8 choses à considérer avant d’acheter une maison bifamiliale

Vous pensez peut-être que c’est une bonne idée d’aider à couvrir les coûts d’achat de votre propre maison en achetant une maison bifamiliale ou un duplex et en trouvant un locataire pour vous aider à couvrir l’hypothèque. Cependant, vous devriez également considérer comment un tel scénario peut changer votre vie, vos finances et le degré d’intimité dont vous disposerez.

Voici huit choses à considérer avant de franchir cette étape et d’acheter une maison à deux familles.

1. Emplacement

Vos choix de quartiers potentiels peuvent être considérablement limités car les logements multifamiliaux – tout logement autre qu’une maison unifamiliale – peuvent ne pas être autorisés en raison du zonage dans tous les quartiers. Les zones urbaines ont souvent plus de logements multifamiliaux, tandis que les zones suburbaines ont des maisons unifamiliales ou des maisons en rangée.

Avant d’acheter, il peut être utile de déterminer si l’emplacement que vous choisissez sera populaire pour les locataires potentiels et pour vous et votre famille. Si vous achetez une maison dans un quartier moins recherché de la ville, vous aurez peut-être plus de mal à trouver des locataires de qualité et souffrirez d’un manque de commodités à proximité.

2. Financement

Vous pourriez rencontrer différents défis lorsque vous cherchez à financer une maison bifamiliale auprès de prêteurs hypothécaires. Bien que vous puissiez utiliser le revenu de location potentiel pour vous qualifier pour l’achat, vous aurez toujours besoin d’avoir un bon crédit et un faible ratio dette / revenu (DTI) et de proposer un acompte plus important – généralement environ 25% ou plus avec des logements multifamiliaux. Les banques savent que les locataires peuvent déménager et que vous devrez peut-être payer vous-même la totalité de l’hypothèque jusqu’à ce que vous trouviez un autre locataire.

3. Coût de la propriété

Les maisons bifamiliales coûtent généralement plus cher que les maisons unifamiliales. Ainsi, non seulement vous devrez trouver un pourcentage plus important pour l’acompte, mais l’acompte lui-même aura tendance à être plus élevé car il sera probablement basé sur une propriété plus chère. Assurez-vous d’avoir les fonds nécessaires pour payer ce coût supplémentaire.

4. Confidentialité

Lorsque vous achetez une maison bifamiliale et que vous habitez d’un côté (ou, en bas ou à l’étage), vos locataires pourront passer à tout moment avec des questions ou des problèmes liés à leur logement locatif. (N’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, vous êtes responsable de vous assurer que tout est en état de marche.) Vous pouvez les entendre à travers vos murs, et ils pourraient potentiellement vous entendre.

5. Collecte des loyers

Vous devrez être à l’aise pour percevoir le loyer de vos locataires en personne et être prêt à faire face à la possibilité qu’ils ne paient pas à temps, voire pas du tout. Leur retard de paiement ou leur non-paiement peut affecter vos flux de trésorerie et votre capacité à rembourser l’hypothèque si vous comptez sur les revenus locatifs pour couvrir ce coût.

Si vous devez expulser les locataires pour non-paiement, cela peut prendre des mois et nécessiter l’embauche d’un avocat. Et pendant ce temps, vous vivrez à côté d’eux.

6. Frais de vacance

Lorsque vos locataires déménagent et que la partie locative de la propriété est vacante, on parle de frais d’inoccupation. Essentiellement, vous devrez couvrir l’intégralité du coût de la vacance jusqu’à ce que vous relouiez la propriété, y compris les services publics. Vous pouvez vous retrouver avec des réparations supplémentaires et des coûts de peinture entre les locataires pour réparer la propriété pour le prochain occupant. Vous devrez peut-être également payer pour la publicité pour obtenir un nouveau locataire auprès d’un service d’inscription ou d’un agent immobilier.

7. Impôts

Votre déclaration de revenus deviendra un peu plus complexe si vous choisissez de devenir propriétaire. Il existe une publication entière de l’IRS dédiée aux règles de la propriété résidentielle locative (Publication 527) que vous devrez lire afin de ne pas enfreindre les règles et d’éviter d’avoir des ennuis avec l’IRS.

Différents chapitres couvrent les revenus et les dépenses de location, l’amortissement, les exigences de déclaration et même les règles d’utilisation personnelle du bien. Vous devrez également ajouter une annexe complète à votre déclaration de revenus appelée «Revenus et pertes supplémentaires» ou annexe E. Cependant, il existe également des avantages fiscaux, tels que la possibilité de déduire les dépenses liées à vos revenus de location.

8. Vendre la propriété

Vendre une maison multifamiliale a tendance à être plus compliqué que vendre une maison unifamiliale pour plusieurs raisons. Premièrement, il n’y a pas autant de personnes à la recherche de logements multifamiliaux que d’acheteurs de logements unifamiliaux, ce qui rend la vente plus difficile.

Deuxièmement, si vous avez des locataires dans l’une des unités, vous devez tenir compte de leurs droits pour éviter les enchevêtrements juridiques lorsque vous mettez la maison en vente. Et un acheteur potentiel, qu’il ait l’intention de vivre dans l’immeuble ou non, voudra connaître les détails du contrat de location des locataires, ce qui est inclus dans le loyer, si un dépôt de garantie est impliqué, et plus encore. Dans l’ensemble, il peut être plus simple de vendre une maison multifamiliale lorsqu’aucun locataire n’occupe la deuxième unité.

L’essentiel

L’achat d’une propriété à deux familles peut être un excellent moyen d’aider à payer votre hypothèque, mais assurez-vous d’être prêt à faire face à tous les problèmes qui se poseront lorsque vous deviendrez un investisseur immobilier et un propriétaire.