Définition de prêt conforme

Qu’est-ce qu’un prêt conforme ?

Un prêt conforme est un prêt hypothécaire qui respecte les limites en dollars fixées par la Federal Housing Finance Agency (FHFA) et les critères de financement de Freddie Mac et Fannie Mae. Pour les emprunteurs ayant un excellent crédit, les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d’intérêt.

Comment fonctionne un prêt conforme

La Federal National Mortgage Association (FNMA ou Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC ou Freddie Mac) sont des entités parrainées par le gouvernement qui animent le marché des prêts immobiliers. Ces agences quasi-gouvernementales ont créé des règles et des lignes directrices standardisées auxquelles les hypothèques pour les propriétés unifamiliales (logements unifamiliaux) doivent se conformer pour être éligibles au soutien des agences.

Fannie Mae et Freddie Mac n’émettent pas d’hypothèques elles-mêmes. Au lieu de cela, ils assurent les prêts hypothécaires émis par les prêteurs, tels que les banques, et agissent en tant que teneurs de marché secondaire si les prêteurs souhaitent vendre ces prêts hypothécaires.

Limites de prêt conformes 2021

Le terme « conforme » est le plus souvent utilisé pour parler spécifiquement du montant de l’hypothèque, qui doit être inférieur à un certain montant, connu sous le nom de limite de prêt conforme, fixé chaque année par la FHFA.

Pour 2021, cette limite de référence est de 548 250 $ pour la plupart des États-Unis. Sur certains marchés à coût élevé, tels que San Francisco et New York, la limite est plus élevée. Le plafond de 2021 pour ces zones est de 822 375 $, soit 150 % de 548 250 $.

Des dispositions légales spéciales établissent différentes limites de prêt pour l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines. Dans ces zones, la limite de prêt de référence est de 822 375 $ pour les propriétés à une unité en 2021.

Autres règles de prêt conformes

Outre le montant du prêt, d’autres directives conformes aux prêts doivent adhérer pour inclure le ratio prêt/valeur de l’emprunteur (qui prend en compte le montant de l’acompte), le ratio dette/revenu, la cote de crédit et l’historique, ainsi que certains exigences en matière de documentation.

Avantages des prêts conformes

Pour les consommateurs, les prêts conformes sont avantageux en raison de leurs faibles taux d’intérêt. Pour les acheteurs d’une première maison qui contractent des prêts de la Federal Housing Administration (FHA), par exemple, l’acompte peut être aussi bas que 3,5%.

Cependant, l’acheteur qui verse une faible mise de fonds peut être tenu de souscrire une assurance hypothécaire dont le coût varie selon les modalités de son prêt. Par exemple, pour des prêts sur 30 ans de 625 000 $ ou moins, avec un ratio prêt-valeur de 95 % ou plus, le coût est d’environ 0,85 % du montant du prêt par année.

Les prêteurs préfèrent également travailler avec des prêts conformes, car ils peuvent facilement être regroupés en lots d’investissement et vendus sur le marché hypothécaire secondaire. Ce processus libère la capacité d’une institution financière à émettre plus de prêts, ce qui lui permet de gagner de l’argent.

Prêts conformes vs prêts non conformes

Les prêts hypothécaires qui dépassent la limite de prêt conforme sont classés comme prêts hypothécaires non conformes ou jumbo. Étant donné que Fannie Mae et Freddie Mac n’achètent que des prêts conformes pour les reconditionner pour le marché secondaire, la demande de prêts non conformes est bien moindre.

Les conditions générales des prêts hypothécaires non conformes peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre, mais le taux d’intérêt et la mise de fonds minimale sont généralement plus élevés car ces prêts comportent un risque plus élevé pour un prêteur. Non seulement il s’agit de plus d’argent, mais le prêt ne peut pas être garanti par les entités parrainées par le gouvernement.

Prêts conformes vs prêts conventionnels

Les prêts conformes sont parfois confondus avec les prêts/hypothèques conventionnels. Bien que les deux types se chevauchent, ils ne sont pas la même chose. Une hypothèque conventionnelle est une catégorie beaucoup plus large. Il est quelconque prêt offert par l’intermédiaire d’un prêteur privé, par opposition à une agence gouvernementale comme la FHA ou le département américain des Anciens Combattants (VA), ou soutenu par Fannie Mae ou Freddie Mac, où tout chevauchement et confusion surviennent.

Le montant du prêt n’affecte pas le caractère conventionnel d’une hypothèque. En effet, tous les prêts conformes sont conventionnels, mais tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes.

Comment les limites de prêt conformes sont fixées

La FHFA, qui fixe la limite de prêt conforme sur une base annuelle, a une surveillance réglementaire pour s’assurer que Fannie Mae et Freddie Mac remplissent leurs chartes et missions de promotion de l’accession à la propriété pour les Américains à faible revenu et de la classe moyenne. La FHFA utilise le pourcentage d’augmentation/diminution d’octobre à octobre des prix moyens des logements dans l’enquête mensuelle sur les taux d’intérêt (MIRS) pour ajuster les limites de prêt conformes pour l’année suivante.

Pour mener cette enquête, la FHFA demande à un échantillon de prêteurs hypothécaires de déclarer les modalités et conditions de tous les prêts unifamiliaux, entièrement amortissables, non agricoles et non agricoles qu’ils ont fermés au cours des cinq derniers jours ouvrables du mois. L’enquête fournit des informations mensuelles sur les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les prix des logements par type de propriété, type de prêt (taux fixe ou taux variable) et type de prêteur, ainsi que sur les prêts à taux fixe sur 15 et 30 ans.