le nom d’annonces silencieuses ou de poche, ces maisons peuvent être à vendre mais ne sont pas répertoriées sur les services d’annonces multiples (MLS). Cela signifie que les agents immobiliers qui vendent ces propriétés doivent faire les démarches nécessaires pour trouver eux-mêmes des acheteurs.

L’inscription des maisons hors du marché était un peu rare dans le passé, mais a gagné du terrain auprès des propriétaires ces dernières années, faisant de ces inscriptions une sorte de marché secondaire, en particulier face à une demande sans cesse croissante.

Les annonces hors marché peuvent sembler contre-intuitives pour un vendeur. Après tout, il y a plus de demande que d’inventaire, ce qui signifie que les guerres d’enchères sont courantes dans de nombreux quartiers. Alors pourquoi les vendeurs voudraient-ils faire des listes secrètes, et comment vous, l’acheteur, les trouvez ?

Avantages pour les vendeurs

Certains vendeurs optent pour une liste hors marché pour tester les eaux tandis que d’autres veulent un processus de vente plus privé ou la possibilité de négocier une commission de vente inférieure car il n’y a qu’un seul agent impliqué.

Certains propriétaires pensent qu’une annonce de poche crée un attrait qui leur permettra d’obtenir un prix plus élevé. Après tout, si la maison est inscrite et reste sur le marché pendant plus de 30 jours, il y a de fortes chances que les acheteurs potentiels essaient de faire des offres lowball. Sans que le ticker « jours sur le marché » ne se déclenche, il n’y a pas autant de chances qu’un vendeur soit sous-coté.

Comment les acheteurs gagnent

Pour vous en tant qu’acheteur, les avantages d’une cotation hors marché sont doubles. Pour commencer, il vous donne accès à un inventaire que les autres acheteurs de maison ne voient pas. Si vous achetez dans un marché particulièrement chaud, les annonces de poche peuvent être le seul moyen d’acheter une maison. Dans des climats de marché normaux, vous pouvez obtenir un accord en partie parce que la commission que le vendeur doit payer est plus faible.

Tous les acheteurs ne recherchent pas une résidence principale. Vous recherchez peut-être un immeuble de placement ou des maisons à acheter et à rentabiliser. Une inscription hors marché dans un bon quartier peut être un excellent moyen d’atteindre cet objectif.

Déclaration MLS 8.0 Politique de coopération claire

Un obstacle important aux inscriptions hors marché est venu avec l’adoption récente, par l’Association nationale des agents immobiliers, de la « Déclaration MLS 8.0 Politique de coopération claire ». Cette politique, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, avec une mise en œuvre locale obligatoire d’ici le 1er mai 2020, exige que tout courtier immobilier qui participe à un service d’inscription multiple soumet son inscription à la MLS dans un délai d’un jour ouvrable suivant la commercialisation de la propriété au public.

L’impact pratique de la déclaration MLS 8.0

Il convient de noter que la déclaration MLS 8.0 n’est pas la loi au sens traditionnel du terme. Selon l’agent immobilier Doug Wagner de RE/MAX Victory + Affiliates de Dayton, Ohio, « La National Association of Realtors est une association dirigeante, pas une entité légale, mais tous les membres MLS, maisons de courtage et agents de l’association doivent respecter la nouvelle politique. »

Wagner note que les agents agréés qui ne sont pas des agents immobiliers (non membres de la National Association of Realtors (NAR) ne sont pas liés par la politique. Cependant, étant donné qu’en 2020, 88% des acheteurs de maison ont utilisé un agent ou un courtier immobilier, l’impact pratique est que l’énoncé 8.0 s’applique à la plupart des transactions immobilières résidentielles.

Les inscriptions hors marché restent

Heureusement, la déclaration MLS 8.0 ne signifie pas la fin des inscriptions hors marché. La nouvelle politique de NAR comporte des options intégrées qui permettent aux agents membres et aux courtiers de maintenir des listes à la fois limitées et complètes hors marché.

Par exemple, en vertu de la déclaration MLS 8.0, les vendeurs peuvent refuser l’affichage MLS IDX ou Internet. Une autre option, connue sous le nom de liste « exclusive au bureau », est également disponible pour les vendeurs qui souhaitent préserver leur confidentialité. Dans le cas d’une exclusivité de bureau, l’agent peut partager l’annonce avec d’autres agents du bureau ou en tête-à-tête avec les acheteurs.

Certaines autres options hors marché précédemment disponibles auprès des courtiers, telles que les « réseaux de cotation privés » ne sont plus autorisées par la déclaration 8.0. D’autres, y compris « à venir » et « diffusion retardée » seront sous le contrôle des MLS locaux, mais comprendront de nouvelles restrictions qui empêchent les agents de les partager avec les acheteurs.

Selon Wagner, Zillow, qui tire des listes de données MLS mais n’est pas membre de NAR, n’est pas empêché de poursuivre des programmes internes hors marché tels que « Coming Soon » et « FSBO ».

Contacter les agents immobiliers

Trouver une maison traditionnelle, exclusive et hors marché nécessite un peu de devoirs et beaucoup de réseautage. Une fois que vous aurez identifié le quartier dans lequel vous souhaitez acheter, vous devrez dresser une liste des meilleurs agents immobiliers et les contacter au sujet de toutes les annonces exclusives de bureaux qu’ils pourraient avoir.

Aller en ligne

En plus de contacter directement les agents immobiliers, les acheteurs disposent d’outils en ligne pour trouver des annonces non MLS telles que À vendre par le propriétaire (FSBO), des petites annonces dans les journaux ou même Craigslist. Comme indiqué ci-dessus, le site Web en ligne Zillow propose plusieurs programmes hors marché aux vendeurs et acheteurs potentiels.

Approcher les propriétaires

S’il y a une zone ou un quartier qui vous intéresse particulièrement, une option consiste à vous renseigner directement auprès des propriétaires. Vous pourrez peut-être trouver une piste en frappant à la porte ou en envoyant des courriers. Bien que cela vous coûtera du temps et de l’argent, et ne garantira pas le succès, il y a une petite chance qu’au moins une personne réponde.

N’excluez pas les propriétés négligées, surtout si vous savez que vous pouvez vous permettre de faire des réparations. Peut-être y a-t-il un propriétaire qui est tellement submergé par les coûts d’entretien – et qui n’a jamais cru pouvoir un jour vendre – qu’une offre non sollicitée serait considérée comme une bénédiction.

Juste pour ne pas vous ruiner, assurez-vous d’imprimer des publipostages à la fois bon marché et efficaces. Après tout, vous voulez avoir l’air aussi professionnel que possible dans votre approche. Et vous ne savez jamais jusqu’à ce que vous le demandiez.

Connaître le processus

Trouver une liste hors marché n’est que la moitié de la bataille. Voir un accord se concrétiser est la fin du jeu, c’est pourquoi les acheteurs d’annonces hors marché doivent connaître les tenants et les aboutissants du processus. Une fois que vous avez conclu un contrat, il s’agit d’un accord standard, mais comme l’agent vous représente probablement tous les deux, cela peut devenir un peu trouble.

Connue sous le nom de vente à double agence, bien que parfaitement légale, il peut être difficile pour l’acheteur de dire si l’agent a son meilleur intérêt à l’esprit. Plus le prix de vente est élevé, plus la commission pour l’agent est élevée. Si vous achetez sur un marché avec peu de stocks, peu importe que vous obteniez la meilleure offre tant que vous obtenez la maison, mais il vaut la peine d’être conscient de tout conflit d’intérêts.

La ligne de fond

Le marché immobilier est encore chaud dans de nombreuses régions du pays avec plus de demande que de stocks. Les acheteurs frustrés qui ont fait l’objet d’une enchère ont besoin de tout avantage qu’ils peuvent obtenir. Bien que la déclaration MLS 8.0 restreigne sévèrement l’accès aux listes hors marché, elle ne les interdit pas entièrement. Faites vos devoirs, réalisez qu’il y a des risques et sachez que trouver votre prochaine maison grâce à une liste hors marché peut en valoir la peine.